Nuevos alquileres y un problema que asoma: cómo acordar cambios y ajustes durante el contrato

En el trasfondo de la nueva legislación post DNU que derogó la Ley de Alquileres, emerge un debate que, a pesar de su importancia, suele quedar en un segundo plano. Esta reforma que entró en vigencia el 29 de diciembre último otorgó una notable flexibilidad en la negociación de contratos de alquiler, eliminando la obligatoriedad de aplicar un índice específico, ya sea por el Índice de Contratos de Locación (ICL), Índice de Precios al Consumidor (IPC) o Casa Propia, establecido previamente por el gobierno anterior.

Esta libertad de contratación, basada en la voluntad de las partes, no solo aplica a la firma inicial del contrato, sino que se extiende a la posibilidad de renegociar términos en un contrato en curso. Si surgen inconvenientes, como discrepancias sobre el índice de ajuste aplicado, las partes tienen la facultad de volver a acordar y ajustar futuros términos, ya sea mediante un nuevo índice, montos fijos u otras modalidades acordadas de común acuerdo.

Alberto Loyarte, experto del real estate y corredor inmobiliario, destacó a Infobae que “lo crucial es que la posibilidad de establecer distintos tipos de ajustes durante la vigencia del contrato quede debidamente documentada por escrito. En la actualidad, una vez que las partes se reúnen y acuerdan un nuevo mecanismo de ajuste, se procede a realizar una adenda al contrato original. Este documento, especie de enmienda que se utiliza para modificar el contenido original del pacto, lo firman las partes y certifica las condiciones a futuro”.

En el novedoso escenario de libertad del mercado del alquiler, expertos aconsejan precaución y la importancia de aclarar todos los detalles de antemano con la idea de evitar problemas durante la relación contractual (según el Artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, CCyC, se establece que en caso que las partes no hubieran establecido un plazo, éste será de dos años, pero en ningún caso se limita el plazo que las partes pueden libremente fijar).

“Ahora es posible establecer que los primeros seis meses del contrato se rijan por un índice y los siguientes seis por otro. Sin embargo, a pesar de la libertad para realizar mezclas y combinaciones, es crucial entender que un contrato no es un experimento. Se deben establecer reglas claras siempre que sea posible, brindando certidumbre tanto a propietarios como inquilinos sobre las condiciones que prevalecerán durante toda la duración del pacto. Es recomendable evitar cambios mensuales en los índices de actualización y la necesidad de definir reglas estables para toda la vigencia del contrato”, destacó Mariano Esper, abogado y profesor especializado en temas inmobiliarios y empresariales.

Mientras impere un proceso inflacionario como el actual lo más apropiado sería establecer pautas claras desde el inicio. En caso de optar por la aplicación de un solo índice, expertos consideran vital la inclusión de una cláusula en la cual ambas partes acuerden sentarse a negociar después de seis meses.

“En ese momento se evaluará si el valor del mercado se ajusta adecuadamente, si el índice utilizado es el ideal y otros aspectos”, agregó Esper.

En el marco legal de los acuerdos de alquiler, el CCyC establece claramente las bases que rigen las relaciones contractuales.

Según el artículo 958, las partes gozan de plena libertad para celebrar y definir el contenido de un contrato, siempre dentro de los límites legales y del orden público. Se destaca que las normas legales actúan como supletorias a la voluntad de las partes expresada en el contrato, salvo cuando la ley sea expresamente imperativa, y en todos los casos, la interpretación se debe realizar de manera restrictiva.

En consonancia, el artículo 960 establece las limitaciones de los jueces en relación con las estipulaciones contractuales. De acuerdo con esta norma, los jueces carecen de facultades para modificar los términos de los contratos, a menos que la ley lo autorice y sea solicitado por una de las partes. Estas disposiciones legales delinean claramente el principio de libertad de contratación, otorgando a las partes la capacidad de definir sus acuerdos, siempre respetando los límites establecidos por la ley.

La elección inicial de la forma o índice en un contrato de alquiler no es determinante; lo crucial radica en la flexibilidad que ofrece la posibilidad de cambio en el tiempo, si las partes así lo acuerdan.

Loyarte resaltó esta novedosa flexibilidad al afirmar que, en un contexto de contratación libre, los propietarios tienen la oportunidad de renegociar las condiciones del contrato en situaciones específicas, como ajustes salariales demorados. “Este proceso, siempre documentado por escrito y con la firma de todas las partes involucradas, se traduce en un aumento potencial de la oferta”, dijo.

En el marco del nuevo régimen de alquileres impulsado por el DNU, la claridad en los contratos se vuelve esencial, centrándose en cuatro o cinco aspectos fundamentales.

• El plazo del contrato debe establecerse de manera precisa, definiendo claramente su inicio y término.
• El precio y su modo de actualización son esenciales, abarcando aspectos como moneda, monto, periodicidad, forma de pago, entre otros, constituyendo cláusulas estándar de indiscutible importancia.
• Otro aspecto de relevancia es el régimen de separación de responsabilidades en cuanto a reparaciones. “Debe especificarse con claridad quién asume las reparaciones y en qué condiciones, considerando posibles regímenes de compensación. Vinculado a este tema se encuentra el estado de conservación, uso e higiene del inmueble, definiendo aspectos como la pintura y las condiciones en las que se entrega”, detalló Esper.
• La rescisión anticipada, según el artículo 1021 del CCyC, requiere una atención especial. Es esencial cómo se comunica la rescisión, con qué antelación y las condiciones para su efectividad. “Finalmente, es necesario determinar las situaciones en las que el locatario puede rescindir anticipadamente, ya sea por motivos personales o por alguna situación que afecte la habitabilidad del inmueble”, concluyó Esper.