Alquileres: cuáles son los cambios que hicieron crecer hasta 200% la oferta de unidades

En poco más de dos meses, la derogación de la Ley de Alquileres mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70 -que el jueves último rechazó el Senado, pero sigue vigente mientras Diputados no convalide el rechazo- revolucionó el sector inmobiliario argentino.

La vigencia del DNU trajo cambios notables en las condiciones de negociación entre propietarios e inquilinos y revitalizó el mercado de locaciones.

Según diversas fuentes del sector, la desregulación de los alquileres reanimó un mercado que experimentaba un fuerte desajuste entre demanda y oferta y redundaba en precios percibidos como desproporcionados, frente a un déficit habitacional que sigue siendo un enorme desafío.

Antes de la derogación, la legislación establecía que los contratos debían tener una duración de tres años y solo podían ser actualizados anualmente según el Índice de Contratos de Locación (ICL) para los firmados entre julio de 2020 y octubre de 2023. Los contratos firmados después de cambios legislativos en octubre último y hasta el 29 de diciembre, fecha de la derogación, se regían por una actualización semestral bajo el Índice de Casa Propia.

Con la anulación del marco anterior, ahora es posible negociar los términos del contrato, incluidos los plazos y ajustes de precio, con total libertad bajo el Código Civil y Comercial, lo que permite ajustes trimestrales o cuatrimestrales, proporcionando mayor flexibilidad frente a la inflación.

El cambio motivó a cientos de propietarios a retornar al mercado, listos para celebrar acuerdos más acordes a sus expectativas económicas. Actualmente, hay más de 12.000 viviendas en CABA, en uno de los principales portales y se calcula que la oferta se expandió 200% desde que rige el DNU.

Mientras que se estima que en las principales plazas del país como Córdoba, Rosario, Mendoza, Salta, La Plata, Mar del Plata, Neuquén, la oferta se expandió un 100% desde que se derogó la normativa anterior.

Los aumentos de los valores se desaceleraron en el punto de partida de los contratos con la desregulación del mercado, aunque los precios siguen elevados (un departamento de tres ambientes en CABA, no baja de $460.000 mensuales).

Según Zonaprop, los precios en el Gran Buenos Aires aumentaron 8,3% entre febrero y los últimos días, una desaceleración respecto a las subas previas que oscilaban entre 12% y 18% intermensuales.

Los inquilinos hacen contraofertas sobre el valor de publicación y logran llegar a un acuerdo, con la mayoría de los contratos fijados por hasta 24 meses.

Especialistas sostienen que que el cambio más significativo que trajo el DNU 70 fue el estímulo al alquiler por parte de propietarios que tenían inmuebles vacíos.

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria y analista del sector, dijo a Infobae que la medida “incentivó de manera masiva la oferta de alquileres y, como resultado, los precios dejaron de aumentar por encima de la inflación. Además, al permitir mayor flexibilidad en los plazos de los contratos, se logró mayor agilidad en el mercado, al tiempo que se redujeron los costos asociados con la realización de un contrato, tanto en términos de honorarios como en los gastos relacionados con la fianza o el seguro de caución”.

El DNU permitió el libre acuerdo entre las partes en diversos aspectos fundamentales, como la posibilidad de contratar en cualquier moneda acordada por las partes, y sin intervención judicial para modificar esta condición.

“Además, se estableció la libertad para acordar el plazo del contrato de habitación, sin establecer un mínimo, y la determinación libre del periodo y la forma de ajuste del canon locativo. Asimismo, las partes pueden acordar el monto y la moneda del depósito en garantía, y el contrato puede ser modificado por acuerdo de las partes en cualquier momento, siempre que sea por escrito y con la firma de todas las partes involucradas”, detalló Alberto Héctor Loyarte, experto del Real Estate y corredor inmobiliario.

