Precios en alza y más oferta, en medio de la crisis: cuánto cuesta alquilar departamentos de dos y tres ambientes

La dinámica de los alquileres alterna fluctuaciones en estos días. Lo positivo es que el DNU que derogó una la Ley de Alquileres que fue rechazada por los propietarios desde el inicio, está generando que la oferta se expanda. De propuestas muy escasas hasta hace dos meses en los últimos dos meses, la disponibilidad subió en un 60 por ciento.

No obstante, persisten los valores elevados para la formalización de contratos, con diferencias según las plazas de distintas ciudades del país. Los nuevos acuerdos reflejan un aumento interanual del 150% en promedio.

Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires, le dijo a Infobae que desde la implementación del DNU, la oferta de alquileres muestra un aumento del 40%, pero en comparación con el segundo semestre de 2023, caracterizado por una escasez de oferta, el crecimiento supera el 75 por ciento.

En este contexto, el papel de los profesionales inmobiliarios se fortaleció. Su labor como corredores y en la administración de locaciones cobró mayor relevancia. La negociación de contratos y condiciones implica considerar el tipo de inmueble, su perfil, y las demandas específicas.

“En La Plata, a pesar de la creciente oferta, persiste la escasez de unidades de mayor cantidad de ambientes, una situación histórica en el mercado”, añadió Líbera.

Los alquileres de dos ambientes oscilan entre $150.000 y $230.000, mientras que los de tres ambientes varían entre $230.000 y $280.000/$300.000 mensuales. En el caso de casas, los precios parten de los $300.000, con variaciones según categoría, prestaciones y ubicación.

En cuanto a las recomendaciones para inquilinos y el trabajo de los inmobiliarios para facilitar acuerdos en esta nueva etapa, tanto instituciones oficiales como inmobiliarias privadas sugieren para destinos residenciales hacer contratos de dos años, con actualizaciones cuatrimestrales pactadas en pesos, utilizando el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Juan Pablo Baca, consultor inmobiliario, dijo que “respecto al crecimiento de la oferta interanual en Córdoba capital post DNU, se observa un aumento notorio. En lugares como el barrio Nueva Córdoba, altamente demandado por su proximidad a universidades, la oferta se duplicó. Además, el 50% de los propietarios que tenían sus inmuebles en venta decidieron destinarlos al alquiler”.

Los precios de departamentos de dos y tres ambientes, así como casas de tres ambientes con y sin cochera en Córdoba Capital, varían según la categoría y la ubicación.

“Como referencia, un departamento de 1 ambiente tiene un alquiler de aproximadamente $150.000, mientras que un departamento de 2 ambientes comienza desde los $170.000, en barrios de categoría media para arriba. En la zona más demandada, Nueva Córdoba, el alquiler promedio, considerando distintos tipos de viviendas, es de $300.000 mensuales”, dijo Baca.

En Rosario, durante 2023, el mercado de alquileres experimentó un retroceso notable. Este fenómeno se acentuó a partir de julio y agosto, coincidiendo con la expiración de los primeros contratos suscritos bajo la ley derogada ahora.

“Las propiedades alquiladas en 2020 por tres años fueron en general retiradas por los propietarios en 2023. La principal razón radicaba en las desventajas derivadas del congelamiento de los precios de alquiler durante 11 meses”, detalló Diego Ferreyra, de Diego Ferreyra Bienes Raíces.

Datos recopilados por el portal Propia, especializado en corredores inmobiliarios del sur de Santa Fe, revelan que en julio último, en Rosario, había 600 viviendas disponibles para alquiler, mientras que en febrero de 2024, la cifra se elevó a 1.230, representando un aumento del 105% en la oferta.

Un estudio realizado por el Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario, previo a la asunción del nuevo gobierno, reveló que los departamentos de un ambiente experimentaron un aumento nominal del 9% en sus alquileres, a pesar de la inflación del 25,5% en diciembre y la del 20,6% en enero.

Las unidades de dos ambientes previo a la devaluación tenían un valor promedio de $190.000, mientras que en la actualidad se ofrecen en promedio $200.000 aumentando solo 5%; en las de tres ambientes los valores promedian los $220.000 sin cochera.

“En cuanto al segmento de casas en alquiler, se observa un escenario más desafiante, marcado por una menor oferta y una ausencia de incremento en nuevas construcciones”, amplió Ferreyra.

