Los precios estables impulsan el mercado y el país volvió a estar en el radar de compradores del exterior

El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires muestra signos de estabilización y expectativa de recuperación grande a mediano plazo, tras experimentar una baja continua de sus valores durante 56 meses consecutivos, hasta octubre 2023, sobre todo en el escenario de la vivienda usada.

Los especialistas proyectan un panorama de posibles alzas en los valores del metro cuadrado en un contexto donde la capital argentina presenta precios significativamente menores en comparación con otras grandes urbes del mundo.

Actualmente, el costo medio del m2 en CABA se ubica en torno de USD 2.200, lo que representa casi la mitad del valor promedio en ciudades como Madrid, donde el valor es de casi 4.200 euros (cerca de 4.600 dólares).

Daniel Bryn, experto en Real Estate y responsable de Monitor Inmobiliario, contó a Infobae que el mercado inmobiliario de Buenos Aires está experimentando dos ciclos distintos: una baja continua de 56 meses seguidos, seguida de una estabilización en los últimos 4 meses. En comparación, ciudades como Madrid (España), con un volumen de venta notable, están alcanzando techos de valores históricos.

La posibilidad de que los precios de viviendas, sobre todo usadas, en CABA sigan aumentando o, en algún momento, experimenten una disminución, dependerá de la situación macroeconómica del país.

Bryn añadió que “si medimos los precios en términos de sueldos o capacidad de compra de los residentes de cada país para el m2, Argentina está caro; es decir, se necesitan 4,16 sueldos para comprar 1 m2. En ciudades como Madrid, se puede adquirir con 2 sueldos”.

Pero al margen del público local, considerando el costo de vida para un extranjero y la calidad, Buenos Aires se presenta como una plaza muy atractiva para la inversión actual en ladrillos.

En el contexto inmobiliario se sostiene la percepción de que el mercado porteño alcanzó su punto más bajo en cuanto a los valores y que a lo largo del corriente año experimentará un proceso de ajuste en función de la evolución del dólar. Este análisis, sugiere una posible recuperación en el horizonte.

“Paralelamente, se destaca que Buenos Aires se encuentra notablemente por debajo de otras metrópolis en términos de precios. A pesar de estar a la altura de otras capitales en aspectos como gastronomía, cultura y variedad de propuestas turísticas, la ciudad presenta una oportunidad única en el mercado, ofreciendo un atractivo potencial de inversión en comparación con sus contrapartes internacionales”, dijo a este medio Verónica Tapia, de Century 21 El Yar.

En los últimos seis meses el valor del m2 en Buenos Aires se mantuvo estable, con una leve alza en los precios en los últimos 60 días, en dólares. Aunque esta tendencia podría no reflejarse de inmediato en los precios de publicación, se anticipa que persistirá a mediano plazo, señalando indicios de estabilización y recuperación en el mercado inmobiliario.

Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, destacó: “CABA se posiciona como una opción atractiva para inversores, considerándola económicamente accesible en comparación con otras ciudades latinoamericanas. Además, presenta precios más bajos en relación con las grandes ciudades europeas, posicionando a la metrópoli argentina como una oportunidad favorable en el panorama inmobiliario actual”.

Según datos del Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL), del Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella en colaboración con la plataforma Zonaprop, Montevideo se posiciona como la ciudad más cotizada del continente, alcanzando un valor de USD 3.166 por m2 (son los barrios de la costa cercana de la playa de la capital uruguaya como Punta Carretas, Pocitos, Malvín, Carrasco). Este análisis reveló que la capital uruguaya lidera la lista, seguida por Ciudad de México (USD 2.948), Monterrey (USD 2.621) y Guadalajara (2.535 dólares).

El DNU que derogó la Ley de Alquileres impactó favorablemente en el mercado de alquileres, generó condiciones más atractivas para la inversión en propiedades. Este efecto se traduce en una mejora de las condiciones de renta, lo que junto a la expectativa de un ajuste de precios al alza, configura un escenario propicio para la adquisición de inmuebles.

Bryn destacó: “La rentabilidad del alquiler tradicional experimentó un notable incremento, pasando de un 2% hace tres años a 4,2% en la actualidad, gracias a las condiciones liberadas luego del DNU”.

