Alquileres en barrios privados: los precios bajaron hasta un 30% en dólares pero se concretan pocas operaciones

A pocos días de febrero, el alquiler de casas en barrios privados refleja una disminución del 35% en la demanda en comparación con el mismo periodo del año anterior. A pesar de la reducción de hasta un 30% en los precios en dólares, estos aún se mantienen por encima de los valores que el mercado está dispuesto a convalidar.

De modo a lo sucedido en la Costa Atlántica, donde la mejora en la ocupación ocurrió recién en los últimos días, en las urbanizaciones, a pesar de las numerosas consultas, hay demora en la toma de decisiones por parte de los interesados. Es un panorama diferente a lo ocurrido en 2021 y 2022 (e incluso en febrero de 2023), cuando la pandemia aceleró el ritmo de las operaciones y la oferta se agotó rápidamente.

La explicación de varios expertos del mercado inmobiliario remite al contexto económico. Gustavo Iglesias, de Iglesias Negocios Inmobiliarios, dijo a Infobae que el desempeño en el segmento “registró un movimiento débil, en sintonía con los registros de afluencia de personas en destinos como Punta del Este y Pinamar. Esta baja demanda influyó en la disminución de los valores de las propiedades o incluso en la retirada de algunas del mercado”.

La oferta se centra principalmente en casas con piscina y parrilla, así como departamentos que ofrecen comodidades adicionales. La preferencia recae en propiedades en buen estado, totalmente equipadas, que brinden tranquilidad y seguridad a los inquilinos.

Las casas de 4 ambientes, especialmente en lugares como Nordelta, que captaron mayor aceptación para febrero, presentan un rango de precios de alrededor de USD 3.000 por mes. Los departamentos de 3 y 4 ambientes se sitúan aproximadamente un 20% por debajo de esa cifra.

“Las opciones de alquiler temporario en el suburbano se presentan en propiedades amobladas, con contratos que pueden extenderse por un mes como mínimo o según lo acordado entre las partes”, agregó Iglesias.

En otro rincón de Tigre, más próximo con los corredores Pacheco, Benavídez y Bancalari, la situación es similar.

Para Cristian Mieres, de Mieres Propiedades, en contraste con años anteriores “se confirmó una notable disminución en la actividad del mercado inmobiliario para febrero, así como en los contratos celebrados durante diciembre y enero. Una tendencia inusualmente común en las consultas de este año fue la búsqueda de alquileres por quincena, algo que no solía ocurrir con tanta frecuencia en el pasado”.

En la zona de Tigre, que incluye áreas como Tigre, Nordelta, Villanueva y Bancalari, las casas de 4 ambientes tienen tarifas que varían entre USD 2.000 y USD 5.000 por quincena.

Los precios de los departamentos parten desde USD 1.000, dependiendo de la ubicación y las comodidades del edificio. “Es la prioridad para la mayoría de interesados, que ajustan sus preferencias a sus posibilidades económicas. La demanda se centra en casas bien mantenidas, con piscina, luminosas y con atractivos jardines, con preferencia por aquellas con vistas al agua. La mayoría de los contratos son temporarios, de entre 15 días y 3 meses, y siempre se requiere que las propiedades estén amobladas”, dijo Mieres.

Además del precio de alquiler, los inquilinos asumen gastos adicionales como expensas, servicios, servicios de jardinería y limpieza de la piscina si es necesario, así como los honorarios de la inmobiliaria. Mientras tanto, los propietarios cubren los impuestos provinciales y municipales.

En este partido del norte del GBA expertos argumentan que la derogación de la Ley de Alquileres generó un notable incremento en la oferta de propiedades en alquiler tradicional, con contratos en dólares que han revitalizado el mercado y propiciado una mayor actividad.

En relación a los valores de alquileres, “una casa de 4 ambientes con piscina tiene un costo mensual a partir de USD 1.200, destacando opciones en barrios como Los Arces. Para casas de cuatro ambientes sin piscina y con jardín, la oferta inicia desde los USD 1.000 dólares para febrero”, detalló Daniela Pérez de Graffe, del Grupo Coria. En el caso de departamentos, los precios varían según el número de ambientes y ubicación, partiendo desde los USD 550 para dos ambientes y alcanzando hasta los USD 800 para unidades de tres ambientes en planta baja.

Igual las casas predominan en las búsquedas. La preferencia se inclina hacia contar con un espacio verde para actividades al aire libre, y se valora especialmente la disponibilidad de una galería techada o área adecuada para disfrutar y realizar asados.

Pérez de Graffe subrayó: “En el alquiler temporario, la ubicación y los amenities del barrio son prioridades fundamentales. La ubicación, especialmente en lugares como La Cañada sobre colectora del ramal Pilar de la Panamericana, sigue siendo un factor clave para concretar acuerdos”.

El movimiento de alquileres temporales para febrero en la zona de countries y barrios cerrados en Ituzaingó, Moreno y General Rodríguez, muestra un aumento en las consultas en comparación con enero.

“Por las averiguaciones, pedidos de información y datos recibidos estimamos cerrar varios contratos antes del miércoles”, precisó Julieta Gitel, de Matías Szpira Bienes Raíces.

Los valores de alquiler para la primera quincena de febrero en casas de 4 ambientes en barrios cerrados como La Cesarina, El Nacional o Buenos Aires Golf oscilan entre USD 2.000 y USD 5.000 respectivamente, dependiendo en gran medida del tipo de country en el que se realice el alquiler.

En los barrios más exclusivos, los precios pueden superar los USD 7.000 para febrero.

Gitel puntualizó que “la demanda prefiere casas que ofrecen sectores sociales amplios, como quinchos y galerías, con piscinas. Se inclina hacia propiedades de 4 ambientes o más. Al buscar alquilar, la prioridad principal es el valor en relación con las comodidades ofrecidas, y se incluye en el valor mensual del alquiler temporal aspectos como expensas, jardinero, piletero, cable, internet y, en algunas ocasiones, servicios adicionales”.

El movimiento de alquileres para febrero continúa activo en Canning, la zona que pertenece a los partidos de Ezeiza y Esteban Echeverría, especialmente en quintas y countries, donde las alternativas ofrecen experiencias similares a espacios balnearios.

“Propiedades con playas, muelles, ramblas, miradores y senderos con sectores verdes para disfrutar de largas caminatas son las preferidas. Aunque algunas propiedades aún permanecen sin alquilar, se espera un repunte para los próximos días”, destacó Gastón Mazzei, de Mazzei Propiedades.

En cuanto a los valores de alquiler para la primera quincena y segunda de casas de 4 ambientes y departamentos de tres ambientes, varían entre USD 1.200 y montos superiores a USD 3.500, dependiendo del tipo de propiedad y los amenities de los barrios.

Las viviendas más buscadas son casas para alrededor de 4 personas, tanto en barrios privados de la zona sur como en quintas en la zona de Ezeiza.

Mazzei remarcó: “Durante estos días creció el interés en casas-quintas, especialmente para escapadas cortas o de fin de semana, donde se priorizan amplios espacios verdes con piscina para enfrentar las altas temperaturas a un precio más accesible que vacacionar en la Costa. Ezeiza, en particular, destaca como una elección popular, ofreciendo un entorno natural y amplios espacios exteriores, con opciones como el Barrio El Trébol, que cuenta con accesibilidad, seguridad, y servicios cercanos”.

En la búsqueda de alquileres en la zona sur, se priorizan countries como Horizontes al Sur, Barrio Santa Rita o Lagos de Canning, que ofrecen diversas opciones de viviendas con piscinas o lagunas para la práctica de deportes náuticos.