Casas sin cochera se venden a partir de $250.000, mientras que aquellas con cochera parten desde los $300.000 mensuales.

En Mendoza capital decenas de propietarios que antes destinaban sus propiedades al alquiler temporario o turístico como vieron que disminuyó la demanda, post DNU y poco a poco comienzan a volver a proponer sus unidades en locación habitacional con acuerdos a dos años de plazo.

Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, señaló que “se produjeron cambios notorios en el mercado. La dinámica del mercado se ve influenciada también por la reaparición de numerosos departamentos que anteriormente estaban destinados al alquiler temporario. La disminución del turismo, asociada al crecimiento del tipo de cambio, llevó a que estos departamentos queden desocupados. Esta situación, junto con casos de adultos en proceso de separación, divorcio y estudiantes universitarios, generó un aumento en la oferta de alquileres tradicionales”.

Antes del DNU, de cada 100 propiedades publicadas en portales inmobiliarios en Mendoza, solo 6 estaban destinadas al alquiler tradicional y 2 al temporario. Actualmente, esta proporción se transformó notoriamente, con 12 propiedades dedicadas al alquiler tradicional y aproximadamente 1,8% destinadas al alquiler temporario, evidenciando una tendencia creciente hacia el formato de largo plazo.

A pesar de las transformaciones en el mercado, los puntos de partida para las locaciones en general se mantienen en gran medida inalterados. “Los departamentos de dos ambientes parten desde $110.000, los monoambientes arrancan desde $90.000 al mes, mientras que los departamentos de tres ambientes alcanzan un rango entre $200.000 y $220.000, sin considerar cochera”, precisó Rosta.

En San Salvador de Jujuy, donde la oferta llegó a ser casi nula hasta noviembre último, se vuelven a encontrar propiedades para alquiler tradicional.

Carlos Vaca Petrelli, presidente del Colegio de Martilleros de Jujuy, brinda orientación desde la institución a propietarios e inquilinos ante las incertidumbres generadas por el decreto de Javier Milei. “Sugerimos prudencia para que el panorama de los precios y condiciones se aclare. Los profesionales del sector intervienen para tranquilizar a ambas partes: propietarios e inquilinos, y para que concreten acuerdos equilibrados”, dijo.

En relación a la dinámica inmobiliaria en Jujuy, se observa un incremento de un 30% en la oferta, marcando una precaución por parte de la población que coincide con los consejos dados por los Corredores Inmobiliarios.

Además, en respuesta a la situación generada por el DNU, los precios se están pactando en general alrededor de un 20% menos que en diciembre de 2023, reflejando una adaptación al nuevo escenario normativo y en donde se pueden aplicar ajustes .

En cuanto a los precios de alquiler en San Salvador de Jujuy, un departamento céntrico de dos ambientes oscila entre $180.000 y $220.000, mientras que uno de tres ambientes se sitúa entre $220.000 y $280.000 mensuales. Por su parte, un dúplex de 4 ambientes en zonas de buenos barrios tiene un rango de $280.000 a $350.000 al mes.

En la puerta patagónica se encuentra Viedma, capital de Río Negro, y precisamente el cauce de agua homónimo divide esta provincia de la de Buenos Aires. La ciudad vecina es Carmen de Patagones y ambas ciudades tienen dinámicas distintas en cuanto a precios.

Febo Capponi, ex presidente del ex presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Viedma, destacó “la importancia actual de que los martilleros asesoren a ambas partes, propietarios e inquilinos, al momento de firmar contratos de alquiler. Debe subrayarse la necesidad de adecuar dichos acuerdos con las condiciones que rigen actualmente a la hora de hacer pactos en materia de locaciones habitacionales”.

Del lado bonaerense los valores descienden hasta un 10% en comparación con la localidad que alberga las principales sedes gubernamentales y administrativas rionegrinas.

La oferta creció casi un 80%, actualmente hay cerca de 100 viviendas cuando hace dos meses era muy acotada.

Los valores de departamentos de dos ambientes oscilan en Viedma entre $140.000 y $180.000 al mes, los de tres ambientes, pueden llegar hasta $270.000, pero siempre dependen de la ubicación, antigüedad y servicios de la vivienda.

“Los acuerdos nuevos se firman en mayor medida por ajustes cuatrimestrales o semestrales y en pesos, y se actualizan por el Índice de Contratos de Locación (ICL)”, concluyó Capponi.