Considerando una expectativa de ajuste al alza en el mediano o largo plazo, los precios históricamente bajos ofrecen una ventana favorable para entrar al mercado, respaldado por la rápida venta de departamentos bien valuados.

Altgelt precisó que el momento actual es propicio para la adquisición de viviendas, una percepción compartida por la mayoría.

“Las transacciones se ven impulsadas mayormente por los usuarios finales, quienes, motivados por la estabilidad del mercado, están optando por concretar compras. Es interesante destacar que aquellos que vuelcan sus propiedades al mercado de alquiler no son, en su mayoría, recientes compradores, sino individuos que ya poseían sus inmuebles antes de la liberación de condiciones establecida por el DNU”.

Se observa un interés creciente por parte de residentes de otras localidades, especialmente en departamentos de 1 y 2 ambientes, y también extranjeros, quienes buscan adquirir propiedades de mayor tamaño.

Desde la óptica de quienes buscan comprar para residir, el mercado inmobiliario de Buenos Aires presenta diversas opciones, siendo decisión personal la preferencia por ampliar o reducir la superficie habitacional.

En el actual panorama inmobiliario de Buenos Aires, dos fuerzas impulsan las operaciones de compra y venta, según Bryn:

1. “Aquellos compradores que, durante 2022 y 2023, proponían la adquisición de un departamento debido a la incertidumbre política, ahora encuentran oportunidades con precios más bajos y opciones inmobiliarias atractivas, lo que les permite concretar sus compras y negociar precios favorables; y
2. Inversores observan que sus ahorros en dólares pierden capacidad de compra debido a la inflación en curso y el constante aumento del costo de construcción. Temen que el valor del m2 de pozo también experimente un alza, lo que los impulsa a tomar decisiones rápidas para avanzar en sus compras, aprovechando la coyuntura actual del mercado inmobiliario”.

En lo que respecta a la dinámica de compras y ventas, se destacan barrios como Palermo, Recoleta, Belgrano, Villa Urquiza, Recoleta, San Telmo, Almagro, Puerto Madero, Villa Crespo, Flores, Barracas, Núñez, Villa Devoto, Villa del Parque y Colegiales entre los preferidos.

Mientras que zonas como Parque Chas, Pompeya, San Nicolás, Vélez Sarsfield, Versalles, Villa General Mitre, Villa Lugano, Villa Ortuzar, Villa Pueyrredón y Villa Real muestran menos actividad.

Estos patrones de preferencia se deben tanto a factores como la ubicación, servicios disponibles y oferta cultural, entre otros.

Verónica Tapia resalta la importancia de evaluar las necesidades personales al seleccionar una propiedad. “No obstante, para los inversores, es clave optar por unidades en los barrios más demandados. Esta elección se basa en la premisa de una reventa más rápida, siendo relevante y estratégica la ubicación de la propiedad para el éxito de la inversión inmobiliaria”.

El éxito en la venta reside en fijar un precio adecuado desde el principio, destacándose en los principales portales con una publicación de calidad profesional. Esto implica incluir fotos, videos, recorrido virtual y plano.

Según Daniel Bryn, publicar con precios elevados desgasta la propiedad y reduce las posibilidades de éxito. Una tasación profesional, hecha por un experto en el mercado, agrega el valor necesario para concretar la venta en el corto plazo y al mejor precio posible.

Tapia destaca tres elementos cruciales para concretar la operación:

• “Elegir una inmobiliaria motivada que garantice respuestas rápidas a las consultas;
• “Establecer un valor acorde y coherente con el mercado, y
• “Evaluar la inversión en marketing que la inmobiliaria está dispuesta a realizar”.

En términos de gastos operativos, se mantiene la práctica habitual de que el vendedor pague una comisión de entre el 2% y el 3%, y el comprador un 4% aproximadamente.

Francisco Altgelt precisó: “Bajó un poco la alícuota del Impuesto de Sellos. La clave está en armar un buen presupuesto para evitar sorpresas al momento de escriturar”.

Si bien el sector enfrentó desafíos, la actual conjunción de factores como la estabilización de precios y las mejoras en las condiciones de renta propician un escenario optimista para el segmento.

“Con precios atractivos comparativamente a nivel internacional y oportunidades tanto para inversores como para quienes buscan un hogar, Buenos Aires se posiciona como un punto de interés en el tablero inmobiliario global”, concluyó Bryn.