Y agregó Loyarte: “Si el DNU sigue vigente, facilitaría la regularización de situaciones irregulares anteriores, y los propietarios confiar en el cumplimiento de los contratos, podríamos ver un aumento significativo en la oferta de propiedades en alquiler. En este escenario, sería razonable considerar un mantenimiento de los valores iniciales de alquiler, priorizando la calidad y capacidad de pago de los inquilinos”.

Es crucial que en el contrato se detalle con precisión el estado del inmueble y sus componentes para prevenir posibles conflictos ante deterioros o desperfectos, y así determinar claramente la responsabilidad por las reparaciones.

“El DNU posibilita, mediante una redacción adecuada, acordar que el inquilino asuma ciertas reparaciones o mejoras, una opción no permitida por la legislación anterior”, comentó Loyarte.

De la oferta actual en CABA, la mitad de los departamentos se ofrecen en dólares pero ya no para acuerdos temporarios, sino para pactos de hasta un año de plazo como mínimo.

Según Reporte Inmobiliario hasta hace una semana atrás el valor promedio del alquiler para departamentos de 2 ambientes usados en CABA se ubicó en torno de $278.000 por mes.

José Rozados, de la plataforma, dijo a este medio: “Como hemos señalado en nuestros informes durante los últimos tres años, más allá de los promedios de las ofertas públicas para unidades estándar, si se busca una unidad en óptimas condiciones, los valores superan ampliamente estas cifras”.

En dólares los valores de departamentos de 3 ambientes superan el equivalente a USD 450 al mes.

Balayan enfatizó que la abundante oferta de alquileres es especialmente notable en CABA “y ya está generando una tendencia a la baja en los precios para aquellos realmente interesados en alquilar. La amplia gama de opciones disponibles otorga mayor poder de negociación a los inquilinos, lo que representa un cambio significativo respecto a la dinámica bajo la ley de alquileres anterior al DNU”.

Entre las modificaciones más destacadas en diferentes plazas del país se advierte el notable incremento en la oferta, facilitado por la flexibilización de las condiciones contractuales y el retorno desde los alquileres temporarios al mercado de alquiler tradicional.

Esto último se ha dado como resultado de una preferencia renovada por contratos habitacionales y a largo plazo por parte de inquilinos que antes optaban por soluciones temporales.

Emilio Caravaca Pazos, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), destacó que “el DNU permite adecuaciones locales a las realidades específicas de distintas regiones, provincias y ciudades, ofreciendo un marco más flexible en comparación con la ley anterior, considerada rígida por muchos. Esta adaptabilidad local contribuyó a la desaceleración en el ritmo de aumento en los precios iniciales de los alquileres, un punto crítico bajo el contexto de alta inflación que Argentina enfrenta”.

A pesar de los ajustes y cambios, se mantienen condiciones de la legislación previa, como el cargo de las expensas y la adopción de índices de ajuste conocidos, lo cual indica una transición suave hacia el nuevo esquema.

Caravaca Pazos también anticipa que, si la inflación disminuye fuertemente en los próximos tres meses, es probable que se vea una reducción aún mayor en los aumentos de los valores de alquileres, lo que ofrecería un alivio adicional tanto a inquilinos como a propietarios.

Desde la implementación del DNU, la importancia del contrato de alquiler como documento regulador de la relación entre propietarios e inquilinos creció exponencialmente, destacándose la necesidad de un asesoramiento profesional por parte de corredores inmobiliarios.

Se estima que en el interior prevalecen los ajustes cuatrimestrales con actualizaciones bajo el ICL.

En Córdoba capital un departamento de dos ambientes parte desde $180.000 y trepa hasta $350.000 en las zonas más cotizadas.

En Rosario, un tres ambientes sin cochera arranca desde $225.000 al mes, y en Mendoza capital, un tres ambientes parte desde $200.000 sin cochera.

Una casa de tres ambientes en Salta arranca desde $280.000 al mes y en Neuquén capital, desde $320.000 sin cochera.