Alquileres: en todo el país persisten los precios altos, pero la oferta aumentó un 130 por ciento

A pesar del rechazo del Senado al DNU del Gobierno, pendiente de resolución en la Cámara de Diputados, la medida promovida por Javier Milei sigue en vigor.

Esta medida que comenzó a implementarse en diciembre pasado despertó el interés de los propietarios, quienes están reintegrando gradualmente sus inmuebles al mercado de alquileres en todo el país.

Se estima que la oferta general aumentó en un 130% interanual en promedio en varias plazas. Los propietarios reconocen que los acuerdos post DNU, bajo el Código Civil y Comercial, permiten negociaciones más flexibles en cuanto a métodos de ajuste y plazos, en comparación con la anterior Ley de Alquileres, derogada desde el 29 de diciembre.

En comparación con el periodo previo al DNU, los precios iniciales de alquiler se ajustaron de manera más flexible. Los propietarios están dispuestos a acordar ajustes más frecuentes, lo que permite publicar los inmuebles a precios más bajos.

Aunque en diversas ciudades del interior del país se observó un descenso de entre un 10% y un 15% en los valores de alquiler, estos siguen siendo elevados debido a la disparidad en los ingresos de los asalariados en comparación con la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, donde los sueldos son un 20% más altos en promedio.

Desde que rige el DNU, en La Plata y en otras ciudades de la provincia de Buenos Aires la oferta de inmuebles en alquiler se multiplicó en más de un 150%, una notable diferencia considerando que hasta fin de año la oferta era prácticamente nula.

Varios propietarios optaron por el alquiler tradicional en lugar del temporario, reintegrando sus inmuebles al mercado de alquiler habitacional.

El índice más utilizado para ajustar los contratos en la provincia es el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires, destacó a Infobae que se trabaja bastante en el enfoque de la gestión y la intermediación. “Es importante que cada inquilino comprenda claramente los términos del contrato, asegurando que ambas partes estén comprometidas con el cumplimiento y la actualización”.

Para brindar una perspectiva sobre los precios en la provincia, que naturalmente varían entre las ciudades más grandes y los pueblos, se pueden ofrecer algunos ejemplos. Una casa de nivel medio y tres ambientes bien ubicada dentro de un radio semi céntrico oscila entre los $320.000 y $380.000, dependiendo de sus características.

Un departamento de tres ambientes con cochera se encuentra en el rango de $250.000 a $300.000, también según sus prestaciones. Los monoambientes tienen un precio entre $150.000 y $220.000, mientras que los departamentos de dos dormitorios estándar están en el rango de $200.000 a $250.000 mensuales.

“Los precios escalan para los departamentos de cuatro ambientes y calidad superior al menos en un 30% más en adelante”, agregó Líbera.

Sucede algo similar en la ciudad de Córdoba, donde el aumento en la oferta de inmuebles representa un 68% interanual.

Alejandro Hadrowa, presidente del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Córdoba, señaló que “además, se registra un incremento del 70% más en la cantidad de contratos de alquiler celebrados en comparación con el año anterior, lo que sugiere una mayor actividad en el mercado”.

Este aumento refleja la dinámica cambiante del mercado y ofrece más opciones para los potenciales inquilinos.

“Con el aumento en la oferta de inmuebles, se observa una tendencia a la baja en los precios de cierre de los contratos celebrados desde diciembre hasta la fecha. Esta situación beneficia al mercado inmobiliario, ya que se facilita la concreción de contratos, se incrementa la disponibilidad de propiedades para alquilar dentro del contexto de alta inflación”, señaló Hadrowa.

Un departamento de dos ambientes en el centro de la capital cordobesa oscila en $250.000 y un tres ambientes en $350.000 por mes.

En los últimos días se advirtió un crecimiento constante en la oferta de viviendas en alquiler tradicional en Rosario, especialmente en el segmento de departamentos, donde se concentra la mayor disponibilidad.

