Alquileres: se revirtió la tendencia y ahora los dueños prefieren contratos largos en lugar que el modelo Airbnb

El DNU que derogó la Ley de Alquileres provocó un cambio significativo en la tendencia de los propietarios, quienes ahora optando por el formato habitacional en lugar del temporario. Este escenario se consolidó desde que rigen las nuevas regulaciones introducidas por el polémico decreto que sigue vigente a pesar de haber sido rechazado en el Senado y de tener tratamiento pendiente en la Cámara Baja.

Este cambio normativo, que buscó desregular el mercado de alquileres, provocó una mayor orientación de los propietarios hacia los contratos a largo plazo, en busca de estabilidad y rentabilidad. La preferencia se inclina ahora hacia los acuerdo de dos años con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, un esquema que mejoró la oferta frente al modelo temporario.

Una serie de factores influyeron en esta transición. La Ley de Alquileres previa había generado un ambiente favorable para los alquileres temporarios, impulsando a los dueños a optar por este tipo para obtener mayores ingresos. Sin embargo, esto desembocó en una sobreoferta en el segmento de contratos de corto plazo, con un exceso de entre 45% y 50% de sobrestock.

“El panorama cambió radicalmente dirigiendo el interés hacia los alquileres tradicionales. La demanda actual valida los precios propuestos por estos alquileres de largo plazo, facilitando que las unidades se ocupen rápidamente”, detalló a Infobae Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades.

Esta reorientación también responde a la necesidad de los propietarios de contar con ingresos estables, especialmente aquellos que dependen económicamente de sus rentas. Aunque Buenos Aires sigue siendo un destino atractivo para extranjeros, factores como la inflación y el atraso cambiario juegan un rol preponderante en la decisión entre alquileres temporarios y tradicionales.

Rizzo agregó: “Para aquellas propiedades ya adaptadas al alquiler temporario, el dilema radica en cómo ajustar a la nueva tendencia sin desaprovechar la inversión realizada en equipamiento. Las recomendaciones para propietarios e inquilinos varían según las características particulares de cada unidad y las necesidades de ambas partes. La flexibilidad en los métodos de ajuste y el plazo de los contratos, ahora permitido entre 1 y 2 años por el DNU, facilita encontrar esquemas beneficiosos para ambas partes”.

En cuanto a los precios, existe una diferencia notable entre los alquileres temporarios y los tradicionales, siendo estos últimos generalmente más accesibles y, por lo tanto, más atractivos ahora. Hay barrios porteños que otorgan una rentabilidad superior que otros por acuerdos tradicionales.

Sobre el negocio del alquiler temporario, se destaca que su rentabilidad depende en gran medida de la ocupación durante el mes. Hasta mitad de año pasado rondaba en el 7% anual pero ahora descendió y es similar que el esquema tradicional (promedia el 5%).

Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate, señaló: “El alquiler temporario se basa en promedios. Por ejemplo, durante un año podría haber sido alquilado por 300 días. Sin embargo, con la estabilidad del dólar, recientemente se demostró que aquellos que apostaron al dólar perdieron contra la inflación. Hoy es más conveniente optar por el alquiler tradicional ahora con actualizaciones más cortas que no pierden tanto contra la inflación y con garantías”.

Aunque la Argentina es cara en dólares, el aumento de los alquileres en pesos con un dólar estable mejoró la rentabilidad del alquiler permanente en los últimos meses. A pesar de esta situación y la abundante oferta de alquiler temporario, el mercado sigue siendo activo y rentable, especialmente dada la valoración de los departamentos en dólares.

“Los departamentos no experimentaron un aumento considerable, lo que sugiere que todavía es oportuno invertir en ladrillos para quien dispone de dólares”, añadió Flavio Galli, del Grupo Tueroc.

La demanda disminuyó en plataformas como Airbnb y Booking, aunque la caída fue menos pronunciada en general en todas las plataformas, incluyendo Zonaprop, MercadoLibre y las agencias.

“Específicamente, el alquiler turístico sufrió una reducción mayor que el de mediano plazo (de 3 a 6 meses), en parte debido a los altos precios en dólares. Y la llegada de visitantes por motivos como el tango, estudio o visita familiar también disminuyó, aunque en menor medida”, dijo Pablo Blay, de ByT Argentina.

“La falta de demanda se atribuye en parte a los altos precios en Argentina en comparación con Europa, así como al costo y la duración del viaje desde países como Estados Unidos o Rusia.

Blay agregó: “Viajar hasta aquí implica un vuelo de 14 horas y un costo de pasaje entre 1.400 y 1.600 euros, lo que hace que para los estadounidenses resulte costoso. Esto redujo la afluencia de visitantes que vienen por conveniencia, limitando la llegada a aquellos con un interés particular en el país”.

Entre plataformas como Airbnb y otras, actualmente en CABA hay menos de 20.000 departamentos, un 15% menos que a fin de 2023.

Tanto en CABA como en otras ciudades, en el país o el exterior, se buscó regular el avance de estas plataformas. Esto se debe a la percepción de que compiten de manera desleal y reducen la disponibilidad de viviendas para alquileres a largo plazo, incluso para los propios habitantes de cada distrito.

“Aún no observamos una reducción significativa en el stock de oferta de alquileres temporarios, notamos en cambio que todas las nuevas propiedades que ingresan al mercado se destinan directamente al alquiler tradicional”, amplió Rizzo.

Los propietarios que amueblaban y equipaban una unidad para el mercado de alquileres temporarios, ahora optan por ofrecerla vacía en el mercado habitacional.

“La excepción se encuentra en aquellos edificios y unidades diseñados específicamente para alquiler temporario. Allí aún resulta conveniente ofrecer contratos cortos para extranjeros que vienen a estudiar o trabajar, así como para inquilinos que viajan a CABA”, concluyó Rizzo.