Mercado inmobiliario porteño: por qué resurgió la compra y venta de unidades tras 5 años de crisis

El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires, aun con escasas opciones de crédito hipotecario, transita un buen momento luego de 5 años de letargo en la actividad. El último año, según lo relevado por el Colegio de Escribanos porteños, confirmó una franca mejoría. En diciembre se hicieron 4.560 escrituras (12,1% más que el mes previo) y 2023 cerró con 40.539 actos notariales contra las 33.753 de 2022 (un crecimiento del 20% interanual).

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario porteño destacó además que en la comparación de cada uno de los meses entre 2022 y 2023, en todos hubo una mejora. “El ritmo de evolución fue sostenido y permanente durante todo el año”, dijo a Infobae.

El promedio mensual de 2023 de compraventas dio 3.378 escrituras cuando en 2021 apenas rozaba los 2.200 actos notariales mensuales.

Otro dato brindado por Braña es que el total de 40.539 escrituras superó incluso los registros del trienio 2013-2014-2015, ya que en esos años se registraron 35.908, 33.693 y 37.392 escrituras, respectivamente.

Expertos argumentan que la recuperación se alcanzó gracias que quienes cuentan con ahorros genuinos optaron por invertir en ladrillos. También, porque quienes lograron vender sus propiedades utilizaron los fondos para ampliarse o reducirse en metros cuadrados, pero siempre en operaciones inmobiliarias.

Los valores de las viviendas en venta habían disminuido constantemente en los últimos 5 años, al punto que se estima que, medidos en dólares, el precios de los departamentos o PHs llegó a caer hasta 45% desde 2018 , hasta cotizaciones comparables -siempre en dólares- a las de hace 10 o 12 años.

Alan Schachter, arquitecto y consultor especializado en código urbanístico y mercado de tierras, destacó que excluyendo “los pocos años con crédito y sin cepo, el cuarto trimestre de 2023 se posicionó como el más destacado de los últimos 11 años, “siendo solo superado por los cuartos trimestres de 2016 y 2017 cuando se vendieron más propiedades apalancadas por los créditos UVA”.

Entre los departamentos que registraron una mayor actividad comercial se encuentran aquellos de tres y dos ambientes, especialmente los que disponen de balcón y carecen de cochera, atributos que añaden un valor adicional y demandan hasta un 20% del capital necesario para la adquisición de una vivienda.

Los PHs en barrios como Villa Urquiza, Caballito, Colegiales o Palermo, entre otros, experimentaron un notable aumento en la demanda, principalmente impulsado por aquellos que buscan evitar los gastos asociados a las expensas y reducir costos para el mantenimiento del hogar.

Actualmente los departamentos de dos ambientes superan los USD 75.000 en venta y los de tres ambientes los de USD 100.000 en promedio. Los PH, oscilan en USD 80.000 en promedio.

Mariana Lucángeli, que opera en el mercado inmobiliario del área norte porteña, dijo que en la actualidad, “el consumidor final percibe la posibilidad de realizar cambios, ya que puede vender a los valores actuales del mercado y adquirir en el mismo momento, bajo las mismas condiciones y reglas del mercado. En otras palabras, con la diferencia disponible, puede concretar la transición”.

Por su parte, muchos inversores están tomando decisiones de operaciones al observar que están comprando a valores inferiores a los históricos en el sector.

“Mantienen la expectativa de un aumento en los precios a mediano plazo, sobre todo si el Gobierno corrige en el corto tiempo los desacoples macroeconómicos entre ellos inflación y motoriza la producción”, amplió Lucángeli.

Aunque las cifras presentan una recuperación, la situación todavía dista mucho de lo que eran los años más prósperos del sector.

En años considerados difíciles, como lo fueron 2001, 2002 y 2003, precisó Braña, se registraron respectivamente 54.493, 56.293 y 61.361 operaciones. Por eso, ahondó, “incluso con la mejoría que apreciamos en la actualidad, estamos considerablemente por debajo de los niveles de aquellos años marcados por la crisis económica del país y del propio mercado”.

De hecho, si se tiene en cuenta que en CABA hay 1970 escribanos activos, los números actuales marcan que estarían firmando 20 escrituras anuales en promedio. “Está claro que esta cuenta no es tan lineal; es simplemente orientativa, ya que habrá escribanos que firman 30 por año y otros menos de 1 por mes”, dijo Braña.

Dado el historial del mercado y los datos más recientes, “se requiere una tendencia de al menos 6 meses en la que la cantidad de operaciones aumente, para que haya un cambio de tendencia firme y no se trate de un fenómeno aislado. Primero, las cantidades de operaciones experimentan variaciones, y luego, si la tendencia se confirma, seis meses después, los precios también se ven afectados”, concluyó Schachter.