Déficit habitacional porteño: por qué hay más de 200.000 viviendas vacías y en qué barrios están

En la ciudad de Buenos Aires el déficit habitacional continúa siendo un tema de gran preocupación. Según el Censo de 2022, la distinción inicial entre viviendas ocupadas permitió un acercamiento a la problemática de las unidades deshabitadas por elección de sus propietarios.

Este análisis reveló 223.096 inmuebles que, pese a estar aptos para ser habitados, permanecen vacíos. Pero los resultados finales del Censo, divulgados a finales del 2023 pasado, otorgaron mayor claridad a esta situación.

Entre las razones que determina un censista para catalogar una vivienda como no ocupada, se encuentran su uso temporal, como oficinas o comercios, estar en construcción, en alquiler o venta, o simplemente no encontrar a nadie en el momento del Censo.

El informe reciente realizado por Alianza Urbana también determinó que sobre 1.615.300 de viviendas en CABA el 86,1% recibieron a los censistas, mientras que el 13,9% restante no lo hicieron.

Las comunas con mayor actividad constructiva no son las que tienen más viviendas vacías. Los datos indican que barrios con poco desarrollo reciente, como Recoleta, el Microcentro y Balvanera, presentan los índices más altos de inmuebles sin ocupar.

Santiago Levrio, director institucional de la Alianza Urbana, reconoció a Infobae que “varias de estas propiedades permanecen vacías debido a su estado inhabitable, problemas de titularidad o el potencial uso comercial de las mismas. Estas zonas, algunas de las más antiguas de la ciudad, encaran el desafío de reconvertir estos espacios para satisfacer las necesidades habitacionales actuales.

Frente a esta realidad, se sugiere fomentar créditos para refaccionar las viviendas afectadas y agilizar procesos de sucesión a través de subastas, como posibles soluciones.

La arquitecta Micaela Alcalde, directora académica de Alianza Urbana, dijo que “el déficit habitacional es un tema complejo que involucra distintos factores, entre ellos la cantidad de viviendas ociosas. Según los datos definitivos del CENSO 2022, se categoriza como vivienda ociosa a aquellas que no fueron visitadas por el censista y, por tanto, se asumen como vacías. Sin embargo, es importante diferenciar entre una vivienda momentáneamente vacía y una permanentemente sin habitar. Un análisis detallado revela que existen diversas formas de uso de estas propiedades que no necesariamente deberían considerarse como ociosas. Este matiz es crucial para comprender la magnitud real del déficit habitacional y plantear soluciones efectivas”.

Se estiman que hay más de 50.000 unidades en mal estado y que podrían refaccionarse y ponerse en condiciones para volver a habitar o alquilar.

Aunque solo representa el 3% de las viviendas de la ciudad, “es crucial abordar esta problemática con políticas estatales serias y pragmáticas, alejadas de ideologías o intereses electorales”, agregó Levrio.

Existen varios motivos por los cuales los propietarios optan por no ofrecer sus viviendas en alquiler, manteniéndolas vacías.

Uno de los factores principales es la presencia de regulaciones que pueden afectar negativamente la rentabilidad de alquilar sus propiedades.

Alcalde aclaró: “Por ejemplo, tras la implementación de la Ley de Alquileres, se observó un incremento en el número de viviendas desocupadas o puestas a la venta, evidenciando el impacto de dichas regulaciones en las decisiones de los propietarios. Además, situaciones en las que una vivienda sufre daños significativos pueden llevar a que los costos de reparación superen los beneficios de alquilarla, desincentivando así a los propietarios. Este tipo de problemas no solo afecta a los dueños de las propiedades sino también a los potenciales inquilinos, complicando aún más el panorama del mercado de alquileres”.

La construcción continua en áreas donde la demanda justifica nuevas viviendas y refleja las complejidades del mercado inmobiliario porteño.

Es esencial mejorar las condiciones de vida en las comunas menos atractivas para incentivar el asentamiento y la revitalización de estas áreas.

Un hallazgo interesante presentado por el informe indica que en las comunas con mayor actividad constructiva (6, 12, 13 y 14), el porcentaje de viviendas vacías es inferior al promedio de la ciudad: 2,6% frente a 3,1 por ciento.

La comuna 6, que corresponde a Caballito, se destaca por ser uno de los barrios con mayor cantidad de proyectos de construcción en curso. La comuna 12 engloba a Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón; la comuna 13 reúne a Belgrano, Núñez y Colegiales; y la comuna 14, que abarca a Palermo, ha sido otro de los sectores que ha experimentado un significativo desarrollo constructor en los últimos 25 años de la ciudad.

“Existe la percepción de que donde más construcción ocurre, mayor es el número de viviendas vacías. Contrario a esto, las comunas con mayor actividad constructiva, como la 6, 12, 13 y 14, registran un porcentaje de viviendas vacías inferior al promedio de la ciudad, sin una razón clara por la cual estén deshabitadas”, explicó Levrio.

En contraste, las comunas 2 (Recoleta), 1 (Microcentro) y 3 (Once) presentan una cantidad de viviendas vacías que triplica y duplica, respectivamente, la media, a pesar de tener poca actividad de nueva construcción.

“Esto respalda la idea de que la construcción se centra donde existe demanda”, amplió el especialista.

El informe también reveló los motivos por los cual esos hogares no recibieron al censista y se consideran propiedades “no ocupadas”. A continuación se detallan:

1. La vivienda se usa para vacaciones, fin de semana, como segunda residencia u otro uso temporal.
2. La vivienda se usa como oficina, consultorio o comercio.
3. La vivienda está en alquiler o venta.
4. La vivienda está en construcción.
5. Habitualmente viven personas, pero no se encuentran presentes.
6. Otra situación.

Los datos también revelaron que en las zonas con mayor construcción se presenta una menor cantidad de viviendas vacías, reflejo de una ciudad amplia y diversa donde ciertas comunas experimentan un déficit habitacional y, por lo tanto, continúan siendo foco de nuevos proyectos inmobiliarios.

Levrio señaló que en las cuatro comunas que aglutinan dos tercios de las obras de construcción, la población se incrementa por encima del número de viviendas disponibles, evidenciando su éxito y capacidad de atracción para más residentes. “En contraste, existen comunas donde la población disminuye debido a las condiciones de vida poco atractivas, lo que lleva a una salida de habitantes”, dijo.

La solución propuesta es mejorar las condiciones de estas áreas para fomentar un deseo de habitar en ellas, sustentando que en el mercado inmobiliario es la demanda la que genera la oferta, y no al revés.

El informe destaca que el 3% de las viviendas permanecen vacías sin una razón clara. Zonas como Recoleta, Microcentro y Once son las más antiguas, pero también exhiben el mayor índice de propiedades sin ocupar. Este fenómeno podría explicarse por la presencia de inmuebles en condiciones no habitables, la existencia de disputas de propiedad o procesos de sucesión en curso.

Estas circunstancias probablemente influencian la decisión de los propietarios de no alquilar sus viviendas.

En estas comunas las propiedades vacantes a menudo se destinan a una variedad de usos alternativos, como puntos de venta online, showrooms, almacenes, consultorios médicos, o incluso espacios para actividades como yoga o masajes.

“Esta multifuncionalidad sugiere que, más allá de los problemas mencionados, existe una diversificación en el uso de los espacios que no siempre se registra adecuadamente durante el censo, llevando a clasificar estas viviendas en la categoría de otra situación. Este escenario indica una complejidad en la gestión y aprovechamiento de las propiedades que va más allá de la mera ocupación habitacional”, concluyó Levrio.