El mercado inmobiliario industrial cerró 2023 con balance positivo en alquileres y compra-venta: cuáles son las expectativas para 2024

Después de varios años caracterizados mayormente por transacciones de alquiler en el mercado industrial y logístico, el balance de 2023 presenta una tendencia positiva en el ámbito de la compra-venta. Se concretaron más de 100 ventas de naves fabriles en diversas ubicaciones del Gran Buenos Aires (GBA), incluyendo algunas en la provincia de Buenos Aires.

Hacía más de 8 años que no sucedía algo similar. Varias empresas con excedentes optaron por invertir en la adquisición de establecimientos industriales (los precios de venta superan los USD 1.000 por metro cuadrado) para evitar los elevados costos de alquiler.

Los especialistas sostienen que aunque hubo elecciones, inflación y una coyuntura difícil, las empresas también buscaron acceder a la compra de lotes con el fin de construir sus galpones desde mediados de 2024 en adelante.

“El balance de 2023 es positivo con la venta de alrededor de 150.000 m2 de terrenos y una pujante construcción en parques industriales. La edificación de galpones totalizó aproximadamente 100.000 m2 y varias empresas optaron por la flexibilidad de adaptar el proyecto a sus necesidades″, comentó a Infobae Emiliano Valli, de Stark Desarrollos.

En alquiler, los galpones tuvieron ocupación plena. Valli amplió: “Prevemos ajustar los valores de alquiler en dólares oficiales, estimando entre USD 8 y 9 por m2, y el proyecto Hive, de galpones de 100 a 300 m2, se alquilará a un valor cercano a los USD 10 por m2″.

En los tres corredores del GBA se alquilaron más de 500 inmuebles en el año.

Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield, destacó que se alquilaron la totalidad de los m2 disponibles en el mercado, “dejando actualmente una oferta prácticamente inexistente. Habrá que esperar que ingrese nuevo stock al mercado para satisfacer la demanda en 2024″.

Hoy las empresas buscan principalmente naves industriales con las últimas innovaciones, como altura interior (más de 9 metros), ubicación en arterias de alto tránsito, sistemas contra incendios sectorizados, docks de carga autoniveladores, vestuarios, áreas de comedor para el personal, seguridad las 24 horas y sistemas de cámaras, entre otros aspectos clave.

Alejandro Simonetti, gerente de la división inmuebles industriales y logísticos de Toribio Achával, dijo que “la seguridad es prioritaria en la búsqueda de este tipo de inmuebles, tanto para la permanencia como para el acceso y salida de empleados, dada la diversidad de horarios”.

Las superficies más solicitadas van entre los 4.500 a 7.000 m2, y los de 9.000 a 12.000 m2 en menor demanda.

Las operaciones de alquiler predominaron debido a que implican una inversión menor que una compra, permitiendo a las empresas ajustar su tamaño con mayor facilidad según sea necesario. Guillermo Guassardi, presidente de Rubica Inmobiliaria, señaló que “los complejos cerrados logísticos e industriales, con vigilancia y servicios compartidos, fueron los más demandados”.

Los valores de alquileres actuales, con un dólar oficial de $840, sufrieron una ligera disminución debido al aumento en los contratos realizados en el último mes. Ejemplos de tarifas: zona norte de GBA, USDA 5,50 a USD 7 por m2 USD; oeste de USD 4,50 a USD 6, y sur de USD 3,50 a USD 5,50 por m2.

Simonetti acotó: “En Zárate, al norte bonaerense, se está desarrollando un nuevo complejo logístico con 50.000 m2 de naves disponibles para alquiler, con características constructivas de alma llena, aislamiento térmico, amplias áreas de maniobra y altura interior libre de 10,5 metros. Los módulos se pueden alquilar desde 1.000 m2 a un valor de USD 4,20 por m2″.

En cuanto a los valores de tierras en venta, en el Triángulo Parque Industrial Tigre y Pilar) oscilan entre USD 120 y USD 170 por m2, en el oeste de USD 45 a USD 100, y en el sur de USD 40 a USD 75 por m2. Áreas como Monte Grande y Esteban Echeverría, altamente demandadas en el ámbito logístico, muestran un aumento en los valores de la tierra por la creciente demanda.

“Se están llevando a cabo importantes inversiones y desarrollos en puntos logísticos clave, como los polos industriales de Au del Oeste y Camino del Buen Ayre (80 hectáreas), Autopista La Plata Bs As, Km 26 (90 hectáreas), Berazategui y el Camino del Parque Industrial de Zárate (25 hectáreas, sobre Camino de Cintura), y en Monte Grande sobre Avenida Fair”, añadió Simonetti.

Las operaciones de compra venta y alquiler fueron impulsadas principalmente por empresas de los sectores automotriz, consumo masivo y tecnología.

En el ámbito de los alquileres, logísticas y laboratorios encabezaron las transacciones. “A pesar de la continua actividad en el rubro de Última Milla, encontrar inmuebles que cumplan con sus requisitos dentro de áreas urbanas resulta desafiante”, señaló Isern.

Empresas dedicadas al merchandising y fábricas de muebles también jugaron un papel significativo en la dinámica del mercado.

Guassardi destacó la participación activa de varias Pymes, que generaron movimientos con una alta demanda y una oferta limitada, especialmente en alquileres. Entre las operaciones destacadas, resalto el alquiler de un predio industrial de 7.000 m2 sobre la Panamericana a principios de año, realizado por una empresa de venta de materiales para la construcción, por un valor de USD 35.000 mensuales”.

El cambio de gobierno y la eliminación del Sistema de Importaciones de la República Argentina (SIRA) y la licencia de importación vigentes y su reemplazo por el nuevo Sistema Estadístico de Importaciones (SEDI), el cual no requerirá la necesidad de tramitar una licencia para los envíos destinados a consumo notificada por el Ministerio de Economía, provocarán una fuerte importación al país.

El cambio de Gobierno y la eliminación del Sistema de Importaciones de la República Argentina (SIRA), junto con la licencia de importación, ahora reemplazado por el nuevo Sistema Estadístico de Importaciones (SEDI) notificado por el Ministerio de Economía, resultará en una significativa importación al país, ya que no será necesario tramitar una licencia para los envíos destinados a consumo.

“Se espera un aumento en la demanda de espacios de almacenaje, impulsando el crecimiento de parques industriales. La competencia entre la industria nacional y las importaciones será crucial, y se prevé una reactivación del mercado a partir de abril de 2024, beneficiando a consumidores y empresarios. La disponibilidad de naves industriales y parques industriales será fundamental para la eficiencia y seguridad de estos sectores”, concluyó Valli.