Los alquileres después del DNU: ya hay contratos con pactos de mejoras en la vivienda y pago en criptomonedas

La nueva modalidad derivada de la libertad contractual entre propietarios e inquilinos permite acuerdos innovadores, para la Argentina e incluso a nivel mundial. Con la vigencia del DNU que derogó la Ley de Alquileres ya es posible, por caso, que un inquilino acuerde en un plazo de dos años, renovar baño y cocina de la vivienda, con determinada calidad de materiales, a cambio de no pagar el alquiler en ese lapso. En función de la situación de cada una de las partes, puede ser un arreglo ventajoso para ambas.

Lo más útil, sostienen los especialistas, puede ser que la rescisión anticipada sea pautada, inclusive a pedido del propietario, algo que antes estaba vedado.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), informó a Infobae: “En la red Keymex, por ejemplo, se firmaron contratos en pagos en cuotas, con espera de dos meses a cambio de pintura del inmueble a cargo del inquilino y la posibilidad de sublocar total o parcialmente el inmueble. En este momento de crisis habitacional, son medidas que pueden dar soluciones, al menos temporarias, a personas o familias que no logran pagar un alquiler con todos sus costos asociados”.

En inmuebles en alquiler que requieren repintar su interior, se estableció un acuerdo donde el inquilino no abonará los primeros cuatro meses de alquiler a cambio de entregar el departamento completamente pintado al finalizar el contrato. Los costos asociados, tanto de materiales como de mano de obra, serán asumidos por el inquilino.

Si el costo del alquiler actual es de $200.000 mensuales, durante los primeros cuatro meses el propietario no recibirá ingresos, totalizando una pérdida de 800.000 pesos. El propietario comenzará a percibir ingresos a partir del quinto mes, pero a cambio, la vivienda contará con sus paredes en condiciones óptimas.

Los tipos de contratos desregulados post DNU son diversos, hasta se pueden pactar con ajustes en cómo avance el costo de un determinado producto como la leche, la nafta o el Índice de Precios al Consumidor (IPC), variables salariales, Índice de Contratos de Locación, UVA, entre otros.

En el contexto del Derecho de Obligaciones y Contratos, el concepto de obligación de dar dinero se refiere a una situación en la cual un deudor tiene la responsabilidad de entregar a su acreedor una determinada cantidad de dinero, ya sea en moneda nacional o extranjera, en el momento en que se establece la obligación.

La normativa legal argentina, específicamente el Código Civil y Comercial de la Nación, aborda este concepto en el artículo 765, el cual establece que la obligación de dar dinero se configura cuando el deudor debe una cantidad específica de moneda, ya sea determinada o determinable en el momento en que se establece la obligación. Es importante destacar que esta obligación puede ser tanto en moneda de curso legal en el país como en moneda extranjera.

“Es relevante mencionar que si, por alguna razón, en el acto en el que se constituye la obligación se establece que se entregará una moneda no considerada de curso legal en la República, la obligación se tratará como una obligación de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse cumpliendo con el equivalente en moneda de curso legal”, dijo Diana Sevitz, del Instituto de Capacitación (ICI) de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

En este sentido, resulta fundamental tener presente que, de acuerdo con el artículo mencionado, el deudor solo podrá liberarse de su obligación si efectivamente entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada durante la constitución de la obligación.

Sevitz aclaró: “Es decir, el deudor está obligado a cumplir con la moneda especificada y los jueces no pueden modificar ni la forma de pago ni la moneda pactada por las partes involucradas en la obligación.

Es importante cumplir con la moneda pactada y las obligaciones establecidas.

Sobre los contratos en dólares (pero no de carácter temporal), García Malbrán especificó que “los acuerdos en dólares pueden registrarse en dólares oficiales, considerando que la brecha actual es menor, o en dólares billetes. En el caso de pagos en billetes, no hay actualización, pero subsiste la obligación de realizar el pago en la moneda extranjera. Por otro lado, cuando se trata de dólares oficiales, tienden a utilizar el dólar MEP, y por lo general, no se actualiza el valor locativo. Sin embargo, con las nuevas disposiciones, los propietarios buscan asegurar el pago en billetes”.

Los contratos en general se están cerrando en plazo de uno o dos años, con actualización cada tres o cuatro meses con aumento del IPC del INDEC.

