Guía para inquilinos: cómo elegir la vivienda adecuada en un mercado con mayor oferta

Con la creciente oferta en el mercado de alquiler (el DNU 70, que derogó la Ley de Alquileres, sigue vigente a pesar del rechazo en el Senado), los inquilinos tienen mayores posibilidades de encontrar la vivienda ideal. Antes de firmar un contrato, es crucial considerar varios aspectos para garantizar una experiencia de alquiler satisfactoria.

Volvieron cientos de propiedades que antes estaban en el mercado de alquiler temporal y de dueños que antes las tenían prestadas o desocupadas por estar en contra de ley derogada. Pero a la hora de decidirse por una deben tenerse desde la ubicación hasta las comodidades ofrecidas y varias características más.

“Uno de los aspectos más importantes a considerar es el estado de mantenimiento del inmueble. En varios casos, los propietarios pueden tener expectativas de precios elevados, pero el estado de mantenimiento del inmueble puede no estar a la altura de dichas expectativas”, dijo Pablo Houghton, de Houghton Propiedades, a Infobae:

Lo cierto es que, poco a poco en las inmobiliarias porteñas comienzan a desaparecer las listas de espera. “Hasta hace poco, en especial en diciembre, (los inquilinos) se conformaban con alquilar un departamento de 1 o 2 ambientes que no siempre cumplía con sus expectativas. Ahora, incluso pueden elegir la ubicación y ahorrarse el costo del transporte. Es recomendable inspeccionar detenidamente el inmueble antes de firmar el contrato, revisando los artefactos, el suministro de agua fría/caliente, el estado del calefón, entre otros aspectos, para evitar futuros reclamos”, recomendó Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

Con una inflación en desaceleración, en el actual escenario económico de Argentina, los inquilinos se enfrentan a un paradójico cambio de roles en cuanto a la conveniencia de los contratos de alquiler. “En este marco, es importante que los inquilinos evalúen cuidadosamente los términos contractuales antes de ocupar una propiedad. La capacidad del inquilino para asumir el pago puntual del alquiler es fundamental, considerando tanto el monto como la fecha de vencimiento del pago. Esta consideración garantiza una armoniosa relación contractual, evitando conflictos futuros que puedan surgir por incumplimientos financieros”, dijo Houghton.

Otro aspecto relevante es la elección adecuada del índice de ajuste para los contratos de alquiler. La alta inflación hizo que varios propietarios y locatarios discutan no solo qué índice utilizar, sino también la frecuencia de los ajustes. Mientras que algunos como el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el de Casa Propia, podrían resultar atractivos para los inquilinos debido a que reflejan una inflación menor, los propietarios generalmente prefieren el Índice de Precios al Consumidor (IPC) elaborado por el INDEC.

“La disputa se extiende a la periodicidad de los ajustes, que puede variar desde mensual hasta cuatrimestral, dependiendo de la demanda de la propiedad en el mercado. Los inquilinos que tienen ingresos en pesos no quieren comprometerse a contratos en dólares, así que no queda otra alternativa que hacer un contrato en pesos indexados,” agregó Houghton.

Aunque se expandió la oferta, el alto costo de los alquileres, sumado a la exigencia de garantías propietarias a menudo difíciles de cumplir, complica la situación. Es común que los inquilinos tengan dificultades para ofrecer un aval que cumpla con las condiciones impuestas por los propietarios.

Frente a ello, alternativas como el seguro de caución emergen como soluciones prácticas, aunque no siempre son aceptadas por los dueños y tienen un costo adicional de entre el 3% y el 6% del total del contrato.

Toselli destacó: “El aspecto más desafiante es la exigencia de la garantía propietaria en CABA, la cual se suele sustituir con un seguro de caución en la mayoría de los casos. Además, se solicitan ingresos demostrables en blanco, antigüedad en el empleo, entre otros requisitos. Sin embargo, el informe comercial es lo más crucial, y la mayoría cumple con creces esta exigencia”.

También dificultan los costos para ingresar a un departamento de dos o tres ambientes superan $1.000.000 únicamente para el contrato, a lo que se deben añadir los gastos de mudanza y otros costos adicionales.

En casos donde el inquilino encuentre discrepancias entre las condiciones acordadas y el estado real de la propiedad, como un calefón defectuoso, es fundamental actuar rápidamente. Se aconseja comunicar al propietario o a la administración inmobiliaria los problemas detectados dentro de un plazo de 30 días, documentando las deficiencias mediante fotografías o videos para facilitar su resolución.

La normativa establece que el propietario es responsable de los problemas estructurales, mientras que el inquilino debe encargarse de los daños derivados del uso diario de la vivienda. En caso de falta de respuesta, se puede llegar a un acuerdo para que el inquilino asuma el costo de la reparación y lo descuente del pago del alquiler siguiente.

“Cualquier artefacto que no esté en perfecto funcionamiento al momento de que el nuevo habitante entre, se resuelve en cuestión de días. Si nos avisa de que el calefón o la estufa no prenden o no funcionan correctamente, se reparan y, en muchos casos, se reemplazan. Lo mismo sucede con las pérdidas de agua u otros desperfectos menores, que en su mayoría son atendidos por el encargado”, amplió Toselli.

Representantes de agrupaciones que defienden a los locatarios mantienen su mirada crítica sobre el panorama de la oferta de viviendas en alquiler, destacando la importancia de prestar atención a diversos factores antes de decidirse por una propiedad.

Natalia Ranzuglia, del Movimiento Inquilino Nacional, dijo que “aunque aparentemente existe una mayor disponibilidad de inmuebles para alquiler, decenas de estas ofertas resultan inaccesibles por sus precios y condiciones, o bien, por el estado inadecuado de la vivienda”.

Entre los aspectos cruciales aconseja considerar antes de firmar un pacto la duración del contrato y su relación con el costo de ingreso, la periodicidad y método de actualización de precios, la moneda en la que se efectuarán los pagos, y el estado real de la propiedad junto con las condiciones para su devolución.

Argumentan que hay poner énfasis en la necesidad de negociar contratos con términos claros, preferiblemente con una duración mínima de dos años y ajustes semestrales basados en índices fiables.

Pensar en la vivienda como un bien social implica diseñar políticas públicas que frenen la concentración inmobiliaria y, al mismo tiempo, implementar estrategias de compensación para los inquilinos. La actualización semestral permite tener tiempo para reunir los nuevos montos.

Ranzuglia concluyó: “Si se trata de vicios ocultos, se puede iniciar un proceso de comunicación para solicitar la reparación. Sin embargo, lamentablemente, el mecanismo de intimar la reparación y realizarla con descuentos de futuros pagos quedó obsoleto. En tales casos, cuando no hay voluntad de arreglo por parte del propietario, la única opción puede ser recurrir a la vía judicial para resolver el problema”.