Barrios privados: los costos para edificar una casa llave en mano se triplicaron en solo 8 meses

La edificación de viviendas de categoría premium en countries y barrios privados experimentó un aumento notable en costos a fines de diciembre, llegando a cerca de $1.736.000 por metro cuadrado, considerando impuestos y honorarios profesionales.

Para una vivienda de 315 m2, el costo total ascendería a la cifra de $546, 7 millones. Este incremento supera el 260% interanual, casi el triple del costo registrado hace apenas ocho meses y es un impacto sustancial en el segmento de construcción residencial de alta gama.

Durante los últimos dos años, los expertos venían señalando la volatilidad de los costos en moneda estadounidense, fluctuando al compás de la inflación en pesos y las recurrentes devaluaciones.

La intensificación de la inflación en los últimos meses, sumada al significativo aumento del dólar oficial, mientras que el dólar blue no siguió la misma tendencia, catapultó los costos a un nuevo nivel, medido en moneda estadounidense. Esta situación, registrada hasta diciembre, posiciona los costos muy cerca del punto más alto observado en 2017-2018 cuando el precio oscilaba en USD 1.700 por m2, según un informe de Reporte Inmobiliario.

Germán Gómez Picasso, de la plataforma que elaboró el informe, atribuyó este aumento del costo en dólares blue a tres factores clave. En primer lugar la marcada inflación en pesos que afecta a toda la economía. En segundo término, a la estabilidad del dólar billete en su cotización. Y por último, el impacto en ciertos materiales de construcción de la fuerte devaluación de diciembre, especialmente en commodities y ciertos elementos importados, que incide directamente en las terminaciones

Los costos en dólares continúan situándose nominalmente por debajo de los niveles máximos registrados en 2017-2018. Al comparar estos costos con los de otros países, se observa que “ahorrar en ladrillos” aún tiene un atractivo considerable.

“El incremento en los costos en dólares es una foto de los últimos meses especialmente, porque veníamos de costos relativamente estables que variaban día a día en consonancia con el dólar variable. Cómo evolucionarán en el futuro es incierto, dependerá de lo que suceda con la inflación y la cotización de las monedas, tanto el dólar blue como el oficial”, señaló Gómez Picasso.

Qué materiales subieron más

La mayor presión recayó en los materiales importados, que aún enfrentan dificultades para su ingreso y registraron un notable encarecimiento.

A esto se suma que la devaluación impactó el precio de los productos importados. Este fenómeno afecta al equipamiento final de una vivienda: equipos de aire, electrodomésticos, tecnología, entre otros.

Nicolas Degano, director de Eidico Viviendas, dijo que los materiales vinculados al dólar, como hierros, mallas, cables e instalaciones de calefacción, experimentaron los mayores incrementos de precio. “Asimismo -dijo- se observó un aumento en productos relacionados con las terminaciones, tales como adhesivos, selladores y pegamentos plásticos, cuyos costos se ven afectados por la importación de pigmentos y aditivos”.

Los precios de las casas, medidos en dólares, mantuvieron su estabilidad, mientras que el mayor incremento se observa en pesos. Según el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción, el costo por m2 aumentó un 250% interanual.

“En cada proceso de devaluación, una porción se refleja en los costos en pesos. Sin embargo, al contar con un dólar informal o financiero y una brecha que se sitúa por debajo de la inflación, los costos registraron un notable incremento. La dinámica entre inflación y dólar favorece ampliamente a la inflación, impactando directamente en el valor del m2”, expresó Mariano Otálora, de Sat Group, empresa que desarrolla La Magdalena, en Canning.

Aunque el valor de construcción aún se mantiene relativamente accesible, está en etapa de transición, marcada por cambios en los precios relativos y la inminencia de una unificación cambiaria. Este período de apreciación del tipo de cambio impulsa la demanda y eleva los precios. “Si esta tendencia persiste y se combina con una macroeconomía más estable y acceso a crédito, los costos actuales en pesos, considerados elevados, podrían transformarse pronto en más accesibles”, amplió Otálora.

Invertir en viviendas es beneficioso cuando se busca una inversión real y a largo plazo, sin liquidez inmediata. Inmuebles y “ladrillos” ofrecen esta capacidad de inversión sostenida en el tiempo.

Según Degano, “La situación se complica más si no se dispone de todo el dinero para construir, ya que la inflación puede generar complicaciones. Pero si es posible acumular la mayor cantidad de materiales y dejar ajustar solo la mano de obra por inflación, al menos una de las variables está bajo control.”

LLave en mano o edificar

La elección entre una casa llave en mano o la adquisición de un lote para luego construir depende del enfoque y las necesidades del comprador. Optar por una casa llave en mano conviene si se busca evitar la responsabilidad del proceso constructivo, con sus posibles complicaciones y plazos.

“En cambio, si la compra se plantea más como inversión y se puede esperar el tiempo de construcción, tener un lote y construir puede ser más ventajoso. Permite un mayor control sobre los gastos a medida que se avanza en la obra”, dijo Degano.

La disparidad entre los precios de la tierra y el incremento en los costos de construcción por m2 abre oportunidades para inversores. Adquirir terrenos con descuentos sigue siendo una buena inversión, siempre y cuando se elija un proyecto sólido.

“Comprar un lote y construir sigue siendo un buen negocio. La elección entre llave en mano o construir por cuenta propia dependerá del conocimiento y tiempo que cada persona pueda dedicar al seguimiento de su obra. Es común financiar proyectos llave en mano y también casas desde USD 160.000”, concluyó Otálora.