Los profesionales inmobiliarios aconsejan a los inquilinos realizar un análisis financiero detallado al comparar las condiciones de los diferentes inmuebles ofrecidos en alquiler. “En este nuevo escenario, es fundamental que busquen y analicen alternativas, ya que la disparidad en los precios de propiedades similares es significativa”, detalló Diego Ferreyra, de Diego Ferreyra Bienes Raíces.

En términos interanuales, la oferta de viviendas en alquiler en Rosario se triplicó según datos del portal Propia en un 179%: pasando de 600 en julio de 2023 a 1.672 en marzo actual.

Respecto a los valores actuales de alquiler, la tendencia es alcista, aunque con variaciones según el tipo de propiedad. Ferreyra ejemplificó: “Los monoambientes pasaron de un promedio de $110.000 a $140.000, mientras que los departamentos de tres ambientes aumentaron de $190.000 a $240.000 mensuales. En el caso de las casas, donde la oferta es menor, los precios parten desde los $200.000 para aquellas sin cochera, y desde los $300.000 para las que cuentan con cochera y patio”.

Desde la entrada en vigencia del DNU, se registró un repunte notable en la oferta de inmuebles en el mercado de alquiler de Posadas, en la provincia de Misiones.

Jorge Ferreira, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones, dijo que “los propietarios muestran un buen ánimo para reintegrar al mercado aquellas propiedades que habían dejado de alquilar y que habían sido puestas a la venta, optando ahora por ofrecerlas nuevamente en alquiler”.

Los inquilinos, conscientes de su necesidad de acceder a una vivienda, están mayormente dispuestos a aceptar las condiciones requeridas para concretar la locación.

“Se les explica que esta libertad de contratación, que permite una negociación más abierta, es beneficiosa tanto para el locador como para el locatario, y ambas partes encuentran razonable este nuevo sistema de libre negociación”, añadió Ferreira.

En cuanto a los valores de locación, estos aumentan conforme a los índices inflacionarios mensuales, predomina el uso del ICL y varían según la ubicación y la calidad de la construcción.

En la ciudad de Posadas los departamentos de dos ambientes oscilan entre $100.000 y $200.000, mientras que los de tres ambientes se sitúan entre $200.000 y $300.000 mensuales. Por su parte, las casas de tres ambientes sin cochera tienen un precio que va de los $300.000 a los $400.000, y las que cuentan con cochera se encuentran entre los $400.000 y los $500.000 mensuales.

Desde la implementación del DNU, el mercado inmobiliario en Ushuaia atraviesa cambios significativos.

Sergio Arroquy, presidente de la comisión Fiscalizadora del Colegio Profesional de Martilleros, Tasadores y/o Corredores de Tierra del Fuego, dijo que “ante mayor libertad en las negociaciones se genera una relación más fluida entre ambas partes, permitiendo a los inquilinos tener una mayor capacidad de elección y rechazar aquellas condiciones que no les resulten favorables”.

Frente a esta nueva dinámica del mercado, los profesionales inmobiliarios aconsejan a los inquilinos analizar las condiciones de los contratos con libertad y proponer los cambios necesarios para llegar a acuerdos justos y que todo quede asentado por escrito.

En la capital de Tierra del Fuego además de las propuestas en inmobiliarias se observa una gran presencia de mayor cantidad de publicidades en las redes sociales y el testimonio unánime de los clientes confirman esta tendencia, sugiriendo un incremento notable en la oferta en comparación con hace tres meses.

“Los valores de alquiler caminan hacia una estabilización en los precios de punto de partida en las últimas semanas, manteniéndose al mismo nivel que hace dos o tres meses atrás”, dijo Arroquy.

Los departamentos de tres ambientes oscilan entre los $470.000 mensuales en la periferia y los $600.000 en el centro de Ushuaia, mientras que las casas de tres ambientes con patio y espacio abierto pueden alcanzar los $750.000, dependiendo de la ubicación y características constructivas.