Las claves del mercado inmobiliario porteño: cuáles son los departamentos más vendidos y cuánto se paga en promedio por ellos

El mercado de compra venta de la ciudad de Buenos Aires atraviesa una apreciable transformación impulsada por la recuperación de quienes disponen de ahorros debajo del colchón y la estabilización de precios en el sector inmobiliario. Estos cambios están generando un renovado interés tanto de compradores locales como extranjeros en propiedades residenciales y comerciales.

El descenso de las cotizaciones, estimado en un 48% en el mercado de usados desde 2018, junto con una mayor confianza en el segmento, promovió un aumento significativo en las transacciones inmobiliarias. Este fenómeno confirma que 2023 se posicionó como el mejor calendario tras cinco años de letargo con más de 40.000 escrituras relevadas por el Colegio de Escribanos porteños, incluyendo los desafíos de la pandemia.

Expertos del sector señalan que hay una tendencia creciente hacia la inversión en bienes raíces como un activo seguro ante la fluctuación del mercado de valores y la inestabilidad de las monedas locales.

“Este fenómeno no sólo revitaliza el mercado inmobiliario, sino que también contribuye al desarrollo y modernización de diversas áreas de Buenos Aires”, confirmó a Infobae Brian Levi, bróker de Century 21 LEVI, compañía que realizó un informe detallado de las operaciones recientes en CABA.

Según el análisis, Palermo encabezó las preferencias al registrar la mayor cantidad de unidades vendidas, seguido de cerca por Caballito, al cotejarse los distintos trazados sobre un total de 2.557 operaciones de compra-venta durante el último año.

En Palermo, se concretaron 256 transacciones para propiedades de 1 a 4 ambientes más PH, seguido por Caballito con 232 y Villa Urquiza con 207.

En contraste, los barrios con menor actividad fueron Villa Real, Villa Riachuelo y Villa Soldati. Brian Levi, de Century 21 LEVI, señaló a Infobae lo siguiente: “En estas áreas, además de contar con una oferta más limitada, la preferencia de muchos inversores se inclina hacia adquirir propiedades a un precio más accesible y cruzar hacia la provincia de Buenos Aires, donde encuentran opciones similares a costos más bajos”.

En cuanto a las propiedades más demandadas del informe se desprendió que las unidades de 2 ambientes lideraron las ventas con 784 unidades, seguidas por las de 3 ambientes con 676.

“Aunque la oferta de 2 ambientes es considerablemente mayor, la disparidad en las ventas refleja una preferencia marcada por este tipo de propiedad”, puntualizó Levi.

Los barrios con mayor valor por m2 homogeneizado incluyen Puerto Madero, Núñez, Belgrano, Palermo y Recoleta.

Levi aclaró: “La superficie homogeneizada es una manera de comparar unidades en base al metraje. Se toman los metros semicubiertos, más conocidos como balcones, al 50% y los metros descubiertos (patios o terrazas) al 33%, siempre comparándolo al m2 cubierto”.

Entre los barrios con mayor valor en dólares por m2 homogeneizado encontramos los barrios de Puerto Madero, Núñez, Belgrano, Palermo y Recoleta. A esto debemos hacer la aclaración de que la muestra que se toma, considera departamentos a estrenar, en construcción, y/o con usados, siempre tomando el valor de cierre de operación real.

Según el estudio, los precios por metro cuadrado de cierre de operaciones para los barrios más cotizados se promediaron de la siguiente manera: los cinco primeros son: los primeros 5, 1) Puerto Madero, USD 4.071; 2) Palermo, USD 2094,25; 3) Belgrano, USD 2.092; 4) Núñez, USD 2082,50, y 5) Coghlan, USD 1911 por m2. Y los cinco más económicos son los que se publican a continuación: 1) Parque Avellaneda, USD 988; 2) La Boca, USD 971; 3) Constitución, USD 882,25; 4) Villa Lugano, USD 735,67, y 5) Nueva Pompeya, USD 676,50 por m2.

“Lo favorable es que el valor promedio de cierre de operaciones se incrementó levemente, mostrando un mercado en donde los valores tocaron su piso ya”, acotó Levi.

El “Ticket Promedio Venta CABA” refleja el promedio de una unidad vendida, situándose en USD 100.360, evidenciando un aumento debido al agotamiento de unidades más económicas.

El “Valor M2 CABA” experimenta un incremento del 9%, confirmando el despegue del mercado.

El “Margen Negociación CABA” disminuyó al 6,15%, posicionando al vendedor en una posición más fuerte.

“La tendencia de preferencia por unidades de 2 ambientes se mantiene, seguida por 3 ambientes y PH. La demanda de PH está en ascenso, atribuible a la preferencia por espacios al aire libre, potenciada por cambios generados por la pandemia”, dijo Levi.

Aunque el mercado registró un crecimiento sostenido, aún se encuentra lejos de su potencial. La esperanza radica en posibles créditos hipotecarios y cambios gubernamentales. A pesar de la ausencia de créditos, el impacto del DNU en alquileres, la baja en la oferta y el aumento en unidades vendidas ofrecen perspectivas alentadoras.

“Además de consumidores finales, inversores locales están refaccionando unidades para venderlas con ganancia. Sorprendentemente, hay un número significativo de inversores extranjeros adquiriendo incluso edificios completos de pocos pisos, indicando que el m2 en CABA está subvaluado”, concluyó Levi.