Oportunidades inmobiliarias en el Gran Buenos Aires: los precios de las propiedades cayeron un 50% en los últimos 5 años

En el mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires (GBA) hay oportunidades tanto para aquellos que cuentan con ahorros para invertir en viviendas como para quienes buscan vender su propiedad y mudarse a una más amplia, o reducir su espacio.

El impacto de la coyuntura económica, la pandemia, las devaluaciones y las fluctuaciones del dólar condujeron a que los precios de compra-venta en el conurbano bonaerense en los últimos años hayan descendido a niveles similares a los de 2010.

El derrumbe de los precios desde 2019 se estima en un 50% para las unidades usadas. De allí surge que el valor promedio por metro cuadrado es de USD 1.567 para los monoambientes y de USD 1.524 para las unidades de dos ambientes. Para las viviendas de 3 y 4 ambientes, la cotización media fue de USD 1.272 y USD 1.214 por m2, respectivamente.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, la plataforma que aportó ese relevamiento, señaló que la gran mayoría de los valores se sitúan en niveles históricamente bajos en términos generales, pero que “la brecha en las cotizaciones es significativa y varía según la ubicación de la unidad, tanto por ciudad como dentro de cada localidad. Además de la prolongada situación macroeconómica desfavorable de los últimos años, el aumento de la inseguridad tuvo impacto relevante en la caída de los valores”.

En este contexto, el mercado inmobiliario presenta oportunidades únicas. Los precios de los monoambientes parten desde USD 35.000, mientras que los de dos ambientes comienzan en $45.000 y los de tres y cuatro ambientes desde USD 52.000 y USD 60.000 respectivamente.

Por ejemplo, en Caseros, en el partido de 3 de Febrero, un cuatro ambientes oscila en USD 94.000, y en Lanús, en 115.000 dólares.

“En la mayoría de las localidades las unidades más pequeñas son las más demandadas en las zonas céntricas, ya que son la elección principal para hogares unipersonales y, en muchos casos, se utilizan también con fines profesionales”, agregó Rozados.

Las familias tienen una amplia gama de opciones de vivienda en propiedades con terreno propio, lo que reduce la presión sobre las unidades más grandes y con más comodidades. Esta es una de las razones por las cuales las unidades más grandes experimentaron una depreciación de valor mayor en los últimos años, especialmente en el segmento de calidad media.

La demanda continúa estable en Villa Ballester, pero se percibe un cambio de actitud en los compradores que buscan oportunidades de inversión.

Alejandro J. Altamirano, de Altamirano Propiedades, destacó que “las opciones ideales en la actualidad están marcadas por la derogación de la Ley de Alquileres, la estabilidad del dólar y la mejora en la rentabilidad (promedia un 5% anual en el GBA), factores que incentivaron a aquellos con dólares guardados a considerar la compra de propiedades. Existe una percepción de que los valores alcanzaron su punto más bajo y que podrían empezar a repuntar en el corto y mediano plazo”.

Las propiedades más demandadas en este momento son los departamentos de uno y dos ambientes, así como los locales comerciales, especialmente buscados por inversores. En cuanto a los valores, en Villa Ballester los departamentos de dos ambientes bien ubicados oscilan entre los 60.000 y 85.000 dólares.

“Notamos un aumento en la venta de casas y PH en los últimos meses. En marzo se vio un notable incremento en las consultas y cierres por parte de inversores que buscan oportunidades de renta”, acotó Altamirano.

En Ramos Mejía se registra una oferta de venta de 3.140 propiedades, de las cuales 700 son a estrenar. Predominan las unidades de dos y tres ambientes, con un precio promedio entre USD 1.700 y USD 2.000 por m2.

La falta de cocheras se convirtió en un problema creciente debido a la construcción de edificios, lo que aumenta la densidad poblacional y la demanda de estacionamiento. El precio de una cochera en Ramos Mejía está entre USD 17.000 y USD 20.000, similar a CABA.

“En Haedo, Morón, la oferta de departamentos a estrenar es menor, con 390 propiedades publicadas, pero se observa un precio promedio ligeramente superior, alrededor de USD 2.100 por m2”, dijo Gustavo Ortolá Martínez, de Like Propiedades.

En cuanto a las casas, a diferencia de Ramos Mejía, la demanda se mantiene estable, con un precio promedio de USD 1.200 por m2 para las usadas y USD 1.700 para las nuevas

Según Ortolá Martínez, los clientes muestran preferencia por los departamentos a estrenar de 2 y 3 ambientes, “mientras que aquellos que optan por unidades de 1 y 2 ambientes son mayoritariamente inversores que luego las destinan al alquiler”.

En La Plata, la demanda de compraventa de propiedades está en constante aumento, impulsada principalmente por la derogación de la Ley de Alquileres y la tendencia a la baja del dólar libre.

“Las opciones más buscadas son las casas para vivienda propia y los departamentos destinados al mercado de alquiler, especialmente aquellos donde las partes pueden pactar libremente los términos de los contratos”, comentó Dolores Otero Rossi, de Inmobiliaria Otero Rossi CB.

En City Bell se advierte una demanda sostenida en barrios cerrados y en departamentos con amenities, seguridad y comodidades similares a las de una casa.

Los precios en La Plata varían dependiendo del tipo de propiedad y la ubicación. Por ejemplo, las casas de tres ambientes parten desde los USD 140.000, mientras que los departamentos en edificios premium comienzan en los 180.000 dólares.

Se destaca la presencia de estudiantes y empleados públicos, que promueven la modalidad de alquileres temporales.

Otero Rossi concluyó: “Los inversores en La Plata buscan departamentos monoambientes y de dos ambientes para alquilar a estudiantes, preferentemente sin cochera, en zonas cercanas a facultades. Aunque los precios de las propiedades siguen deprimidos, se espera que se recuperen en el mediano plazo”.