Alquileres nuevos: cuál es el costo de la rescisión anticipada y cómo deben pactarla propietarios e inquilinos

Con la entrada en vigor del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU 70/2023) del Gobierno, que derogó la Ley de Alquileres, se produjeron cambios sustanciales en la dinámica de los acuerdos habitacionales (artículo 1221 del Código Civil y Comercial, CCyC). Sin embargo, persisten interrogantes que requieren claridad, especialmente en torno a la rescisión anticipada de los contratos de vivienda.

En concreto, ¿cuáles son las modificaciones y cómo afecta económicamente la rescisión del contrato? Propietarios e inquilinos buscan respuestas para evitar posibles problemas en la firma de estos acuerdos y dejar todo bien asentado por escrito.

Actualmente, la oferta viene en ascenso y desde el sector inmobiliario afirman que poco a poco los propietarios están retomando la puesta en alquiler sus inmuebles. Acuerdos más flexibles, con menos regulaciones y plazos contractuales más cortos favorecen la tendencia. La cifra de inmuebles disponibles creció de 5.500 a 7.500 en promedio en diversos portales en tan solo 15 días, abarcando propuestas en pesos y en dólares (acuerdos temporarios).

Gonzalo Fuertes Lerena, abogado y coordinador en la Maestría de Derecho Civil de la Universidad Austral, señaló a Infobae que a partir de ahora “el locatario puede rescindir el contrato en cualquier momento, abonando al locador el 10% del monto del alquiler futuro no devengado. Para realizar el cálculo del pago debe considerarse el período comprendido entre la fecha de notificación de la rescisión y la fecha de finalización pactada”.

Sobre qué perdura y que se modifica en el régimen de rescisión anticipada de las locaciones con destino a vivienda el especialista explicó que se mantiene la posibilidad de rescindir anticipadamente el contrato de locación. “Lo que varía es que no se realizan distinciones basadas en el momento en que se efectúa la rescisión y en la existencia o inexistencia de preaviso. También cambia la forma en que se calcula la indemnización que, en ocasiones, debía abonar el locatario al locador por rescindir anticipadamente el contrato, así como el impacto económico que ello tiene para el inquilino”, precisó.

El informe también se refirió acerca de cómo varía el impacto económico de la rescisión del contrato y quién y cuándo se beneficia por el cambio en el DNU.

Para evitar distorsiones y en tanto en el régimen anterior al DNU se tienen como presupuesto una duración mínima de 3 años de contrato, lo cual no ocurre con el establecido por el DNU, se efectúa en relación al primero una reducción proporcional de los valores comprometidos, cuando se considere una duración hipotética del contrato de 2 años.

Fuertes Lerena ejemplificó un alquiler modelo a un precio de $200.000 mensuales. En cuanto a la duración del contrato, es preciso considerar la situación, tanto si el plazo convenido fue de 3 años, como si fue de 2, puesto que el DNU reduce a este último el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda (siempre que no se haya pactado otro plazo en el contrato).

Si la rescisión tiene lugar antes de que hayan transcurrido los primeros 6 meses de ejecución del contrato (considerando hipótesis de máxima en el ejemplo propuesto), mientras que antes del régimen establecido por el DNU se debían pagar $1.200.000 u $800.000 (con ajuste proporcional de la regulación del régimen anterior a un plazo más acotado duración mínima del contrato), luego de él se deben pagar $720.000 o $480.000, dependiendo de si el contrato se celebró por 3 o por 2 años, respectivamente.

Cuando la rescisión es realizada entre los 6 meses y el primer año de ejecución contrato, antes del DNU, si no se brindaba el preaviso establecido en el CCyC, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis, era de $415.000; mientras que, si se brindaba el preaviso de 1 mes, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis, era de $250.000, y si era de 3 meses el preaviso, no se debía indemnizar. Después del DNU, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de 420.000 pesos.

Si la rescisión tiene lugar después del primer año de ejecución del contrato, antes del DNU, si no se brindaba el preaviso, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de $332.000. Si se brindaba el preaviso y este era de 1 mes, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de $166.600, y si era de 3 meses, no se debía indemnizar. Después del DNU, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de 360.000 pesos.

De las 7 variables analizadas, solo en una el régimen del DNU es más favorable al locatario que el anterior. Es decir, en 6 supuestos es más favorable al locatario el régimen anterior al DNU, es decir, es menos oneroso con respecto al nuevo.

• Rescisión antes de los 6 meses de contrato.
• Rescisión entre los primeros 6 meses y el año de contrato sin preaviso.
• Rescisión entre los primeros 6 meses y el año de contrato con preaviso de 1 mes.
• Rescisión entre los primeros 6 meses y el año de contrato con preaviso de 3 meses.
• Rescisión a partir del primer año de contrato sin preaviso.
• Rescisión a partir del primer año de contrato con preaviso de 1 mes.
• Rescisión a partir del primer año de contrato con preaviso de 3 meses.

Esto se debe a que de los segmentos temporales que se analizaron (antes de los primeros 6 meses; entre los primeros 6 meses y el año; y luego del año), en el primero de ellos (antes de los primeros 6 meses) en el anterior régimen del CCyC en la materia no tenía incidencia el otorgamiento de preaviso, por lo que la apertura en categorías según si no se dio o se dio preaviso y, dentro de esta última opción, según de cuánto tiempo fue (1 mes o 3 meses), no aplica.

Más allá del análisis cuantitativo, desde lo cualitativo el nuevo régimen a partir del DNU sobre la materia pareciera empobrecer el tratamiento de la cuestión. “La eliminación de la incidencia del preaviso constituye el más claro ejemplo”, aclaró Fuertes Lerena.

El preaviso y sus efectos, tal como estaban regulados en el régimen anterior, constituía un elemento razonable que equilibraba la posición y los intereses de las partes, ya que le permitía al locatario evitar o disminuir la indemnización por rescisión, y al locador le permitía anticiparse a la finalización del contrato y comenzar a negociar uno nuevo, con el fin de que evitar una merma en sus ingresos.

Así, la reforma del DNU, en lo que hace al costo de la rescisión sin causa por el locador, es, claramente, en la gran mayoría de los casos contrario a los intereses del locador (quien presenta usualmente mayores necesidades y un menor poder de negociación) y, además, establece un régimen menos logrado al eliminar lo relativo al preaviso.

Fuertes Lerena aclaró: “El CCyC establecía que, luego de los primeros 6 meses (porque dentro de ese período no tenía incidencia el preaviso), la indemnización que debía pagar el locatario al locador por rescindir el contrato era de cierto monto si no mediaba preaviso, ese monto disminuía si se daba un preaviso de 1 mes y, finalmente, si el preaviso era de 3 meses no se debía pagar la indemnización”.

En cuanto a las metodologías implementadas antes y después del DNU, la que rige actualmente (por el DNU) es ciertamente más sencilla, es más lineal y eso tiene algo de positivo.

“Sin embargo, al eliminarse la segmentación en períodos temporales y al quitarse la incidencia del preaviso (todo lo cual vuelve un poco más engorroso el sistema), se pierden elementos que permiten componer, entiendo, de manera más razonable los intereses comprometidos (el del inquilino y del propietario)”, concluyó el experto.