Vivienda Promovida: cómo funciona el plan con el que Uruguay pudo construir más de 35.000 casas

La Vivienda Promovida en Uruguay fue un motor de desarrollo y crecimiento inmobiliarios en el país durante los últimos 12 años, según reveló un informe privado reciente.

Con un total de 1.375 proyectos desarrollados, se erigieron 35.290 viviendas y 16.470 garajes, involucrando una inversión de 3.500 millones de dólares. Montevideo lidera el panorama, albergando el 78,25% de las viviendas construidas. En términos de inversión, la capital uruguaya absorbió el 70,31% del total, con un monto de USD 2.461 millones, dejando USD 1.039 millones para el desarrollo de viviendas en el interior (incluido Punta del Este).

Según Moebius Consultora Inmobiliaria, que realizó el informe “Tsunami de Inversión y Construcciones: la Vivienda Promovida en Uruguay”, estas cifras reflejan un ritmo vertiginoso de actividad: un proyecto o edificio iniciado cada tres días, la construcción de 245 viviendas mensuales, 2,5 edificios levantados por semana, y asombrosamente, una vivienda erigida por hora.

“Vivienda Promovida consolidó su lugar como una iniciativa exitosa que transformó el paisaje urbano y contribuido significativamente al desarrollo socioeconómico de Uruguay”, detalló a Infobae Gonzalo Martínez Vargas de la consultora.

La Ley de Vivienda Promovida, identificada como Ley N° 18.795, surgió en respuesta a un déficit habitacional significativo, con el objetivo de facilitar el acceso a viviendas para sectores de ingresos medios.

Su enfoque principal es promover la inversión privada en la construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas tanto a la venta como al alquiler, ofreciendo beneficios tributarios para la construcción de viviendas de interés social.

Martínez Vargas puntualizó que este marco legal estimula la renovación de stock y la regeneración urbana, supervisando la calidad constructiva y fomentando proyectos viables tanto a nivel arquitectónico como económico-financiero.

“Desde su implementación en 2007, esta herramienta se convirtió en una política de Estado sostenida por sucesivos gobiernos, diseñada para abordar el vacío dejado por la incapacidad del Estado para desarrollar suficientes viviendas. Su enfoque que incluye incentivos fiscales para desarrolladores e inversores fue reconocido internacionalmente como un modelo de referencia, logrando un impacto en el mercado inmobiliario uruguayo y mejorando el acceso a viviendas para sectores previamente desatendidos”, destacó.

En la Argentina un informe privado detectó 4.000.000 de hogares con falencias habitacionales y confirmó que 1,3 millones de familias necesitan una casa nueva y 2,6 millones tienen necesidades de ampliación y/o mejoras en sus viviendas.

Ante este panorama preocupante, especialistas consideran que la implementación de un programa similar al de Vivienda Promovida sería fundamental para abordar esta situación. Sin embargo, para que este modelo sea efectivo, es necesario primero corregir los desequilibrios macroeconómicos y luego establecer un plan sólido de créditos hipotecarios a largo plazo (no atados por inflación como los UVA) tanto para los constructores como para las personas que buscan adquirir una vivienda o mejorar la que ya poseen.

Estas medidas podrían proporcionar una solución sostenible y efectiva para el complejo problema del acceso a la vivienda propia que enfrentan miles de argentinos.

En los últimos años, Montevideo experimentó un vertiginoso crecimiento urbano, con una notable proliferación de edificaciones. Desde la emblemática Ciudad Vieja hasta los barrios costeros, como Malvín y Punta Gorda, la ciudad se convirtió en un escenario de constante construcción y desarrollo.

En este contexto de expansión, las zonas costeras de Montevideo emergieron como epicentros del boom inmobiliario, representando el 53,46% de las construcciones de la ciudad. Sin embargo, el norte de la ciudad también captó un crecimiento significativo, con el 27,88% de las viviendas en construcción.

“Esta zona se consolidó como un nuevo epicentro del desarrollo residencial, gracias a políticas que fomentan la inversión y la diversificación de proyectos. Su análisis resalta el impacto positivo de esta legislación en la transformación de la ciudad y subraya la importancia de replicar este modelo en otras regiones que enfrentan desafíos similares en materia de vivienda”, dijo Martínez Vargas.

