Nuevos contratos de alquileres: los detalles de cómo se pactan y qué plazos y tipos de ajuste se están usando

Con la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres, retornaron los acuerdos bajo los términos estipulados por el Código Civil y Comercial (CCyC). Sin embargo, es importante destacar que aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigencia del DNU, bajo la normativa entonces vigente, no se ven afectados retroactivamente y deben mantener las condiciones en las que fueron suscritos hasta su conclusión, ya sea por término natural o rescisión.

En la actualidad y como nunca antes, se presenta un amplio abanico de opciones para que las partes alcancen acuerdos en los contratos. Este escenario generó un aumento en la incertidumbre entre los inquilinos respecto a la negociación de los contratos, ya que se vislumbra la posibilidad de que cada acuerdo sea considerado “único e irrepetible” tras la desregulación.

En su mayoría se aboga por acuerdos en pesos aunque los contratos en dólares también avanzan. Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), destacó a Infobae que “lo ideal es la libertad, que cada propietario e inquilino negocie el contrato de acuerdo a sus necesidades o preferencias personales, asesorado por supuesto por una inmobiliaria de confianza siempre”.

Según las inmobiliarias consultadas, se están llevando a cabo diversos acuerdos con diferentes plazos, los cuales abarcan desde un año hasta un máximo de dos años.

Diana Sevitz, del Instituto de Capacitación (ICI) de la CIA, enfatizó la importancia de que los inquilinos examinen detenidamente lo que van a firmar. Recomendó prestar especial atención si el propietario solicita un depósito en dólares o euros. Actualmente, prevalecen los contratos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, también se observan contratos en dólares y fijos, ya que existe libertad en las formas. En este contexto, es crucial destacar que los contratos no son uniformes y que los inquilinos deben estar preparados para ajustar sus expectativas, ya que las cláusulas pueden variar considerablemente de un propietario a otro”.

Además, es importante considerar que cada propietario puede tener requisitos específicos. En cuanto al locatario, es fundamental alinear las expectativas en términos de duración del contrato, ya que, si no se especifica, puede variar, siendo habitualmente de un año en caso de uso habitacional.

“Es esencial aclarar si se requiere alguna garantía adicional, como un fiador u otro tipo de respaldo. Asimismo, surge la cuestión de las expensas, destacando que las extraordinarias no son responsabilidad del inquilino (este sólo abona las ordinarias). Otro punto crucial es la fianza, que puede ser solicitada en dólares, reflejando la tendencia actual del mercado. La posibilidad de indexación también entra en juego, permitiendo la inclusión del IPC u otros ajustes. En este escenario diverso, la atención a los detalles y la adaptabilidad son esenciales al momento de negociar y firmar contratos de alquiler”, puntualizó Sevitz.

El DNU introdujo diversas reformas al régimen de las locaciones de inmuebles, incluyendo modificaciones al régimen de rescisión anticipada de contratos de alquiler destinados a vivienda (artículo 1221 del CCyC).

A partir de las modificaciones, se otorga al locatario la posibilidad de rescindir el contrato en cualquier momento. No obstante, esta acción conlleva el pago al locador del 10% del alquiler futuro, es decir, la porción no devengada del alquiler. Para calcular este pago, se debe tener en cuenta el período entre la fecha de notificación de la rescisión y la fecha de finalización acordada del contrato.

Otras cláusulas son las siguientes:

Plazo de Contratos: Ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años.

Método de ajuste: Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato.

Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que actualmente se están formalizando contratos con plazos de 2 años, sujetos a ajustes trimestrales y cuatrimestrales según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). “Además, acuerdos en dólares en aquellas zonas donde los alquileres ya estaban vinculados al valor de dicha moneda, como es el caso de Puerto Madero, corredor Avenida Libertador, y varios barrios cerrados y countries. Los valores de los alquileres, están dictados por las dinámicas del mercado, y resulta desafiante determinar si experimentaron una desaceleración, especialmente considerando la significativa suba de precios a nivel general registrada en diciembre último”, dijo.

Especialistas sugieren la formalización de contratos con una duración máxima de 2 años, ya que la incertidumbre sobre el panorama económico en los próximos meses dificulta la capacidad de las partes para mantener de manera equilibrada un contrato en medio de condiciones económicas tan volátiles.

