Increíble: los alquileres aumentaron más de 1.100% en 5 años, pero subieron menos de la mitad que la inflación general

Los precios de los alquileres registraron en Argentina un aumento del 1.116% desde fines de 2018 hasta la actualidad, según confirmó un análisis privado con base en cifras del Indec.

A pesar de este notable incremento, un récord histórico para los costos asociados a la vivienda, no fue el mayor aumento en el último quinquenio. Las mayores subas en este periodo se registraron en “Adquisición de Vehículos”, “Medicamentos”, y “Frutas y verduras”: fueron del 4.083%, 3.850% y 3.693%, respectivamente.

Además, en el mismo lapso de tiempo, la inflación general, siempre de acuerdo a los datos del INDEC, fue de 2.808%, porcentualmente más del doble de lo que aumentaron los alquileres.

El período más crítico de aumentos de estos últimos en CABA se registró entre 2023 y enero de 2024, cuando los precios escalaron un 308%, superando en 54 puntos porcentuales la inflación acumulada en igual lapso, que fue de 254 por ciento.

Sebastián Menescaldi, economista y director asociado de la consultora Eco Go (que generó el informe), analizó la situación del mercado de alquileres destacando que, aunque hubo un incremento notable en los precios durante el último trimestre de 2023, no resultó extraordinario en términos históricos ni comparado con otros bienes. “Los alquileres no experimentaron un alza tan significativa; más bien, la regulación introducida por la Ley de Alquileres (derogada por el DNU del actual Gobierno) resultó en un incremento moderado. El verdadero problema no fue un aumento pronunciado de precios sino una marcada reducción de la oferta”.

La escasez de opciones de alquiler no fue consecuencia directa de los incrementos de precios, sino de las regulaciones que limitaron la disponibilidad de unidades.

Esta situación condujo a una reacción negativa por parte de los propietarios, que frente a la normativa de actualizar los precios solo una vez al año y con incrementos por debajo de la inflación, concluyeron que no era conveniente ofrecer sus propiedades en el mercado de alquileres tradicionales.

Hay varias causas detrás del aumento en los precios de los alquileres, además de la persistente inflación y los aspectos normativos para celebrar contratos. Esta situación condujo en los últimos dos años a cientos de propietarios a incrementar sus precios por encima de la inflación para protegerse. Otros directamente optaron hasta fin de año por retirar sus inmuebles del mercado de alquiler, exacerbando así el incremento de los costos para los inquilinos.

“La reacción de los propietarios ante las restricciones impuestas para la actualización de los alquileres tuvo como resultado un marcado aumento de estos por encima de la inflación. Este comportamiento responde a un intento de los dueños de inmuebles por salvaguardar su rentabilidad frente a un contexto económico adverso”, detalló Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano.

La última vez en un contexto histórico que los valores de alquiler de viviendas experimentaron un aumento tan significativo fue en 1907.

Álvarez de Celis evocó la llamada Huelga de inquilinos en Argentina, un evento histórico que reunió a 32.000 obreros en protesta por las condiciones de alquiler en la ciudad de Buenos Aires, marcando uno de los primeros conflictos significativos entre inquilinos y propietarios en el país.

Desde aquel entonces, diversas circunstancias difíciles para los inquilinos surgieron, vinculadas a estrictas regulaciones y a períodos de inflación o hiperinflación.

“Si bien la situación actual, iniciada en 2018, comparte ciertos paralelismos con eventos históricos, la diferencia radica en que actualmente cerca del 40% de la población vive en condición de inquilinato”, señaló Álvarez de Celis.

Desde septiembre de 2017, el mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires estuvo sujeto a regulaciones que influyeron en los precios. Para entender si aumentaron significativamente, es necesario compararlos con otros precios dentro de un contexto de control regulatorio.

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, apuntó que, tras la implementación de estas regulaciones, los precios de alquiler se vieron afectados negativamente, a lo que se suma la alta inflación que sufrió el país en los últimos años. “La combinación de un mercado regulado con inflación no puede tener buenos resultados”.

Tras la implementación del DNU, se observa un crecimiento en la oferta inmobiliaria, caracterizado por contratos de duración reducida y ajustes de precio cada cuatro o tres meses, negociados directamente entre propietarios e inquilinos (también en el gráfico siguiente se observa cómo evolucionó el mercado de alquileres en CABA desde mitad de 2019 al presente).

Si la inflación disminuye, parece improbable un aumento en los precios iniciales de los contratos de alquiler. Es esencial considerar la evolución de los salarios como un factor determinante en este contexto.

Balayan opinó sobre cómo abordar los desafíos actuales en el ámbito de la vivienda y revertir la tendencia creciente hacia el inquilinato. “Las mejoras necesarias en el sector habitacional deben enfocarse en la estabilidad económica y en la revisión de las regulaciones vigentes, que instauraron incentivos negativos impactando adversamente en el mercado a largo plazo. La Ley de Alquileres resultó ser excesivamente costosa en varios sentidos, incluso más perjudicial que el cepo cambiario. Si no se comprende correctamente la situación, las soluciones propuestas podrían empeorar la problemática. Es clave un diagnóstico acertado para implementar medidas efectivas”, subrayó.

Mirando hacia el futuro y la resolución de la cuestión habitacional, Menescaldi considera crucial recuperar y expandir la oferta de alquileres.

“Sería importante que, además de regular la oferta existente, surgieran nuevas opciones. En los próximos meses, si los salarios empiezan a recuperarse, podría ser relevante que apareciera una nueva oferta de crédito hipotecario, algo que se facilitaría con la disminución de la incertidumbre económica. A medida que el proceso económico se fortalezca y crezca el empleo, es razonable esperar una reactivación del sector hipotecario y, con ello, un impulso para el mercado inmobiliario”, señaló.

Sin embargo, es cauteloso sobre el corto plazo: “La realidad es que actualmente estamos en niveles muy bajos de actividad en el mercado inmobiliario y aún falta camino por recorrer. Probablemente, el crecimiento inmobiliario de este año se concentre en la oferta de propiedades a la venta más que en la reactivación de créditos hipotecarios, lo cual podría comenzar a cambiar recién el próximo año”.

Será complicado superar la actual coyuntura sin la reactivación del crédito hipotecario accesible para los sectores de clase media y baja. Para lograrlo, es necesario implementar políticas públicas que fomenten este tipo de vivienda, siguiendo ejemplos de países como Uruguay, Chile o Paraguay, donde se desarrollaron iniciativas exitosas.

Álvarez de Celis concluyó: “Miles de inquilinos enfrentan costos de alquiler comparables a lo que serían cuotas de crédito hipotecario. Pero hay que reconocer que el sistema financiero aún no está preparado para adoptar políticas de fomento habitacional. Si se logra una reducción significativa de la inflación, el crédito hipotecario podría comenzar a florecer gradualmente”.