Los alquileres después del DNU: qué contratos siguen, cómo deben firmarse los nuevos y quién tiene que pagar si hay daños

El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de desregulación económica que firmó Javier Milei días atrás ya está vigente.

Como parte de esta medida, la Ley de Alquileres deja de regir, marcando un cambio significativo en los acuerdos habitacionales.

Propietarios e inquilinos deberán considerar las implicaciones y ajustes en este nuevo contexto de desregulación casi total.

Importante: los acuerdos existentes bajo la ley que finalizó este fin de semana mantendrán su vigencia hasta su vencimiento.

Los ajustes en la dinámica de alquiler, promovidos por el gobierno libertario empiezan a regir a partir de este momento.

“Antes de firmar, ambas partes deben revisar minuciosamente las condiciones del contrato. Tal vez con un abogado experto en temas inmobiliarios. Es crucial que los términos relacionados con el alquiler, pagos, duración y posibles penalizaciones estén claramente especificados”, recomendó a Infobae Mariana Lucangeli, experta en Real Estate.

A continuación, se destacan los puntos clave de la recién implementada legislación derivada del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70 de 2023.

Al firmar un contrato de alquiler, es crucial enfocarse en la duración y el monto. Es aconsejable asegurarse los siguiente:

• La duración del contrato y si permite renovación.
• Condiciones de cancelación anticipada.
• Monto inicial del alquiler, condiciones de pago y posibles ajustes.
• Términos, fecha límite y cargos por pagos atrasados.

Estos aspectos son fundamentales para establecer claridad y evitar posibles complicaciones durante el período del contrato.

Plazo de Contratos: Ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años, en lugar de tres como era bajo la normativa derogada.

El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido, según el artículo 1198 del Código Civil y Comercial (CCyC).

Diana Sevitz, del Instituto de Capacitación (ICI) de la Cámara Inmobiliaria Argentina, recomendó que “es vital que los inquilinos miren bien que van a firmar, que presten atención si el propietario exige un depósito en dólares o en euros, porque ahora se pueden hacer hasta en criptomonedas”.

Requisitos: se mantienen los siguientes para firmar un contrato; el inquilino en CABA no abona comisión inmobiliaria y en provincia bonaerense abona el 2% del valor del contrato.

Mientras que el propietario abona lo siguiente: gastos por honorarios en CABA de 4,15% del total del contrato. Gastos por honorarios en Provincia: son el 2% de total del valor del contrato.

Se puedan presentar garantías de personas físicas como hasta la ley anterior. Si se cuentan con dos garantes con solvencia económica, sin necesidad de recurrir a un seguro de caución o garantía privada, no se incurre en gastos adicionales. Sin embargo, si se opta por un seguro de caución este costo para el inquilino equivale al 5% del valor del contrato.

Ajuste del Valor de Alquileres: Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato.

Fianza, garantía y periodicidad del pago: por el artículo 1196 del CCyC las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.

“Ahora se brinda libertad para establecer la frecuencia de actualización del contrato, eliminando el requisito mínimo semestral previo”, aclaró Sevitz.

Impuestos: Los impuestos que recaen sobre la vivienda (ABL, AGIP, impuesto inmobiliario) serán obligación de los inquilinos.

AFIP: Ya no será obligatorio registrar los contratos ante este organismo.

Expensas: por ahora las ordinarias serán siendo abonadas por los inquilinos mientras que las extraordinarias deberían ser pagadas por los propietarios. “Esto debe aclararse bien en el acuerdo para evitar problemas”, dijo Sevitz.

El DNU revoca el artículo de la anterior Ley de Alquileres que autorizaba al inquilino a deducir del alquiler el costo de las mejoras o reparaciones realizadas en la vivienda, lo cual ahora queda sujeto a las negociaciones entre las partes involucradas.

Asimismo, la nueva normativa establece que los jueces carecerán de la facultad para modificar los acuerdos pactados en el contrato. En otras palabras, si un inquilino tuviera la intención de presentar un reclamo judicial respecto a algún acuerdo estipulado en el contrato, se le prohibiría hacerlo.

Este tema quedó regulado bajo el CCyC, el régimen de pago de las roturas o deterioros estaba distribuido entre las partes en un régimen que buscaba cierto equilibrio: el locador debía pagar todo lo que se rompiera en el inmueble, incluso por vicio propio de la cosa o por caso fortuito (inundación, terremoto, entre otros; artículos. 1201 y 1202, CCyC) y el locatario las roturas ocasionadas por su culpa, de quienes vivieran en el inmueble o de visitantes ocasionales (artículos 1206 y 1207, CCyC).

