Mercado inmobiliario porteño: por la reactivación de los alquileres se redujo la oferta de departamentos a la venta

En las primeras cuatro semanas de 2024, el mercado inmobiliario de compra-venta en la ciudad de Buenos Aires muestra signos alentadores, desafiando la estacional baja de actividad y la volatilidad macroeconómica. Este período confirma un repunte en la demanda, tanto en el segmento de propiedades de bajos costos, que impulsaron el mercado el año pasado, como en aquellos inmuebles con valores superiores a los 200.000 dólares.

Otro dato significativo es la notable reducción en la oferta de inmuebles en venta en CABA, actualmente con más de 73.000 departamentos, en comparación con los más de 80.000 existentes hace poco más de un mes.

Se estima que esta disminución del 10% se atribuye a más de 7.000 propiedades que están regresando al mercado de alquileres, tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU impulsado por el Gobierno.

Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades y quien realiza Radar Inmobiliario, destacó a Infobae que “las primeras semanas del año registraron un aumento notable en consultas y visitas, generando optimismo en el segmento. Este comportamiento es particularmente alentador considerando la tradicional disminución de la actividad durante este período”.

El experto consideró que en el comienzo de 2024 se observó un aumento en las consultas a través de los portales inmobiliarios en comparación con el promedio de los meses de enero de años anteriores, al menos desde 2019.

“Este incremento se atribuye principalmente a compradores que manifiestan la clara intención de realizar cambios significativos. Buscan vender su propiedad actual para adquirir un nuevo inmueble, generando una dinámica activa ”, detalló Adrián Cyderboim de Crecer Inmobiliaria.

En las inmobiliarias mantienen la recomendación del año pasado: los precios de las propiedades se encuentran en niveles históricamente bajos, ofreciendo diversas oportunidades de compra. Departamentos por debajo de los USD 55.000 o USD 70.000, que anteriormente no estaban en el mercado, ahora presentan oportunidades accesibles.

En la actualidad, los usuarios finales perciben la posibilidad de hacer cambios, vendiendo a valores actuales de mercado y adquiriendo simultáneamente en las mismas condiciones.

Cyderboim, dijo que “los inversionistas están tomando decisiones de compra al observar que adquieren a valores por debajo de los históricos en el sector, respaldados por la expectativa de un aumento de precios a mediano plazo”.

La caída de los precios se detuvo “nominalmente” en 2023 respecto de 2022. Es probable que termine con una mínima suba. “Pareciera por lo tanto que los precios del sector residencial usado llegaron a un piso. La dinámica de los precios en 2024 va a depender de cuán exitoso sea el gobierno de estabilizar los precios y la macroeconomía. En ese sentido mantenemos una postura expectante y prudente”, dijo Achával.

Actualmente en Colegiales o Villa Urquiza, un departamento de dos ambientes usados oscila entre USD 85.000 hasta USD 150.000 dependiendo los metros cuadrados y la categoría del inmueble. Y sobre la misma base los 2 ambientes a estrenar arrancan en su mayoría en los USD 100.000 en adelante.

Cyderboim acotó: “Los de 3 ambientes arrancan en USD 110.000 y USD 115.000 de más antigüedad y alrededor de los USD 160.000 en adelante los más nuevos y con algún otro atributo o características”.

En Mataderos, Liniers, San Telmo, Barracas, incluso en Palermo, hay unidades de dos ambientes por menos de USD 85.000, valores que se asemejan a los de 2011.

El proyecto de Ley Ómnibus que se discute en el Congreso tiene dentro de su articulado un nuevo blanqueo de capitales permitiría adquirir inmuebles.

“Este comprende por ahora que la alícuota será del 0% para capitales inferiores a USD 100.000, incentivando la demanda en este rango. Para montos superiores, la alícuota varía del 5% al 15% según el momento de adhesión al blanqueo. Esta nueva posibilidad podría impulsar la compra, especialmente en propiedades con tickets inferiores a USD 100.000”, dijo Achával.

Desarrolladores y constructores mantienen la expectativa de que el gobierno habilite el blanqueo sin costo para cualquier inversión en construcción, eliminando el límite de monto establecido en los USD 100.000 hasta contemplar el proyecto.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, comentó que “en la Ley Ómnibus la posibilidad de blanqueo sin límite de monto ya está habilitada para el sector de la construcción, aunque no está explícitamente planteada para inversiones”.

Sin embargo, señaló que la entidad está en contacto con el Gobierno y busca que en la reglamentación se establezca claramente esta disposición para impulsar aún más el desarrollo beneficiando también al sector de la construcción de viviendas.

Tabakman también abordó la cuestión de los precios en el sector. “Con el aumento de costos, el mercado se encuentra en un punto de inflexión y es necesario reconocer que los precios deben ajustarse dinámicamente. “Dada la subida en los costos de construcción ya no se puede hablar de mantener los niveles de precio actuales. Habrá que educar al mercado para que comprenda y acepte que, con los nuevos costos, los precios deben adaptarse hacia el alza”.