Comparativamente, el interior del país vio un aumento del 29,70% en la construcción de viviendas promovidas.

Los barrios de la costa de Montevideo, como Ciudad Vieja, Sur, Palermo, Centro, Cordón, Parque Rodó, Buceo, Pocitos, Malvín y Punta Gorda, han sido históricamente los más atractivos para vivir e invertir.

Su proximidad al agua, la disponibilidad de servicios, infraestructura desarrollada, y la calidad de vida que ofrecen, los convierten en ubicaciones preferentes para proyectos residenciales de alta gama.

Los terrenos en la zona costera son más valiosos debido a su ubicación estratégica y vistas privilegiadas. Esto atrae a desarrolladores e inversores que buscan maximizar el retorno sobre su inversión, favoreciendo el desarrollo de proyectos inmobiliarios en estas áreas.

La demanda de viviendas en la zona costera es alta y está impulsada tanto por residentes locales como por extranjeros. Esto se debe a la percepción de estatus, las vistas al río y mar, y la cercanía a centros comerciales, culturales y de ocio.

Los inversores argentinos desempeñaron un papel fundamental en la dinamización de proyectos y en la adquisición y alquiler de unidades habitacionales en Uruguay.

“Hemos seguido de cerca la actividad de estos inversores desde 2019, donde su participación fue significativa, particularmente en propiedades destinadas al alquiler. En los últimos 12 años, estos ahorristas adquirieron unas 6.000 viviendas y 1.500 garages o cocheras, representando aproximadamente el 25% de la inversión total del esquema, alcanzando una cifra cercana a los USD 1.000 millones”, dijo Martínez Vargas.

Su influencia también se notó en el desarrollo y construcción de proyectos, especialmente en Montevideo, donde diversas compañías lanzaron numerosos edificios con su respaldo. En términos de preferencias de ubicación, los inversores muestran una inclinación por unidades de 2 ambientes, particularmente en las zonas Centro y Cordón de Montevideo.

“Sin embargo, en los últimos meses, comenzaron a dirigirse hacia algunos barrios de la zona norte, como Prado, Aguada y Unión. En cuanto a rentabilidad, estos inmuebles ofrecen un retorno estimado del 6 al 7%, lo que contribuyó a su atractivo como opción de inversión en el mercado inmobiliario uruguayo”, amplió.

El mercado inmobiliario a través de este mecanismo, según los indicadores de los Indicadores Moebius de Vivienda Nueva (Inmovin), reveló valores promedio por tipo de unidad. En general, los precios por metro cuadrado varían, desde USD 2.520 para unidades de 3 ambientes hasta USD 3.229 para monoambientes, con un promedio de USD 2.744 por m2. En la costa de Montevideo, los precios son ligeramente más altos, con un promedio de USD 3.053 por m2, destacándose valores de USD 290.560 para unidades de 3 ambientes.

En cuanto al acceso a la compra, existen diferencias entre uruguayos y argentinos. Los procedimientos y normativas varían según el estatus residencial de cada individuo, así como las regulaciones fiscales y los requisitos bancarios.

En la categoría de Vivienda Promovida, el alquiler promedio oscila alrededor de USD 495 mensuales para monoambientes, USD 575 para unidades de 2 ambientes, USD 700 para 3 ambientes y USD 75 para cocheras.

En la costa de Montevideo, los precios son ligeramente más altos, alcanzando USD 575 para monoambientes, USD 673 para unidades de 2 ambientes, USD 930 para 3 ambientes y USD 115 para cocheras.

Estos valores proporcionan una rentabilidad promedio del 6% en vivienda promovida y del 4,5% anual en la zona costera.

En cuanto al precio de la construcción por m2 en Montevideo, este se sitúa alrededor de USD 1.400 en el caso de la Vivienda Promovida, beneficiada por los incentivos fiscales para las empresas constructoras. Este costo puede variar según diversos factores, como la cantidad de unidades en el proyecto, la necesidad de excavación, la inclusión de amenities, entre otros.

“El costo promedio de un terreno puede calcularse en USD 300, aunque. Es importante destacar que el costo de construcción y de los terrenos fue aumentando con el tiempo, así como también la mano de obra, lo que se traduce en incrementos en el precio de venta de las unidades”, concluyó Martínez Vargas.