La Ley de Alquileres que entró en vigencia el 1º de julio de 2020 modificó el régimen, agravando las obligaciones del locador. La opinión jurídica mayoritaria era que las nuevas reglas eran imperativas (obligatorias) y el contrato no podía modificar el régimen de distribución de costos.

“El DNU eliminó el artículo 1202 y mantuvo los 1201, 1206 y 1207. La eliminación de ese artículo no traería demasiada consecuencia práctica. Sin embargo, el DNU reforzó especialmente la primacía de la voluntad sobre la mayoría de las disposiciones legales y, por lo tanto, puede sostenerse ahora que el artículo 1201, respecto del cual se afirmaba durante la vigencia de la ley 27.551 que era imperativo y no modificable por una cláusula del contrato, ahora quedó en un segundo plano y sus reglas sólo rigen si el contrato nada prevé al respecto”, explicó Mariano Esper, abogado y profesor especializado en temas inmobiliarios y empresariales.

Por consiguiente, existen disposiciones que pueden satisfacer tanto a propietarios como a inquilinos. A diferencia de la ley derogada, el contrato ahora tiene la libertad de establecer de manera autónoma quién asume el costo de eventuales averías o roturas. En el marco anterior, la responsabilidad recaía mayormente en el propietario, abarcando casi todas las situaciones de deterioro.

El artículo en cuestión no aborda el mantenimiento del estado general del inmueble ni de sus elementos, como artefactos y muebles propiedad del locador destinados al uso del inquilino.

La mayoría de los contratos prohíbe al inquilino realizar mejoras sin autorización escrita del propietario, algunas modificaciones se realizan sin previo aviso

Alberto Loyarte, de Alberto Loyarte Servicios Inmobiliarios, dijo que “este escenario se presenta, por ejemplo, cuando hay una falta de reparación en un departamento de propiedad horizontal, y el consorcio no actúa debido a la falta de fondos, perjudicando al inquilino. En tales casos, el inquilino puede invertir en resolver el problema, como adquirir un termo eléctrico para restablecer el suministro de agua caliente, generando costos que, según mi opinión, deberían recaer en el propietario”.

Con la legislación anterior, en casos como la avería de un calefón, el costo de la reparación se descontaba del alquiler o se acordaba con el propietario el reembolso correspondiente.

Se presenta una diferencia con la legislación anterior: ahora, el propietario tiene la facultad de dar por concluido un contrato antes de su vencimiento. Según el artículo 1219 del CCyC, el locador puede resolver el contrato por diversas razones, incluyendo cambio de destino o uso irregular, falta de conservación de la propiedad, abandono sin dejar un sustituto, o falta de pago acordado durante dos períodos consecutivos.

Esper añadió: “Un cambio relevante es la adición del inciso d), que permite la terminación del contrato por cualquier causa establecida en el acuerdo. Esta adición brinda mayor libertad para determinar las causas por las cuales el propietario puede dar por finalizado el contrato. En virtud de este cambio y considerando el artículo 1077 del CCyC, que elimina el plazo mínimo legal, ahora el contrato puede estipular que el locador puede rescindirlo en cualquier momento, incluso sin causa, marcando un contraste con la posibilidad anterior, que estaba limitada al inquilino y requería el pago de una multa por la rescisión anticipada del contrato”.

La resolución anticipada del contrato de locación por parte del inquilino se regía anteriormente por dos situaciones específicas:

a) Si la propiedad alquilada era un inmueble y transcurrían seis meses de contrato, el inquilino podía dar por terminado el contrato. En caso de ejercer esta opción en el primer año, debía abonar al locador una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler al desocupar el inmueble, y un mes si la opción se ejercitaba después de dicho plazo.

b) En los casos contemplados en el artículo 1199 [los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o extranjera, al libre arbitrio de las partes; el locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato], el inquilino debía abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

“Sin embargo, la viabilidad de mantener esta cláusula es cuestionada, ya que los acuerdos de plazo deberían ser determinados de común acuerdo entre ambas partes. El DNU sugiere resolver la cuestión en función del plazo restante del contrato. La legislación de contratos establece que estos deben cumplirse, y la parte incumplidora podría estar obligada a compensar a la otra parte. El nuevo texto, según el artículo 1221, permite al locatario resolver el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato”, concluyó Loyarte.