La inflación y dólar encienden alertas en la construcción en pozo

El panorama de la construcción en pozo en Buenos Aires enfrenta fluctuaciones significativas marcadas por la inflación y los vaivenes del dólar con tendencia a la baja en tipo de cambio blue en la última semana, aspectos que inciden directamente en el desarrollo de nuevos proyectos y en las consideraciones de los compradores sobre la conveniencia de invertir en el sector inmobiliario.

La coyuntura actual presenta un reto para desarrolladores y compradores por igual, dadas las condiciones económicas variables que influyen en los costos de construcción y en los precios de venta del mercado inmobiliario.

Igual en CABA siguen en obras más de 50.000 viviendas en ejecución en distintos barrios, siendo Palermo, Villa Crespo, Caballito, Colegiales, Belgrano, Núñez, Villa Devoto, Parque Patricios y Villa del Parque, entre otros, los que lideran la expansión.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, destacó a Infobae que “la situación económica conduce a un cambio de ciclo en la construcción, donde ahora se busca convertir dólares en una inversión que pueda acompañar la inflación. Este enfoque responde a la necesidad de adaptarse a un entorno donde el costo de construcción en dólares aumentó, desalentando a muchos de autoconstruir y haciendo que otros tantos se mantienen expectantes ante cómo evoluciona el panorama”.

En este contexto, el precio promedio para construir un metro cuadrado en CABA oscila entre USD 1.000 y USD 1.200, experimentando un incremento interanual del 30 por ciento.

Este aumento no solo refleja la variabilidad de los costos sino también el impacto diferencial según la etapa en la que se encuentre cada proyecto, especialmente en materiales de terminaciones, los cuales han visto los mayores incrementos.

Las condiciones actuales llevaron a algunos materiales de construcción a romper su precio medio, especialmente aquellos no relacionados con la obra gris, que vieron su valor en dólares y en pesos indexados descender hacia su media histórica gracias a una menor actividad y a una progresiva facilidad de conseguir insumos.

Para los compradores, la decisión de invertir en propiedad desde el pozo requiere una evaluación cuidadosa de los recursos con los que cuentan. Levrio añade que “depende del tipo de ahorro con el que cuente el comprador; pagar por adelantado puede ser muy beneficioso”.

Sin embargo, para aquellos con un excedente de flujo en sus ingresos, enfrentar cuotas ajustadas bajo el Índice de la Cámara de la Construcción CAC) representa una opción viable ante el panorama económico.

Contras esta telón de fondo, el desarrollo de nuevos proyectos sigue viéndose motivado por una esperanza de estabilización en los costos y una recomposición de los precios que podría mejorar la rentabilidad del negocio inmobiliario a largo plazo.

“Es lógico que el negocio muestre un ajuste en la rentabilidad; sin embargo, hay razones para confiar en una estabilización”, concluye Levrio.

Los precios promedio para un departamento de dos y tres ambientes en CABA muestran una variación significativa dependiendo del barrio.

Se estima que en los barrios más cotizados el precio por metro cuadrado promedia los USD 2.000 (Belgrano, Villa Urquiza, Núñez, entre otros), mientras que en barrios menos demandados (Barracas o Liniers, por ejemplo) se puede encontrar por debajo de USD 1.500, “sin embargo, el comprador debe tener en cuenta que la disminución del precio puede verse compensada por la menor dinámica del mercado y una posible demora en las ventas. Por lo tanto, es importante evaluar si la rebaja del 25% en el costo justifica los posibles inconvenientes que puedan surgir en el proceso de adquisición”, aclaró Levrio.

En este sentido, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), sobre la problemática que está atravesando el desarrollo inmobiliario en la actualidad, destacó que “el costo de construcción en dólares aumentó considerablemente, pero esto no se trasladó a los precios de las viviendas en pozo.

“Por lo tanto, enfrentan la dificultad de encontrar un precio que sea rentable para el desarrollo, sin alejar a los inversores y compradores que desean pagar en dólares”, señaló.

Empresarios argumentan que están en un momento de entrecruzamiento entre la necesidad de fondear el desarrollo con la venta de unidades, pero sin comprometerse a tomar dinero en condiciones desfavorables.

“Los inversores saben que lo que no compren en dólares hoy, aumentará su precio en el futuro debido a la situación actual del mercado. Esperamos que en algún momento estas variables se reequilibren para encontrar una solución a esta problemática”, amplió Tabakman.

Además, la competencia en el mercado de propiedades usadas es fuerte, ya que los precios son determinados por la oferta y la demanda, lo que convierte a la inversión en una opción atractiva para varios ahorristas con billetes en mano.

Tabakman amplió: “Los alquileres en dólares también subieron siguiendo la inflación, pero en proporción a la valoración de los departamentos, lo que ha mejorado la rentabilidad para los propietarios. Es un mercado en constante evolución, que ofrece oportunidades interesantes para aquellos que buscan invertir en el sector inmobiliario”.

Comienza a percibirse una baja en algunos materiales como chapa, acero y revestimientos (pisos de porcelanato) por la reducción de ventas, se calcula un descenso entre un 7% y 10%, y se espera que se normalicen los valores con la apertura del mercado internacional y las importaciones.

“En cuanto al precio por metro cuadrado de construcción en CABA, para el segmento Premium oscila entre USD 1.600 y USD 1.800, con un aumento interanual del 20%; para el comprador, la decisión de hacerlo y la elección de pagar en cuotas mediante el Índice CAC dependerá de su situación particular y de la volatilidad del mercado”, dijo Alejandro Ginevra, del GNV Group que lleva adelante obras en Puerto Madero.

En cuanto al precio promedio de un departamento de 2 o 3 ambientes en en Puerto Madero oscila en USD 4.000 para propiedades usadas y entre USD 5.000 y USD 8.000 para unidades a estrenar, dependiendo de las características específicas de cada inmueble.

Mientras que viviendas estándar en venta oscilan entre USD 2.000 y USD 2.500 por m2 en otros barrios porteños como Caballito, Floresta, Villa Urquiza o Coghlan. Descienden un poco en Almagro, San Telmo o Montserrat.

Especialistas sostienen que es verdad que están enfrentando una situación complicada en cuanto a la inflación y el dólar, pero es importante recordar que la construcción de proyectos inmobiliarios es una inversión segura a largo plazo.

“Es importante destacar que la tendencia a nivel mundial muestra que los activos financieros son cada vez más volátiles, mientras que los precios de las propiedades continúan aumentando. Por lo tanto, invertir en ladrillos sigue siendo una decisión inteligente a largo plazo. Seguimos comprometidos con nuestro trabajo y confiamos en que alcanzaremos el éxito a pesar de las adversidades actuales”, dijo Ginevra.

Expertos confían en seguir adelante con sus proyectos con confianza en el futuro. Consideran que una vez que el Gobierno logre resolver el problema de la inflación, los materiales se estabilizarán y el panorama será mucho más alentador.

Ginevra concluyó: “En definitiva, a pesar de las fluctuaciones del dólar y la inflación, el mercado inmobiliario sigue presentando oportunidades de inversión sólidas a largo plazo”.