Paradoja inmobiliaria: por qué en algunos barrios es más barato comprar una propiedad ya construida que pagarla desde el pozo

En la ciudad de Buenos Aires se observa una tendencia que rompe con la tradición en el mercado inmobiliario: en determinados barrios, el valor por metro cuadrado de propiedades a estrenar resulta más económico en comparación con las unidades en construcción, conocidas como en pozo que históricamente siempre fueron un 20 o 30% más económicas en promedio que las que están listas para habitar.

Este fenómeno responde a una serie de factores relacionados con la oferta y demanda, los costos de materiales que suben por inercia inflacionaria (recién ahora están bajando porque las ventas de productos cayeron un 11,2% intermensual) y riesgos asociados a proyectos en pozo, la ubicación estratégica y la dinámica de competencia entre los desarrolladores.

Los barrios de San Nicolás, Caballito, Núñez, Recoleta, Coghlan, Villa Lugano y Villa Pueyrredón se destacan dentro de CABA por presentar esta característica particular. Así lo confirmó un análisis realizado por Daniel Bryn, experto en Real Estate y quien realiza Monitor Inmobiliario.

En este contexto, Núñez se perfila como uno de los barrios con mayor proyección, siendo comparado incluso con Puerto Madero por su potencial de desarrollo y valorización inmobiliaria. Allí, el precio promedio por metro cuadrado para viviendas listas para habitar se ubica en USD 2.777, en contraste con las propiedades en etapa de construcción, cuyo valor asciende a USD 2.874 por m2.

Bryn destacó a Infobae: “En 14 barrios de CABA los departamentos a estrenar se ofrecen a precios inferiores que aquellos en construcción. Allí es más económico a estrenar que comprar en pozo. Sin entrar en comparaciones de calidad o ubicación, dado que cada proyecto tiene sus particularidades, representa un desafío desvincularse de ciertos emprendimientos o iniciar nuevos”.

En Chacarita, otro trazado con potencial, el valor por m2 a estrenar es de USD 2.576, mientras que en pozo es de 2.780 dólares.

“Sorprende Villa Lugano con una gran brecha, donde el valor es de USD 1.639 a estrenar y USD 2.001 en construcción”, detalló Bryn. En el barrio de San Nicolás, a estrenar es USD 2.188 y en poso en USD 2.449, por m2.

Otro ejemplo de esta situación también se ve en el barrio de Palermo donde el precio promedio por m2 para unidades a estrenar se ubica en torno a los USD 3.000, mientras que las propiedades en pozo alcanzan los 3.330 dólares.

Andrea Borges Do Canto, directora en Alianza Urbana, dijo que “esta discrepancia en los precios se debe a la alta demanda que sigue vigente en estas zonas, añadiendo además la expectativa de valorización que acompaña a los proyectos una vez terminados. La posibilidad de financiamiento y la volatilidad de los costos de construcción en un contexto económico fluctuante establecen un valor intrínseco en las propiedades en pozo, que potencialmente ofrece un rendimiento entre el 25% y el 30% sobre la inversión durante el desarrollo de la obra”.

El mercado inmobiliario atraviesa un proceso de ajuste, saliendo de un período de incertidumbre que había ralentizado las inversiones en pozo y mantenido activa, por otro lado, la demanda por propiedades a estrenar.

“En un ecosistema más cauteloso, se evidencia una preferencia por las unidades de dos y tres ambientes en zonas atractivas, tanto para residentes como para turistas, y aquellas que ofrecen innovaciones tecnológicas en sus terminaciones”, añadió Do Canto.

La decisión de compra, ya sea por motivos de inversión o de uso personal, debe considerar aspectos adicionales como la posible depreciación de un departamento nuevo una vez ocupado, los gastos iniciales para su adecuación, la disponibilidad del plano de subdivisión para proceder a la escrituración, y otros costos asociados que pueden incidir en la rentabilidad final de la inversión.

Comprar una propiedad a estrenar en CABA presenta varias ventajas que pueden resultar decisivas para ciertos compradores, especialmente aquellos que buscan certeza y rapidez en el proceso de adquisición, así como la posibilidad de ocupación inmediata o de poner el inmueble en alquiler.

Las propiedades a estrenar ofrecen la oportunidad de realizar visitas previas, lo que permite a los interesados levantar observaciones específicas antes de concretar la compra, evaluar las condiciones de iluminación, las vistas y la calidad constructiva de manera directa.

Do Canto explicó: “Esta opción atrae a inversores tradicionalistas con capital propio, favoreciendo negociaciones más ventajosas y evitando los riesgos de demoras o cambios en las condiciones, típicos de las inversiones en pozo”.

El valor promedio por m2 para viviendas a estrenar en CABA ronda los USD 2.500; dados estos valores, el precio total de una propiedad de dos ambientes a estrenar se estima en promedio en 130.000 dólares.

Esta cifra posiciona a las viviendas a estrenar como una opción competitiva dentro del mercado inmobiliario, considerando la relación costo-beneficio frente a las propiedades en pozo.

Las propiedades a estrenar no solo permiten una ocupación inmediata, eliminando la necesidad de realizar reformas o mejoras antes de mudarse o alquilar, sino que también se presentan como una propuesta de valor destacada por ser proyectos más modernos y atrayentes en el mercado.

“La preferencia por viviendas a estrenar sobre proyectos en pozo puede ser particularmente marcada en momentos de incertidumbre económica, donde los compradores valoran la seguridad y tangibilidad que ofrece un inmueble terminado”, concluyó Do Campo.