Efecto DNU en los alquileres: en el interior, la oferta de viviendas aumentó hasta 15%, pero los precios se mantienen elevados

En el contexto de la derogación de la Ley de Alquileres que dispuso el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU 70) del gobierno nacional, se registra una mayor dinámica del mercado de alquileres en el interior de Argentina, con un incremento gradual en la oferta de viviendas.

Los propietarios están más satisfechos con acuerdos que implican menos regulaciones y ajustes que permiten actualizar montos en menor plazo. En diversas plazas del interior, la oferta de alquileres muestra un crecimiento de entre 10 y 15% en comparación con diciembre último. Son porcentajes similares a los que se registran en la ciudad de Buenos Aires.

En diversas localidades se observa una recuperación en la disponibilidad de viviendas con dos y tres ambientes. Pero es de destacar que, a pesar de este incremento en la oferta, los valores de alquiler no ceden manteniéndose en un umbral mínimo de $150.000 al mes.

Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires, compartió con Infobae que desde la implementación del DNU se observó una evolución en las consultas y la predisposición a formalizar contratos. “Aunque no se percibe un aumento abrupto, varios propietarios están retornando y mantienen intenciones de destinar nuevamente sus inmuebles en alquiler. En localidades como La Plata y otras ciudades bonaerenses, proliferan contratos con plazos de uno o dos años, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales”, señaló.

En un contexto marcado por una alta inflación, que alcanzó el 25,5% en diciembre y cerró el año 2023 en un 211,4%, la tendencia en la capital provincial es realizar ajustes a través del Índice de Contratos de Locación (ICL).

Líbera proyecta que, debido a la inflación alta de los primeros meses, se espera una disminución progresiva hacia la mitad del año 2024. “Se busca adecuar los contratos de alquiler a la volatilidad económica, garantizando un equilibrio para las partes involucradas. Es importante que ambas acepten que, en caso de desfase, se proceda a la actualización según el Índice de Precios al Consumidor (IPC)”.

Los valores actuales para alquileres de dos ambientes fluctúan entre $180.000 y $250.000 mensuales en La Plata. En el caso de unidades en edificios con amenities, los precios comienzan en $250.000, mientras que en casas estándar, la cifra inicial se sitúa en $320.000 al mes.

Líbera subrayó una tendencia auspiciosa hacia el crecimiento de la oferta. “Es importante mantener la prudencia, instando a que las partes involucradas busquen acuerdos equilibrados que salvaguarden los intereses tanto de propietarios como de inquilinos, asegurando así una relación armoniosa durante la duración del contrato. Es vital que se ordene la macroeconomía y que los salarios se actualicen”.

En Córdoba capital, la reacción de los propietarios tras la derogación del DNU fue instantánea. Virginia Manzotti, presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI), destacó que la oferta de inmuebles destinados a alquileres anuales “experimentó un notorio aumento: aquellos propietarios que previamente optaron por dirigir sus propiedades hacia el alquiler temporario retornaron al formato anual. Y como se lo dijimos a nuestros inquilinos y propietarios, los valores se están ajustando a la demanda y eso es sumamente positivo para ambos”.

Mientras en CABA los precios subieron en 2023 un 260% interanual, en la capital cordobesa los aumentos con relación a los contratos vencidos en diciembre acumularon en casas un 222,9% y en departamentos un 192,5% interanual.

“En cuanto a los métodos de ajuste y plazos de contrato, los profesionales evalúan cada situación de manera individual. Se emplean ajustes basados en ICL, IPC o Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)”, comentó Manzotti.

Los valores para departamentos de dos ambientes en zonas demandadas (Nueva Córdoba, Centro y Barrio General Paz) van desde $200.000 a $350.000 mensuales según antigüedad o si posee amenities.

Los tres ambientes en las mismas zonas van desde $300.000 a $470.000, y el alquiler de casas de dos o tres ambientes oscila entre $300.000 y $750.000 según zonas y estado de la vivienda.

En Rosario, la oferta está en ascenso, aunque de manera incipiente y con contrapartida: un fuerte incremento en los valores, acumulando una escalada que en algunos casos llega al 250% interanual.

