Terrenos en CABA: en qué barrios están los más caros y cuál es la zona “estrella” por su gran potencial

Un informe privado identificó los barrios de la ciudad de Buenos Aires con los terrenos más costosos para la construcción de viviendas. Recoleta encabeza la lista con una cotización de USD 700 por metro cuadrado, siendo la zona que más incide en el valor final de la propiedad que se construya a futuro.

Este barrio clásico destaca por mantener valores superiores al resto del Corredor Norte debido a la escasa propuesta de lotes en la zona, con apenas alrededor de 50 terrenos en venta, mientras que trazados como Palermo cuentan con una oferta que supera los 300 lotes en venta.

De acuerdo con la consultora FOT Libre Terrenos, a continuación se detallan las zonas más caras (cuyo valor de incidencia por metro cuadrado está expresado en dólares):

Recoleta: USD 700.

Belgrano: USD 650.

Palermo: USD 600.

Colegiales: 550.

Zonas medias a continuación:

Coghlan: USD 500.

Nuñez: USD 500.

Villa Urquiza: USD 450.

Caballito: 450.

“El mapa de incidencias sigue la lógica de un mapa de calor, donde los colores intensos indican los barrios con valores más altos. Se nota que el corredor norte de la CABA (Retiro, Recoleta, Palermo y Belgrano) exhibe los precios más altos de incidencia, en contraste con los barrios del sur, que registran los más económicos”, dijo a Infobae Gonzalo Bustos, director de la consultora que hizo el relevamiento.

A partir de mediados de 2018, el mercado inmobiliario experimentó una disminución constante en las operaciones de compra-venta (que recién se recuperó en 2023), lo que impactó en los valores de las propiedades.

Bustos agregó: “Como resultado, la mayoría de los desarrolladores optaron por proyectos de menor escala. En 2019, la superficie promedio por obra, según estadísticas del Gobierno porteño era de 3.200 m2, mientras que en 2023 se redujo a solo 2.100 m2”.

En ciertos sectores de la ciudad, la demanda de terrenos es alta, especialmente para proyectos de escala media, preferiblemente aquellos que puedan iniciarse y completarse en un período gubernamental (menos de 4 años).

Alan Schachter, arquitecto y consultor especializado en código urbanístico y mercado de tierras, señaló que “el mercado, inicialmente enfocado en proyectos para usuarios finales volvió a mostrar interés para los inversores. No obstante, se alerta sobre el aumento de los costos de construcción en los últimos meses, mientras que los precios de venta no siguieron la misma tendencia. Esta discrepancia podría resultar en una falta de crecimiento en el valor de los terrenos, lo que podría desincentivar a las desarrolladoras, generando una oferta reducida y manteniendo los precios en niveles bajos”.

Todos los barrios aledaños a Palermo y Belgrano son los que tienen mayor demanda por efecto derrame (especialmente, Saavedra, Núñez, Villa Crespo y Colegiales).

Pero la sorpresa es Chacarita con un valor de USD 400 de incidencia por m2. “Es el barrio con mayor potencial debido a la gran red de transporte existente (subte, tren y numerosas líneas de colectivos), su cercanía con Palermo, cuenta con un espacio verde cómo es el Parque Los Andes y una mayor oferta gastronómica y cultural en el circuito Newbery”, aclaró Bustos.

La oferta en la zona, específicamente entre las avenidas Jorge Newbery, Córdoba y Corrientes, experimentó una revitalización que abarca vermuterías, cervecerías artesanales y restaurantes con cocina de autor.

En barrios altamente demandados, como Belgrano, Palermo y Núñez, las operaciones inmobiliarias se hacen por debajo de USD 600 por m2, e incluso en algunos casos, por debajo de los USD 500 por m2, dependiendo de las condiciones de pago.

“A pesar de esta disminución en el valor del terreno, el precio de adquirir una propiedad en etapa de pozo resultaría más alto hoy que si se hubiera iniciado en 2023. Esto se debe a que, aunque la incidencia del terreno disminuyó en USD 80 por m2, los costos de construcción subieron en USD 100 por m2. Además, la relación entre el costo de construcción y el valor total del proyecto cambió, con un aumento en el porcentaje que representa el costo de construcción en el desarrollo en su totalidad”, señaló Schachter.

Hasta el cambio del Código Urbanístico (CUR) en 2018, la creencia de que los terrenos disminuían menos en valor que los departamentos, e incluso se consideraban más como refugio de valor, era válida.

Schachter dijo que la realidad cambió: “En 2017, había 1.500 terrenos en venta, y al finalizar 2023, la oferta había aumentado, alcanzando cerca de 7.000 terrenos disponibles”.

La abundancia de terrenos en venta se atribuye al impacto del CUR, que amplió la capacidad constructiva de varios lotes. El CUR posibilitó la incorporación de terrenos más pequeños, que son más numerosos en la ciudad y menos desarrollados.

“Antes, los terrenos valían hasta la mitad que los departamentos, pero hoy aumentaron a 1,5 veces más. Algunas casas o conjuntos de PH ahora valen más como propiedades existentes que como simples terrenos”, concluyó Schachter.