Actualmente la oferta en Zonaprop se expandió a 8.300 inmuebles en locación, un 25% más que hace doce meses.

La oferta más destacada se evidencia en áreas donde generalmente no se encuentran alquileres temporarios. Actualmente, se presentan opciones en Mataderos, Parque Patricios, Parque Chas, Lugano, Villa Riachuelo, barrios que, hasta hace más de 60 días, carecían o tenían una oferta muy limitada. “En contraste, la reactivación de los alquileres residenciales en zonas exclusivas o con una demanda significativa por diversas razones, como la presencia de hospitales, universidades o grandes fábricas, ocurre de manera más gradual”, dijo García Malbrán.

En la actualidad, las criptomonedas no solo se utilizan para compras en tiendas y comercios, sino que también permiten el pago de impuestos, servicios como luz, internet, gas, monotributo y, a partir de este año, incluso se extiende su uso para cubrir el pago de alquileres.

En Rosario, se concretó el primer contrato pionero en bitcoins mediante la plataforma financiera Fiwind. El acuerdo establece que se realizará un pago mensual en Bitcoin equivalente a 100 USDT (Tether USD). Es importante destacar que el USDT es otra criptomoneda con una naturaleza estable, lo que significa que mantiene una paridad de 1 a 1 con el dólar estadounidense.

Florencia Feldman, líder de marketing de la plataforma, informó que “el contrato de alquiler tiene la misma estructura que cualquier otro pacto de este tipo, pero incluye cláusulas que indican que el pago se realizará en bitcoin, la criptomoneda con mayor capitalización de mercado. El monto acordado será equivalente a 100 USDT (Tether), una criptomoneda de tipo estable que mantiene una paridad de 1 a 1 con el dólar. En este proceso, el propietario recibe directamente bitcoins en su billetera virtual, aunque el monto se establece en USDT como una medida para dolarizar el contrato y resguardar el valor del dinero.”

El acuerdo, con una duración de dos años, se materializó por medio de un contrato por escrito entre las partes, pero no se ha revelado la inmobiliaria responsable de su concreción.

“Al parecer, esta transacción fue resultado de un consenso entre el propietario e inquilino, quienes son usuarios de la plataforma desde hace tiempo y poseen un conocimiento sólido en la realización de operaciones mediante criptomonedas”, acotó Feldman.

En cualquier caso, el método de pago es virtual, precisamente a través de Fiwind. Al realizar la conversión a pesos, es necesario considerar la cotización del día en que se formalizó el acuerdo y el día en que el inquilino realizará su próximo pago, programado para febrero próximo. En la fecha de la firma, que fue recientemente, el valor de las bitcoins cotizaba alrededor de 100 USDT, lo que equivalía a unos $121.000 en la última semana.

Los expertos sugieren, con más énfasis que nunca debido a las nuevas modalidades que, en algunos casos, carecen de antecedentes en el país, que los inquilinos examinen detenidamente los documentos antes de firmar.

Se destaca la importancia de prestar especial atención si el propietario solicita un depósito en dólares o euros. Además, se aconseja al propietario que se asesore adecuadamente y que cualquier requisito que exija quede completamente registrado por escrito. Esta precaución busca prevenir problemas o confusiones durante la vigencia del contrato.

Ludmila Victoria Mazzoni Amado, del estudio Jurídico Mazzoni & Asoc., brinda consejos a los locatarios, enfatizando la importancia de permanecer en el lugar actual, mantenerse informados sobre cambios y conocer a fondo sus derechos.

La falta de conocimiento puede dejar a los inquilinos vulnerables a estafas o engaños, subrayando la necesidad de comprender cláusulas contractuales.

“En cuanto a posibles modificaciones para reducir los costos de los inquilinos al realizar un contrato, así como en qué áreas trabajar para aliviar la carga financiera de quienes no poseen vivienda propia sugiero una implementación que aún no se realizó en la provincia bonaerense. Qué los honorarios de la inmobiliaria sean responsabilidad del propietario, alineándose con prácticas adoptadas como en la ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, la efectividad de esta medida depende de un control riguroso y normativas claras para evitar situaciones ambivalentes”, concluyó Mazzoni Amado.