El paso de un departamento de 3 o 4 ambientes a otro más chico: todo lo que hay que tener en cuenta

Las dinámicas urbanas y personales llevan a contemplar el paso de una vivienda amplia para sus nuevas necesidades a otra más pequeña. Entre estos se encuentran adultos mayores buscando practicidad tras la independización de sus hijos, otros porque atraviesan separaciones, y aquellos que ven una oportunidad de inversión en propiedades con potencial construible.

Este último grupo frecuentemente opta por vender casas grandes para mudarse a un departamento más funcional, y comprar otro con destino a renta. De ahí que la motivación para “achicarse” varía desde la búsqueda de simplificación y manejo eficiente del espacio hasta aspectos económicos.

La decisión de pasar de una vivienda de mayor a menor tamaño se ve impulsada por el deseo de reducir los gastos de mantenimiento (expensas subieron 200% interanual) y aprovechar oportunidades de inversión.

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, dijo a Infobae que “en la actualidad, nos encontramos con una variedad de perfiles que buscan cambiar sus viviendas debido a necesidades y situaciones personales específicas. Entre estos se destacan propietarios de inmuebles con lotes aptos para el desarrollo inmobiliario, quienes, tras el éxodo de sus hijos, consideran sus casas de 3 o 4 dormitorios demasiado amplias y optan por venderlas. Su objetivo es adquirir departamentos de al menos 2 dormitorios que les permitan vivir cómodamente y recibir visitas familiares sin sentirse limitados por el espacio”.

“Por otro lado, el ritmo agitado de la vida moderna y una nueva inclinación por dejar ir llevó a un incremento en la cantidad de adultos que buscan departamentos de 1 o 2 dormitorios tras una separación. Usualmente, uno de los cónyuges permanece en el hogar familiar con los hijos, mientras que el otro busca un lugar cercano que les permita mantener las rutinas de los niños, incluyendo escolares y deportivas”, amplió Walger.

“Por un lado, están los adultos mayores que deciden dejar sus casas o departamentos de más de 200 m2 en busca de opciones más cómodas y manejables, tanto en términos de mantenimiento como de costos. Esta decisión no solo responde a la búsqueda de eficiencia, sino también al deseo de vivir en un espacio que, al ser más compacto, implique un ambiente con menos recuerdos de la familia completa. En menor medida, existe un grupo de personas que opta por dejar la ciudad como residencia permanente, pero desea mantener un departamento en Buenos Aires”, observó Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y Gerente General de Fabián Achával Propiedades.

Entre las razones para optar por viviendas más pequeñas, se encuentra la búsqueda de oportunidades de negocio y la reducción del desgaste físico y financiero que acarrea el mantenimiento constante de una casa grande.

También se menciona en el sector la preferencia por disfrutar de espacios abiertos y áreas verdes entre quienes viven en departamentos, impulsando la búsqueda de ubicaciones que ofrezcan acceso a estos beneficios, incluso si ello implica optar por viviendas de menor tamaño.

Vázquez Blanco agregó: “La elección de departamentos de 2 o 3 ambientes se volvió más común, influenciada por el uso previsto, la composición del hogar y la capacidad económica de los interesados”.

Para garantizar el éxito en este tipo de operaciones, especialmente cuando implican la venta de una propiedad para adquirir otra más pequeña, es esencial tener una clara decisión de venta, verificar toda la documentación necesaria, y considerar la asistencia de especialistas en desarrollos inmobiliarios para facilitar el proceso.

“Además, es importante coordinar las necesidades y tiempos de todas las partes involucradas para evitar demoras o inconvenientes en las transacciones encadenadas. En términos financieros, vender una propiedad más grande para mudarse a una más pequeña a menudo resulta en un excedente económico, permitiendo cubrir gastos adicionales, aunque podría requerirse de ahorros o préstamos para completar otra operación satisfactoriamente”, detalló Vázquez Blanco.

Por lo general, las operaciones encadenadas demandan que además del dinero percibido por la venta, haya que hacer uso de ahorros o un préstamo para poder cubrir los gastos sin resignar confort.

“La venta de un departamento de 4 o 3 ambientes para mudarse a otro de 3 o 2 ambientes, según el caso, puede traducirse en una variación en el precio total de entre USD 30.000 a USD 100.000, según el valor del inmueble y el segmento del mercado”, dijo Juan Manuel Vázquez Blanco.

Walger ilustró con un ejemplo práctico: “Tomando estos valores, si un matrimonio en proceso de separación decide vender su departamento de 4 ambientes, valorado en USD 240.000, para comprar uno de 3 ambientes a USD 140.000 donde uno de los cónyuges pueda vivir con los hijos, y adicionalmente adquirir otro departamento de 2 ambientes por USD 85.000, el balance final muestra un excedente aproximado de USD 15.000. Este monto podría destinarse a cubrir los gastos las transacciones de compra y venta”.

Se aconseja paciencia y apertura a nuevas posibilidades, considerando la amplia oferta en el mercado y el surgimiento de barrios con renovada oferta de servicios y calidades.

Cambiar de un barrio con alta demanda a otro con menos puede ser estratégicamente beneficioso, no solo por la potencial diferencia económica favorable sino también por la posibilidad de mejorar la calidad y condiciones de vida.

“Es clave principalmente considerar la buena ubicación, que esté conectado y con buenos servicios y accesos. Y que los ambientes sean amplios o cómodos y funcionales al nuevo destino”, acotó Vázquez Blanco.

Tomando como ejemplo la venta de una propiedad en Palermo, un barrio altamente cotizado tanto por residentes locales como por compradores del interior del país y extranjeros, y el traslado a una zona de menor cotización, como Villa Crespo, Chacarita o Almagro, con similar metraje, es probable que genere un importante excedente financiero.

La comisión varía en operaciones de venta, pero existe la posibilidad de negociar honorarios más bajos en transacciones múltiples o encadenadas.

En el mercado inmobiliario porteño, la práctica habitual implica que el comprador paga a la inmobiliaria encargada de la operación un honorario del 4% más IVA del precio de venta de la propiedad, mientras que el vendedor abona entre 2% y 3% más IVA.

En una operación encadenada muchas veces es bonificada una parte de la que paga por la unidad de menor valor.