¿Otra vez conviene invertir en cocheras en CABA?: todo lo que hay que saber sobre costos y rentabilidad

En el escenario de alta inflación en Argentina (acumuló 254,2% durante el último año, según el Indec y la semana próxima se publicará la cifra de febrero), los pequeños y medianos ahorristas con dólares en la mano encuentran atractiva la inversión en Real Estate, particularmente a través de la adquisición de cocheras.

Esta modalidad se presenta como una manera de resguardar el valor de sus ahorros en metros cuadrados, con inversiones de bajo costo y una renta mensual estable.

Los espacios de estacionamiento empiezan a captar nuevamente la atención, respondiendo a una demanda creciente en diversos barrios de la ciudad de Buenos Aires. En un mercado caracterizado por precios inmobiliarios deprimidos, la compra de cocheras se erige como una opción estratégica para aquellos inversores que buscan resguardar sus fondos.

Esteban Sucari, de Ecocheras, dijo a Infobae que “el mercado de venta está experimentando una reactivación. Tras la pandemia, en términos generales (a excepción de ciertas zonas nicho), los precios habían registrado una caída y no se estaban validando transacciones. En los últimos dos años, se llevaron a cabo numerosas operaciones de venta, pero a niveles muy inferiores a los pre-pandemia. Ese patrón está comenzando a revertirse. La combinación de la alta inflación y la depreciación del dólar está llevando a aquellos que poseen esta moneda a percibir una disminución en su capacidad de compra”.

Por otro lado, fuentes del sector alertaron sobre el aumento de los costos de construcción medidos en dólares, indicando que el breve período “de veranito” con precios más bajos podría tener una duración limitada. En la actualidad, el valor de construir una cochera ronda los USD 900 por m2, al igual que las viviendas.

“Estos niveles son insostenibles y se proyecta que conduzcan a un incremento en los precios en dólares”, señaló Sucari.

Cabe destacar que estas dinámicas afectan tanto a cocheras a estrenar como a usadas. Las que están en construcción o son a estrenar son las primeras en experimentar aumentos de precio, ya que los desarrolladores inmobiliarios se adelantan con la evaluación de la relación costo/precio.

Sucari añadió: “Pero luego los propietarios de cocheras usadas son quienes, al observar estos incrementos, continúan la tendencia y aprovechan estos aumentos para elevar también el valor de sus cocheras”.

En el caso de las unidades a estrenar, la venta se suele complementar en gran medida con las propiedades del mismo edificio. Esta sinergia entre la venta de cocheras y las unidades residenciales es una práctica común en desarrollos inmobiliarios.

“En contraste, en el caso de las cocheras usadas, los edificios independientes destinados exclusivamente a este fin experimentan menos actividad. Esto se debe, en gran medida, a las elevadas expensas asociadas a dichos edificios, que a menudo requieren un considerado personal para su cuidado y mantenimiento”, señaló Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.

Considerado como una forma de ahorro en Real Estate para futuras expansiones, la inversión en inmuebles, aunque presenta una rentabilidad relativamente baja en comparación con otras opciones de negocios, encuentra su clave en elegir zonas con potencial de crecimiento.

Migliorisi amplió: “La principal ganancia se centra en la apreciación del valor de la propiedad a lo largo del tiempo”.

Las ventajas de comprar una cochera son las siguientes:

1. Por su ticket, son la puerta de entrada al mercado inmobiliario (sector que hoy avizora un recupero de precios).
2. Tienen poco mantenimiento, no hay nada que se pueda romper, no hay juicios de desalojo.
3. Si se necesita plata es mas practico vender una cochera que un departamento entero.
4. Actualmente, numerosos propietarios de garajes están vendiendo sus espacios por varios millones de pesos con el objetivo de dar paso a la construcción de nuevos edificios en esos terrenos. Esta tendencia está provocando una creciente escasez de cocheras, lo que a largo plazo se traducirá en un aumento significativo de su valor.

Sucari aconsejó: “Es una buena oportunidad comprar una cochera cerca de un garaje que ya se sabe que va a cerrar. Cada vez que cierra uno, se dispara la demanda y, por lo tanto, los precios en sus alrededores”.

La mayor preferencia se concentra en el corredor norte porteño, donde cientos de garajes se transformaron en edificios de viviendas u oficinas.

“Y como resultado de esto, hay menos oferta y una mayor solicitud. Igual sucede en Caballito. En los barrios como Villa Crespo, Almagro, Paternal, Chacarita, entre otros, hay una mayor disponibilidad”, añadió Migliorisi.

En el caso de Palermo el déficit de cocheras es evidente. En Nuñez, la oferta es bastante limitada en comparación con la creciente demanda y el poder adquisitivo de la zona. Mientras que en Caballito y Belgrano hay una presencia considerable de cocheras, aún resultan insuficientes para satisfacer los pedidos.

“Deberíamos cuestionarnos en qué barrio hay más cocheras en relación a su demanda. Actualmente, el Microcentro destaca como una de las zonas con mayor disponibilidad de cocheras, aunque paradójicamente, la demanda en esta área no es tan pronunciada, y no es tan aconsejable invertir allí para comprarlas”, dijo Sucari.

Los precios de las cocheras usadas en venta oscilan generalmente entre los USD 15.000 y USD 25.000, mientras que las cocheras a estrenar se encuentran en un rango de USD 20.000 a USD 35.000, variando según el barrio. A menos que se trate de casos excepcionales en zonas premium, donde los valores pueden alcanzar los USD 50.000 o incluso más.

Según precisó Sucari, la rentabilidad de las cocheras suele ser considerable, oscilando entre el 4% y el 7% anual en dólares.

Los alquileres varían significativamente según la ubicación, la demanda y el poder adquisitivo del área. En promedio, se sitúan entre $40.000 y $100.000 mensuales, aunque en zonas Premium con alta demanda y poder adquisitivo, pueden alcanzar hasta $150.000 mensuales.

Migliorisi concluyó que el dueño de la cochera es responsable de cubrir los gastos de expensas. En garajes sin custodia (con control remoto), estas pueden oscilar entre $10.000 y $15.000 mensuales. En cambio, aquellos con servicio de custodia (empleados las 24 horas) presentan costos que van desde $25.000 hasta $40.000, dependiendo de las características específicas del edificio y los gastos de administración”.