Alquileres luego del DNU: las claves de un mercado completamente diferente para propietarios e inquilinos

El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) impulsado por el presidente Javier Milei, al derogar la Ley de Alquileres sancionada en 2020, obligó a redefinir el presente y futuro del mercado inmobiliario en materia de locaciones habitacionales en la Argentina. Este drástico movimiento elimina las reglas, sumergiendo al sector en una inexplorada “libertad” contractual. A medida que se desata el debate, algunos expresan preocupación, mientras que otros confían en la autorregulación como vía hacia un equilibrio.

Uno de los aspectos más polémicos del DNU radica en la posibilidad de que los contratos sean abonados en la moneda que las partes acuerden, sea en pesos, dólares, euros u otra divisa.

El DNU estipula Libertad en Fianzas y Periodicidad de Pagos: Las partes pueden acordar libremente las cantidades y moneda de las fianzas o depósitos en garantía, así como su devolución al finalizar el alquiler. Además, pueden pactar la periodicidad del pago, que no puede ser inferior a mensual (Artículo 1196 del Código Civil y Comercial, CCyC).

Fuentes del Gobierno sostienen que este cambio apunta a regularizar prácticas que antes se realizaban de manera informal, brindando la oportunidad de incorporarlas formalmente en los contratos.

“En última instancia, la desregulación se traduce en pautas más transparentes: tanto propietarios como inquilinos contarán con un entendimiento claro de los términos que están aceptando al firmar el contrato”, dijo a Infobae Lisandro Cuello, experto inmobiliario que opera entre Almagro y Caballito.

La tendencia a la “dolarización” de los contratos está presente desde hace más de un año, especialmente en CABA y algunas localidades del Gran Buenos Aires, aunque con menor incidencia en el interior del país. Sin embargo, un frente adicional de preocupación se manifiesta en la forma de una inflación descontrolada.

Los inmobiliarios consultados descartan la posibilidad de que todos los alquileres sean cobrados en moneda extranjera, señalando que esta práctica dependerá del tipo de inmueble y su ubicación. La heterogeneidad en estas variables influirá en la adopción de esta medida por parte de propietarios e inquilinos.

El DNU indicó que el ajuste de los valores de los alquileres también puede pactarse utilizando cualquier índice, público o privado (Artículo 1199 del CCyC)

Otra anomalía a tener en cuenta es que, a partir de este momento y hasta 2026 -hasta que finalicen los contratos sujetos a ajustes interanuales por el Índice de Contratos de Locación y aquellos firmados con actualizaciones semestrales entre el 18 de octubre y el 20 de diciembre, cuando se reformó la ley recientemente derogada- convivirán tres modalidades de contratos en el sector de alquileres. Otra situación que jamás sucedió en la historia inmobiliaria argentina.

Según el corredor inmobiliario Alberto Héctor Loyarte, y para que estén atentos propietarios e inquilinos, el DNU que rige desde el jueves sustituyó el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994.

El Artículo 1.198 en la ley derogada estipulaba lo siguiente: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Y desde ahora, el artículo 1198 fue reemplazado por lo siguiente: Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años.

El DNU expresa también sobre Flexibilidad en Duración de Contratos: El plazo de los alquileres será el que las partes establezcan. En ausencia de un plazo definido, para viviendas permanentes será de dos años, y para otros destinos será de tres años (Artículo 1198 de Código Civil y Comercial).

Ahora todo quedó en manos de la Comisión Bicameral Permanente de Trámite Legislativo del Congreso que evaluará el DNU en los próximos días. Esta comisión cuenta con un plazo de 10 días hábiles para emitir dictamen sobre la validez del decreto y remitirlo al plenario de ambas cámaras para su consideración. En caso de que la Comisión no se expida en ese período, las Cámaras están obligadas a abordar el tratamiento del DNU por iniciativa propia. En caso de que ninguna de las Cámaras lo someta a tratamiento, el DNU quedará automáticamente vigente.

Marta Liotto, de Liotto Propiedades y ex presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, subrayó la convicción de que este escenario representa la mejor opción para incrementar la oferta de viviendas. “La presencia de una mayor oferta beneficia al inquilino, permitiéndole elegir entre distintas zonas, valores y condiciones contractuales. En el contexto actual, con una oferta casi inexistente, las decisiones se ven limitadas, y los inquilinos se ven obligados a aceptar lo disponible”.

La falta de regulación sobre la periodicidad de los ajustes introduce un escenario de incertidumbre. Aunque las posibilidades son vastas, existe la creencia generalizada de que se adoptará un criterio uniforme.

Los expertos sostienen que no se sumergirá en un período de total heterogeneidad. Antes de 2020, los contratos podían ser mensuales, aunque rara vez lo eran. No existía una regla que dictara ajustes semestrales basados en las expectativas inflacionarias, pero la mayoría los establecía así. Prevalecía una regla informal de emular las prácticas del vecino, una dinámica aceptada por todos. La confianza en el intercambio de experiencias entre la gente disipa el temor a un descontrol total.

Cuello expresó: “Tardará unas semanas, pero para febrero, la oferta volvería a crecer significativamente y los precios en el punto de partida no serían tan altos porque los propietarios podrán realizar ajustes con más anticipación, compensando así la pérdida por inflación. A su vez, los inquilinos se beneficiarían con un valor inicial menor y tendrán más certeza sobre cuánto deberán pagar durante la duración del acuerdo. Desde allí podría converger el punto de equilibrio”.

El DNU introduce un punto controvertido al otorgar libertad para rescindir el contrato a ambas partes, eliminando la estabilidad que anteriormente beneficiaba al inquilino. Hasta mediados de 2020, sólo el inquilino podía dar por terminado el contrato, amparado por la ley y pagando una multa predefinida.

“No obstante, con la entrada en vigencia del DNU, el panorama cambia drásticamente. Al no existir un plazo mínimo legal, las partes pueden acordar la rescisión sin causa, siguiendo las pautas y procedimientos establecidos en el contrato”, señaló Juan Martín Luciani Otaño, abogado y especialista en Propiedad Horizontal.

En relación con la rescisión, el DNU establece que el inquilino puede hacerlo abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación hasta la fecha de finalización pactada en el contrato. Sin embargo, en cuanto al propietario, el DNU no especifica, dejando espacio para la autonomía de la voluntad y la libertad contractual. Según el artículo 1076 del CCyC, y en virtud del inciso añadido al artículo 1219, las partes pueden acordar la rescisión por cualquier causa, brindando la posibilidad de que el locador pueda rescindir el contrato si así se establece expresamente.