Gabriela Ortiz de Urbina, presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, señaló que es demasiado pronto para hacer evaluaciones exhaustivas tras la derogación del DNU. Aunque la oferta aumentó “es una visión momentánea: recomendamos tanto a inquilinos como propietarios, que al firmar un contrato se establezca un único índice de actualización acorde a la realidad, con revisiones cada tres, cuatro o seis meses, siempre en pesos”.

Los acuerdos actuales parten de un punto más bajo. Los departamentos de dos ambientes comienzan desde $150.000, y los de tres ambientes, desde $200.000 al mes. Las casas de tres ambientes, sin cochera en algunos barrios, inician en $250.000 al mes.

Ortiz de Urbina añadió: “Las propiedades recién estrenadas o seminuevas registraron un notorio aumento, especialmente en barrios cercanos al área central rosarina, con incrementos que varían entre el 200% y el 250%”.

En Mendoza capital, se advirtió que aumentaron consultas desde que rige el DNU y varios propietarios que tenían sus viviendas en venta gradualmente están volviendo a alquilarlas, aunque mantienen la opción de comercialización vigente.

Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, señaló que “la oferta de inmuebles aumenta pero sigue siendo mayor la demanda. Al menos celebramos que actualmente la oferta va en ascenso. El hecho de que no exista tanta incertidumbre respecto de las actualizaciones va generando que los inicios de las locaciones sean más razonables”.

Previo al DNU, observaban que de cada 100 propiedades publicadas, aproximadamente 6 estaban disponibles para alquilar. Actualmente, de cada 100 publicaciones, 10 presentan oportunidades destacadas de alquiler en un entorno propicio.

Rosta acotó: “Aconsejamos a los inquilinos que validen la información en las páginas de los colegios profesionales y se aseguren de que el oferente de una propiedad en alquiler sea un corredor matriculado. Dada la desesperación, se están reportando numerosas estafas, con denuncias frecuentes de depósitos de seña sin poder ver el inmueble”.

En Mendoza capital los departamentos de tres ambientes parten desde $180.000 mensuales y $250.000 las casas de tres ambientes.

También en Salta capital creció la oferta y los contratos se están pactando con plazos de hasta dos años como máximo, en pesos, y con ajustes trimestrales por ICL o IPC. Aunque algunos inquilinos aceptan firmarlos en dólares sin ajuste y por acuerdos de doce meses.

Los precios en tierra salteña varían en función de la frecuencia de actualización. En el caso de un dos ambientes con ajuste cada 6 meses, el alquiler es de $200.000; con ajuste trimestral el precio inicial es de $150.000, y si la actualización es mensual, arranca desde 100.000 pesos.

“En Tres Cerritos, una zona cotizada, un alquiler de un tres ambientes que culminó en $70.000 al mes, ahora pasó a $350.000, por lo cual el ascenso es del 400%, algo sin precedentes, destacó Karen Ramos de Biella Inmobiliaria.

La dinámica del mercado atraviesa un cambio significativo, ahora las propiedades no están siendo retiradas del mercado. Anteriormente, el promedio indicaba que por cada dos contratos vencidos, solo se renovaba uno; sin embargo, en la actualidad, todos los contratos están siendo renovados.

Ramos dijo: “A los inquilinos, siempre les recomendamos que, al encontrarse a seis meses de que su contrato venza, no esperen a que expire para buscar uno nuevo. Esto ayuda a suavizar el impacto y evitar aumentos. Asimismo, aconsejamos a los propietarios que mantengan una relación positiva con sus inquilinos, ya que se avecinan tiempos de escasez de circulante de dinero debido a las condiciones macroeconómicas”.

En Puerto Madryn también la oferta comienza a reaccionar. Los propietarios, al conocer las nuevas normativas, mostraron interés en regresar al mercado de alquiler.

Laura Zucheli, presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios del Chubut, dijo que actualmente, “recomendamos contratos de dos años, con ajustes indexados cada 4 meses utilizando el ICL, una medida que busca equilibrar las expectativas de ambas partes. Tener libertad para los contratos implica asesorar a inquilinos y propietarios para que predomine la mesura y un alquiler criterioso”.

En el último año, el alza de los valores acumulan una suba del 240% interanual.

“En promedio, monoambientes amplios rondan los $150.000, de dos ambientes se ubican en $200.000, y de tres ambientes en $300.000 más expensas. Los dúplex varían entre $270.000 y $380.000 al mes”, detalló Zucheli.