Déficit habitacional: solamente el 7% de las viviendas construidas en los últimos 15 años fueron hechas por el Estado

En la reciente investigación El Sueño de la casa propia. Pasado, presente y futuro del crédito hipotecario en Argentina del licenciado y economista Federico González Rouco, publicada por la Fundación Tejido Urbano, se destaca la problemática histórica del acceso al crédito hipotecario en el país.

Se estima que hay 4 millones de hogares con problemas habitacionales en la Argentina. “La visión política preponderante no incluyó al sector financiero como actor relevante de la política habitacional. Junto a una economía inestable, impide el desarrollo de un mercado de crédito accesible y sustentable”, afirmó a Infobae González Rouco.

El objetivo del trabajo es resumir la historia del crédito en Argentina y América Latina. La publicación, examina tres periodos significativos en la historia del crédito hipotecario en Argentina. Entre 1947-1955, 1993-2000, y 2016-2018, donde se observaron incrementos notables en el stock de crédito hipotecario como porcentaje del PIB, duplicándose, cuadriplicándose y triplicándose, respectivamente.

González Rouco lamentó. “Estos periodos terminaron siendo ventanas de oportunidad y no comienzos de una transformación de largo plazo”.

De acuerdo con los datos del último Censo de población y vivienda de 2022, solo el 65% de la población argentina es propietaria de su vivienda, una disminución de 10 puntos porcentuales desde 2010.

Especialmente en la ciudad de Buenos Aires, la proporción de propietarios descendió a apenas la mitad de la población, o sea un 50% de la población tiene una vivienda propia y creció fuertemente la inquilinización en los últimos 15 años.

“Una de las causas que explicaría este fenómeno es la imposibilidad de pagar una vivienda en el largo plazo”, explicó Pablo Roviralta, presidente de la Fundación Tejido Urbano, ilustrando la problemática con la peculiaridad local donde, metafóricamente, “las zapatillas se compran en cuotas y los departamentos en efectivo”.

A lo largo de su historia, el país registró escasos períodos de acceso masivo al crédito hipotecario. Aunque en el imaginario colectivo persiste la idea de un mayor acceso durante los años ‘90, los niveles de penetración eran entonces bajos en relación con otros países de América Latina.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de Tejido Urbano, explicó: “La falta de crédito hipotecario en la Argentina se debe a su inestabilidad económica crónica y a la reticencia histórica hacia la intervención del sistema financiero en la política de vivienda. Las recesiones, defaults e inflación cooperaron a esta visión contraria. Para implementarlo de manera efectiva, es necesario alinear la política de vivienda con la capacidad del sistema financiero para canalizar recursos y transformar ahorros en créditos a largo plazo”.

Está claro que las políticas presupuestarias del gobierno no alcanzan para resolver el déficit habitacional. Según cálculos que hizo la Fundación Tejido Urbano, sólo el 7% de las viviendas que se hicieron entre Censo 2010 y Censo 2022 fue con políticas públicas.

Álvarez de Celis dijo: “El gobierno debería facilitar los accesos al suelo, a préstamos hipotecarios y generar las posibilidades para que la gente que tenga alguna capacidad de repago promueva el desarrollo de vivienda, que permita generar más unidades. El sistema de crédito con algunos subsidios debería ser el principal motor, acompañando políticas del suelo”.

La evolución de Procrear en los últimos 12 años lo convirtió más en una cáscara que en un programa definido. A lo largo de distintos mandatos presidenciales, desde la época de Cristina Fernández de Kirchner, pasando por la administración de Mauricio Macri, hasta el período de Alberto Fernández (finalizado recientemente), se implementaron tres versiones diferentes de este programa.

“La variabilidad en la historia de Procrear dificulta su consideración como una entidad coherente o una idea uniforme. Cada gobierno impuso su propio enfoque al programa, generando confusión sobre su vigencia y significado actuales. Aunque las obras y créditos de cada período continúan, Procrear perdió su identidad y propósito definidos, adaptándose más a las políticas gubernamentales en curso”, dijo González Rouco.

La Argentina atraviesa uno de los peores momentos en cuanto a acceso al crédito hipotecario, ya sea en términos de mercado o en relación con la economía en general. Y la mayoría de las viviendas fueron impulsadas por el esfuerzo privado y la autoconstrucción de miles de familias.

González Rouco añadió: “Otro punto de discusión es la percepción de que los jóvenes ya no aspiran a la propiedad de vivienda, una noción que considero debatible, sugiriendo que los jóvenes sí aspiran a tener su propio hogar. El libro menciona un dato impactante: el 40% de los jóvenes de entre 25 y 35 años vive con sus padres o abuelos”.

Actualmente uno de los principales obstáculos para acceder a la vivienda es el alto costo de la construcción. En este sentido, cualquier sistema que abarate los costos puede ser de gran ayuda.

“Debe explorarse la idea de que reducir el costo de construcción, permitiendo viviendas más económicas, no solo amplía el acceso al crédito, sino que también reduce el impacto fiscal. No es lo mismo hacer una vivienda de USD 50.000, que una de USD 40.000 o USD 35.000, que permite no sólo que más personas accedan al crédito sino que el costo fiscal del mismo sea menor. Deben tenerse en cuenta nuevos métodos de construcción que reduzcan los costos y faciliten la autoconstrucción en ciertos segmentos de la población”, dijo Álvarez de Celis.

Para promover el acceso al crédito hipotecario especialistas destacan la importancia de fortalecer la unidad indexada (UVA) para hacerla más sostenible a largo plazo. “También sugerimos la implementación de un seguro hipotecario como una medida adicional”, amplió González Rouco.

Abordando la problemática de las clases humildes y pobres especialistas destacan que la estabilidad económica, la reducción de la inflación y el crecimiento son fundamentales para mejorar la situación habitacional.

“Solo el 14% de los hogares argentinos financió alguna parte de su vivienda. Se deben implementar medidas como el fondo de compensación y el crédito hipotecario para abordar las necesidades habitacionales de manera inmediata”, dijo González Rouco.

Reflexionando sobre la expansión de la inquilinización y posibles soluciones aunque en varias ciudades del país puede ser considerado un desarrollo positivo, también se reconoce que puede ser problemático cuando las personas alquilan por necesidad y no por elección.

La inquilinización es una consecuencia natural del proceso de urbanización y densificación de las ciudades, pero también puede ser resultado de la falta de alternativas habitacionales.

“En el caso específico de CABA, el aumento de la tasa de inquilinos está relacionado con el desarrollo urbano, impulsado en parte por la falta de acceso al crédito hipotecario”, concluyó González Rouco.