Los inquilinos están llevando a cabo negociaciones basadas en su capacidad de pago actual. La demanda por departamentos es alta, y la palabra clave es la negociación. Los alquileres temporales, que solían ser contratos encubiertos debido a la antigua legislación, hoy se prefieren con garantías y con personas que residen en el país y están comprometidas con el cuidado del departamento, asumiendo la responsabilidad de las expensas.

Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate, destacó la importancia de eliminar el IPC en las negociaciones, ya que no guarda relación con el mercado inmobiliario de alquileres. “En su lugar, sugiero un ajuste del 35% trimestral y acordar el valor del alquiler anualmente, teniendo en cuenta las condiciones del mercado. Algunos propietarios exigen montos desproporcionados, lo cual afecta su capacidad de alquiler. Con el ingreso gradual de más oferta, se abre espacio para la negociación. En la situación actual, los inquilinos están encontrando maneras de acomodarse, y recomiendo a los propietarios que alquilen ahora, ya que en marzo es probable que los precios sean más accesibles”, afirmó.

Periodicidad de Ajustes: Se otorga libertad para determinar cada cuánto tiempo se actualizará el contrato, eliminando el mínimo semestral previo.

No inscribirlo en la AFIP: Ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Especialistas destacan la importancia de establecer contratos equitativos que beneficien a ambas partes. Señalan que imponer ajustes por debajo de la inflación fue una de las causas del fracaso de la ley ahora derogada, pero también advierten sobre la inadmisibilidad de utilizar métodos que resulten impagables para el inquilino.

Diego Migliorisi, de Migliorisi Inmobiliaria, propone considerar variaciones basadas en indicadores razonables como el IPC, el salario del inquilino o un producto determinado.

“La clave radica en la constancia en el cumplimiento y la voluntad de pago, así como el compromiso de renovar utilizando los mismos métodos. Respecto a la elección de índices, los propietarios buscan protegerse fijando precios iniciales frente a las actualizaciones permitidas antes del 29/12/23, utilizando el índice Casa Propia, que es menor a la inflación. Sin embargo, destaca que el panorama ha cambiado y sugiere elegir un índice más razonable y una actualización más corta, lo que no sólo impactaría menos al propietario sino que también podría resultar en precios iniciales más atractivos, teniendo en cuenta la competitividad del mercado”, señaló Migliorisi.

Hoy la tendencia es básicamente volver a la modalidad de antes de 2020 y con plazos de dos años como máximo.

Andrea Borges Do Canto, directora ejecutiva de Alianza Urbana y de Landium Real Estate, destacó que “el rol de la inmobiliaria se resignifica y es clave en estos escenarios de cambios en las reglas de juego, la atención debe estar en llegar a un acuerdo en que los intereses de las partes estén cuidadas y alineadas ya que las condiciones se pactan con libertad y de mutuo acuerdo”.

Y enumeró varios puntos a tener en cuenta para firmar contratos:

Moneda y Forma de Pago: Establecer claramente la moneda y la forma de pago, definiendo las condiciones para evitar malentendidos.

Pagos por Adelantado: Aceptar o no la posibilidad de pagos adelantados, habilitando al propietario a exigirlos, es crucial y debe acordarse de mutuo acuerdo.

Garantías y Depósitos: Definir cómo se devuelven y actualizan los depósitos, incluso considerando montos en dólares más allá de la moneda del contrato.

Estado del Inmueble y Reformas: Es recomendable establecer de antemano el estado de conservación del inmueble post contrato, fomentando una relación transparente.

Uso del Inmueble y Mascotas: Explicitar en el contrato las condiciones respecto al uso del inmueble y la presencia de mascotas.

Seguro: Definir la contratación de pólizas, determinar quién paga los servicios públicos y establecer la responsabilidad civil por daños a terceros, asegura claridad en la gestión del inmueble.

Sobre el punto de partida del precio, Do Canto concluyó: “Hemos observado que el mercado se está autorregulando por oferta y demanda. Actualmente, el factor clave en las negociaciones para reducir el precio está vinculado al pago adelantado del contrato en la mayoría de los casos. Esta condición brinda tranquilidad y disminuye la incertidumbre generada durante estas primeras semana tras el cambio de gobierno”.