Guía para un cambio de vida: cómo comprar lote en un barrio privado, elegir la ubicación ideal y pagar el precio adecuado

La tendencia a residir en urbanizaciones, que se intensificó durante la pandemia, se mantiene en el sector inmobiliario. Y gran parte de la demanda que se aleja de las grandes ciudades opta por la compra de lotes para construir sus hogares.

Ante este panorama, surgen interrogantes sobre los lotes ideales, los precios y las comisiones inmobiliarias a considerar, entre otras cuestiones clave para tomar una decisión informada.

Lo más relevante es la ubicación del lote. “Es importante considerar la proximidad al Club House, la entrada y las áreas deportivas, especialmente si hay niños en la familia, para garantizar acceso fácil a estas instalaciones y facilitar también la participación en actividades escolares”, dijo José Iribarren, director comercial de Eidico.

También es crucial conocer quién es el desarrollador del proyecto y su experiencia en el mercado, así como el costo de las expensas y los servicios disponibles.

Laura Ricchio, de Tizado Inmobiliaria, con operaciones en Nordelta y Puertos, observó: “La orientación del sol, la superficie de la parcela y si el lote es central, perimetral, frente a una laguna o río, son aspectos subjetivos que dependen de las preferencias del cliente”.

Quien esté por comprar también debe mirar la ubicación del emprendimiento y los servicios disponibles, como agua, luz, gas natural, cloacas y fibra óptica. También, tener en cuenta en qué etapa de desarrollo está el barrio, si está en crecimiento, en pleno desarrollo o ya consolidado, con familias viviendo y construyendo en el área.

“Por otro lado, es esencial considerar las medidas de seguridad que ofrece el emprendimiento, como cerco eléctrico, muro perimetral, circuito de cámaras, garitas de seguridad y servicios de vigilancia. Además, no menos importante son los amenities incluidos en las expensas ordinarias, como canchas deportivas, actividades recreativas, gimnasio, spa, clubhouse, SUM, piscina, restaurantes y proveeduría”, detalló Luciana Arias, asesora inmobiliaria en Matías Szpira Bienes Raíces.

Dentro de las consideraciones en la elección de lotes no solo deben contemplarse los metros cuadrados, sino también la distribución entre frente y ancho. Los terrenos con frentes amplios de más de 25 metros son altamente valorados por su capacidad para optimizar la construcción y los espacios de la casa, mientras que una superficie superior a los 750 m2, con forestación y paisajismo, es un valor adicional.

Mariano Otálora, vicepresidente de SAT Group, empresa que tiene a cargo el desarrollo de La Magdalena en Canning, señaló: “la ubicación dentro del barrio requiere una cuidadosa consideración sobre preferencias como cercanía a la entrada, ubicación sobre el boulevard o vista a lagunas. Es esencial recibir asesoramiento, ya que a menudo no justifica pagar más por una ubicación que no brinda beneficios reales. Además, factores invisibles como la infraestructura, servicios, funcionamiento de la comunidad, administración del barrio y compromiso con la sustentabilidad son aspectos vitales”.

Es imprescindible revisar la documentación respaldatoria del lote para garantizar su legalidad. Se recomienda contactar a inmobiliarias locales para obtener seguridad y profesionalismo en la gestión.

Tambien se recomienda solicitar el reglamento de construcción, ya que cada barrio tiene sus propias restricciones y comisiones de arquitectura para controlar las obras.

Arias aclaró: “Las restricciones suelen incluir requisitos mínimos de superficie cubierta, distancias de retiro y plazos de construcción. Además, es importante verificar si el lote cuenta con Cesión de Derechos o escritura directa antes de la compra, asegurándose de que el vendedor entregue todos los informes necesarios y que el título esté libre de cargas y restricciones”.

El comprador para poder comprar tiene que poseer una justificación de fondos y su Documento Nacional de Identidad (DNI).

“El comprador asume el pago del 4% más IVA en honorarios inmobiliarios, mientras que los costos de escritura varían según si el barrio está escriturado. En el caso de Cesión de Derechos en un barrio sin escritura, se abona un sellado del 0,6% y aproximadamente entre el 0,2% y el 0,4% como honorario del escribano. Algunos desarrollos también pueden cobrar gastos administrativos y de gestión adicionales”, explicó Ricchio.

Los gastos de escrituración varían según el monto a escriturar. En primeras escrituras, el escribano es designado por la Fiduciaria del Emprendimiento, con costos generalmente más elevados.

Otálora agregó: “Siempre solicitamos una proforma a la escribanía para brindar a los clientes un presupuesto detallado, que incluye los gastos de cada parte. El valor final de la escritura depende de la cotización del dólar oficial del día anterior a la firma”.

Los lotes más buscados son los que tienen salida al lago, la zona de Tigre y Escobar es muy buscada por su cercanía al agua.

Los precios varían según el tipo de barrio. En Nordelta van desde USD 200.000 los internos y USD 300.000 los que dan al lago. En Puertos arrancan en USD 105.000 financiados con 30% al boleto y hasta 60 cuotas. Y al lago parten desde 200.000 dólares.

“Los precios también dependen de la ubicación y la orientación del lote, por ejemplo los que están cerca del agua suelen ser más caros hasta un 40% en algunos casos”, dijo Iribarren.

En Estancia Carabassa, en Pilar, con terrenos de 800 m2 promedio, hay lotes a partir de USD 64.200; la forma de pago incluye anticipo en dólares + 30 cuotas mensuales en pesos ajustadas trimestralmente por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) + 3 refuerzos en pesos.

En San Antonio, en Canning, los terrenos rondan los 650 m2, con valores que van desde USD 44.000 a USD 63.000; la financiación contempla un anticipo en dólares y cuotas en pesos con ajuste CAC.

Mientras que en la zona oeste del Gran Buenos Aires hay varias opciones. En San Diego los terrenos de 1.500 m2 en ubicaciones centrales varían entre USD 200.000 y USD 300.000, y los que dan al polo están en 450.000 dólares. En Weston, los perimetrales valen USD 110.000; en Álvarez del Bosque los terrenos centrales y de 450 m2 están en USD 45.000; mientras que en El Nacional, los precios de los lotes con vista al golf valen USD 75.000, con superficies promedio de 1.100 m2.

Otálora concluyó: “En La Magdalena, los lotes son amplios, con medidas de hasta 1.500 m2, ofreciendo vistas panorámicas a lagunas, bosques con forestación centenaria y áreas deportivas. Los precios comienzan desde USD 53.000, con opciones de financiamiento personalizado en pesos y dólares”.