Tradicionales vs temporarios, ante un cambio de tendencia: crece la oferta y vuelve a ser rentable el alquiler habitacional

Aunque los valores en el mercado inmobiliario porteño siguen siendo elevados, se percibe un cambio de tendencia: los alquileres tradicionales superan a los temporarios después de más de tres años.

En los últimos tiempos el segmento de alquileres estuvo convulsionado debido a las sucesivas modificaciones legislativas. Primero la Ley de Alquileres de 2020, luego su modificación en octubre último, y ahora el DNU del nuevo gobierno que desreguló el sector.

El rechazo de los propietarios a la Ley de Alquileres gradualmente redujo el número de contratos tradicionales y un aumento constante de los temporarios, a causa de la migración de los propietarios en busca de rendimientos más favorables. Esto generó una sobreoferta en el segmento de temporarios, de entre 45% y 50% en 2023, con la publicación de más de 20.000 inmuebles solo en CABA.

Tras la implementación del DNU, propietarios que antes optaban por alquileres temporarios empezaron a retirarse. En algunos casos, porque sus unidades no eran muy adecuadas para competir en este segmento locativo. Las propiedades para alquiler temporario suelen ocuparse en promedio entre 10 y 11 meses al año, pero tienen un riesgo de mayor vacancia, en especial si no cumple con las condiciones requeridas. La oferta de menor calidad no podía competir con unidades diseñadas para este formato.

Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades, señaló a Infobae: “Hoy estos propietarios están volviendo y nos piden hacer contratos a dos años, con ajustes trimestrales, y con precios que incluso mejoran la rentabilidad frente al temporario. Y esto lo valida el mercado, porque las unidades se alquilan en el día por la fuerte demanda. Eo sí, una dificultad por la que está atravesando el propietario que había escapado al temporario es qué hacer con los muebles. Varios los están vendiendo o los guardan”.

Básicamente las nuevas reglas, al menos por ahora, son que no hay reglas. Las partes tienen la capacidad de acordar prácticamente todo. Los contratos pueden tener una duración de un año y ser denominados en dólares si ambas partes así lo acuerdan. Del mismo modo, los ajustes (en su mayoría), en este contexto, son respaldados por el mercado para realizarse trimestral o cuatrimestralmente, según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

“Cabe aclarar que en la mayoría de los países del primer mundo los contratos tradicionales de vivienda se realizan a un año, con opción de renovación. Por ejemplo en España los contratos tradicionales son a un año, mientras que los temporarios hasta 11 meses”, dijo Rizzo.

El desafío del alquiler turístico o temporario radica en que, con la actualización de los tipos de cambio y la marcada inflación, la Argentina está perdiendo parte de su atractivo. Simultáneamente, la crisis económica actual está desacelerando el turismo interno.

Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, dijo que “al vislumbrar una mejora en la seguridad jurídica en las relaciones de alquiler, varios propietarios reconsideran su participación en el mercado. Este cambio se refleja en la reintegración al alquiler tradicional de propiedades que anteriormente estaban excluidas (ver gráfico siguiente)”.

Con un panorama legislativo más favorable, las propiedades están regresando a la modalidad de alquiler tradicional, lo cual implica un menor esfuerzo y dedicación en comparación con los alquileres turísticos. Actualmente en los portales promedian las 10.000 viviendas en alquiler en CABA, un 62% más que hace un año.

Expertos sostienen que el mercado actual atraviesa una situación donde la rentabilidad de los alquileres tradicionales se equipara o supera a la de los temporarios. A pesar de que los precios publicados presentan diferencias, es crucial considerar que los temporarios implican costos adicionales como amoblamiento, equipamiento, mantenimiento y renovación constante, además de incluir expensas, impuestos y servicios.

En términos numéricos, ambos tipos de alquileres generan un rendimiento anual en dólares que oscila entre el 5% y el 7%, dependiendo de la unidad.

Rizzo comentó: “Esta es la situación actual, pero es probable que evolucione con el tiempo. Deberemos estar atentos a la relación entre el dólar y el IPC, así como al valor de las propiedades, lo que impactaría en las actualizaciones de los contratos tradicionales”.

El DNU permite celebrar contratos por plazos de dos años, lo cual es un plazo razonable para un alquiler de vivienda, al tiempo que da libertad a las partes de pactar el precio y el ajuste del mismo (sólo las agrupaciones de inquilinos preferían contratos a tres años).

Abatti (h.) acotó: “Esta mejoría de ofertas de inmuebles está generando que a partir de ahora los inquilinos empezarán a tener más opciones a la hora de elegir una propiedad donde vivir”.

Posterior a la derogación de la ley expertos aconsejan a propietarios e inquilinos considerar acuerdos de locación de vivienda por 24 meses en pesos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el IPC. Este enfoque brinda flexibilidad, permitiendo a las partes revisar el precio de la locación a los 12 meses.

“Ahora el alquiler puede reflejar de manera más precisa las fluctuaciones del costo de vida, proporcionando un marco más equitativo para ambas partes. Se levantó la restricción de la dolarización en ciertas zonas, como el corredor de Avenida del Libertador, Belgrano R, Puerto Madero, Avenida Alvear, San Isidro, y varios countries y barrios cerrados”, aclaró Abatti (h.).

Hoy el precio promedio de un alquiler temporario en Recoleta, Palermo, Belgrano es de USD 750 mensuales, pudiéndose encontrar opciones en zonas adyacentes desde 450 dólares.

“En cuanto a los plazos y renovaciones realizamos contratos de alquiler temporario que se conocen como de corto plazo, o sea aquellos que van desde un mes a tres meses, con la posibilidad de renovarlos hasta un año. Actualmente, el plazo promedio de los alquileres que estamos haciendo es de 6 meses”, detalló Rizzo.

En el tradicional, hoy se encuentran opciones que promedian los $270.000 en barrios como San Telmo (para un dos o tres ambientes), en este caso sería más expensas y servicios, y sin muebles y equipamiento.

En términos generales, para un alquiler turístico se busca un inmueble completamente equipado, con todas las comodidades, bien mantenido y funcional.

Después de la implementación del DNU en los contratos tradicionales, ahora las partes pueden acordar libremente la duración del contrato, fijar el precio, la moneda de pago y los términos de actualización.

“En este formato no es necesario que la propiedad esté amueblada ni que cuente con artefactos de cocina. Tampoco es imprescindible que esté recién pintada, ya que se puede acordar con el inquilino que realice este trabajo, descontándole una parte del alquiler o incluso un mes completo, ofreciendo flexibilidad en los términos del acuerdo”, concluyó Abatti (h.).