El DNU del Gobierno que derogó la Ley de Alquileres generó un impacto positivo en la oferta de departamentos en CABA, ya que experimenta un crecimiento constante semana tras semana. Como resultado, los propietarios están retornando al mercado del alquiler tradicional: ya se está llegando a 11.800 unidades en algunos portales especializados.
Los precios de los departamentos de tres ambientes en la ciudad de Buenos Aires registraron un notable aumento, con un aumento promedio del 300,8% en términos interanuales. Se observa ahora una leve desaceleración en este incremento, especialmente en el inicio de los nuevos contratos. Los propietarios están ajustando los valores más frecuentemente debido a los cambios en las regulaciones, lo que les permite realizar ajustes más rápidos que los permitidos por la ley derogada.
Esta alza conlleva una validación de la demanda y una estabilización en los precios. Sin embargo, la inflación persistente sigue siendo un factor que impulsa un aumento significativo en los valores.
“Ahora prevalecen los ajustes trimestrales o cuatrimestrales, lo que ayuda a evitar que los precios queden rezagados frente a la inflación”, destacó a Infobae Mariana Lucángeli, analista del mercado inmobiliario porteño.
Los departamentos de tres ambientes son especialmente solicitados por familias de clase media, especialmente aquellas con uno o dos hijos, que buscan viviendas con dos dormitorios.
Desde el sector inmobiliario informaron que la oferta posterior al DNU sigue una tendencia alcista que apunta hacia la normalización del mercado de alquileres. Actualmente, se estima que hay cerca de 3.000 inmuebles de tres ambientes disponibles en CABA, aunque aproximadamente el 55% de ellos se publican en dólares.
Los más caros y los más baratos de la ciudad
Palermo (Puerto Madero sigue excluido porque allí los valores se mantienen todos en dólares) se mantiene como el barrio más caro para alquilar un departamento de tres ambientes, seguido de Núñez y Belgrano, donde los precios comienzan en los $700.000, dependiendo de las características del edificio y los gastos de mantenimiento.
Lucángeli explicó: “Para evitar la volatilidad causada por los índices, muchos propietarios eligen contratos en dólares o su equivalente en pesos, mientras que los inquilinos, cuyos ingresos son principalmente en pesos, prefieren comprometerse con una actualización por inflación en la moneda local”.
Los departamentos más económicos se alquilan por menos de $460.000 mensuales, y actualmente suelen encontrarse en áreas como Liniers, Floresta o Barracas.
Patricia Contestabile, de Patricia Contestabile Negocios Inmobiliarios, resaltó que junto con los departamentos de tres ambientes, los de dos ambientes también están entre los más demandados en la actualidad. “Aunque los precios de alquiler fueron aumentando debido a la inflación, se percibe que se irán equilibrando gracias a la mayor oferta de unidades en el mercado”, afirmó.
Mayor demanda
Los departamentos de tres ambientes son solicitados no solo por familias, sino también por parejas jóvenes. Este grupo demográfico, principalmente conformado por menores de 40 años, se distingue por tener empleos bien remunerados que superan el promedio de ingresos.
En estos hogares, la transformación de un ambiente en una oficina responde a la nueva dinámica laboral, por ello hay parejas sin hijos que también privilegian propiedades con dos dormitorios
“La necesidad de un espacio adicional se debe a la realización de actividades profesionales desde casa, convirtiendo el tercer ambiente en una oficina y reflejando la creciente tendencia del trabajo remoto”, explicó Lucángeli.
Ajustes
En la actualidad varios propietarios prefieren establecer el valor en pesos y realizar un ajuste trimestral de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o al Índice de Contratos de lCL.
Contestabile describió los requisitos para firmar el contrato de alquiler. “Lo habitual es exigir un depósito en garantía, a veces incluso más de un mes, dependiendo de las condiciones del departamento”, explicó.
También se suele requerir una garantía propietaria en la ciudad de Buenos Aires, ya sea para contratos en pesos ajustados trimestralmente por IPC o ICL, o en dólares estadounidenses.
“Todo esto depende de cómo se acuerde en el contrato”. En cuanto a la acreditación de ingresos y antecedentes de Veraz limpios, también son requisitos habituales para ingresar al contrato, algo que tranquiliza a los propietarios”, dijo Contestabile.
Valores zona por zona
Según Zonaprop, a continuación se publican los precios promedio y los barrios en donde encontrar departamentos de tres ambientes (que superan los 70 metros cuadrados de superficie):
- Palermo: $793.900.
- Nuñez: $730.900.
- Belgrano: $718.300.
- Coghlan: $716.400.
- Villa Urquiza: $666.100.
- Recoleta: $656.800.
- Colegiales: $651.000.
- Retiro: $645.000.
- Saavedra: $603.200.
- Almagro: $585.200.
- Boedo: $574.400.
- Villa Crespo: $570.700.
- Caballito: $563.400.
- Villa del Parque: $550.189.
- Villa Devoto: $535.600.
- Montserrat: $531.100.
- Parque Chacabuco: $521.500.
- Balvanera: $509.000.
- Villa Gral. Mitre: $500.300.
- Santa Rita: $493.800.
- San Telmo: $484.000.
- San Nicolás: $483.700.
- Flores: $480.100.
- Monte Castro: $465.000.
- San Cristóbal: $460.000.
- Mataderos: $456.500.
- Vélez Sarsfield: $456.300.
- Liniers: $454.000.
- Barracas: $449.100.
- Floresta: $432.400.
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