Los nuevos alquileres: los 11 cambios a los que hay que prestarles mucha atención antes de firmar un contrato

La Ley de Alquileres, sancionada en 2020 y recientemente reformada en el Congreso, deja de tener vigencia desde hoy para los nuevos contratos habitacionales a largo plazo. Tras el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) emitido por el gobierno de Javier Milei se implementará la nueva disposición para la formalización de acuerdos entre propietarios e inquilinos.

A partir de ahora los contratos de alquiler de vivienda regresarán a las disposiciones establecidas en el Código Civil y Comercial, en línea con la práctica anterior a la ley.

Es relevante recordar que el Código Civil, redactado por Dalmacio Vélez Sarsfield y en vigor desde 1869 hasta 2015 (cuando fue reformado), establecía que “Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma”. Este principio, de naturaleza liberal tienen concordancia con la línea libertaria que sigue el gobierno que asumió el 10 de diciembre último.

A continuación, se presenta una guía práctica sobre los nuevos acuerdos que se celebrarán de manera libre entre las partes. Es importante señalar que el DNU deberá ser evaluado por la Comisión Bicameral Permanente de Trámite Legislativo del Congreso.

La Comisión Bicameral cuenta con un plazo de 10 días hábiles para emitir dictamen sobre la validez del decreto y remitirlo al plenario de ambas cámaras para su consideración. En caso de que la Comisión no se expida en ese período, las Cámaras están obligadas a abordar el tratamiento del DNU por iniciativa propia.

Tanto el Senado como la Cámara de Diputados tienen la facultad exclusiva de aceptar o rechazar el DNU, sin posibilidad de introducir enmiendas, modificaciones o agregados. La decisión se toma por mayoría absoluta de los presentes, es decir, la mitad más uno. En caso de que ninguna de las Cámaras lo someta a tratamiento, el DNU quedará automáticamente vigente.

En cuanto a las modificaciones, la medida implica que los contratos celebrados a partir de ahora se regirán por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación. A continuación, detalles que deben saber propietarios e inquilinos para comprender cómo serán los acuerdos realizados de manera libre entre las partes.

1 - Plazo: No existe plazo mínimo legal para ningún tipo de contrato de locación (vivienda o restantes destinos). El plazo será el que pacten las partes. En caso que los contratantes hubiesen omitido fijar un plazo en el contrato, entonces la vigencia del mismo será de 2 años para locaciones habitacionales y de 3 años para restantes destinos.

2 - Precio: Hay libertad absoluta para determinar el precio, la moneda de pago y los ajustes de los alquileres. Se admite la utilización de índices, y las partes pueden pactar ajustes con la periodicidad que deseen. Se pueden pactar alquileres en moneda extranjera.

Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, aclara el documento.

3 - Resolución anticipada: “El locatario puede resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento. Ya no hace falta esperar a que transcurran los primeros 6 meses de locación. Se establece una única indemnización en favor del locador que es el equivalente al 10% del monto total que reste abonar del contrato”, dijo a Infobae Enrique Abatti (h.) del estudio Abatti & Rocca abogados y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina

4 - Periodicidad del pago: Las partes no pueden pactar una periodicidad inferior a la mensual. Se admite que en las locaciones habitacionales las partes acuerden pagos por varios períodos juntos, lo que antes estaba vedado.

5 - Fianza, garantía: Se otorgó total libertad para determinar la garantía y fianzas de los contratos, como así también la moneda de los depósitos en garantía, debiendo las partes acordar el plazo de restitución del mismo.

6 - Se realizan derogaciones o modificaciones: En algunos artículos que hacen que los contratos que celebren las partes deban ser redactados con mayor detalle para abarcar ciertos derechos y obligaciones que antes estaban contemplados en las normas, y ahora deben pactarlos las partes (ej. mejoras, perdida de luminosidad del inmueble, entre otros).

7 - No hay de declarar los contratos en AFIP.

8 - El locatario ya no puede compensar alquileres con gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador

9 - Ya no se requiere la realización de una mediación prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo.

10 - Se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera, y los jueces no podrán convertir el precio a pesos, a menos que el acuerdo establezca expresamente lo contrario.

11 - El inquilino tiene la opción de rescindir el contrato en cualquier momento, pagando el 10% del saldo del alquiler futuro, calculado desde la notificación de rescisión hasta la fecha acordada de finalización. Además, puede dar por terminado el contrato si el propietario no mantiene la unidad en condiciones adecuadas para su uso, a menos que el daño haya sido causado directa o indirectamente por el inquilino. El inquilino también puede rescindir el contrato si el propietario incumple la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Referentes de entidades inmobiliarias afirman que, después de años de reclamos, finalmente fueron escuchados. Desde la implementación de la ley sancionada en 2020, su postura siempre fue de rechazo constante.

Diego Frangella, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, expresó: “En primer lugar, estamos de acuerdo con la derogación. El sector fue atendido en lo que respecta al acuerdo de partes, así como también en la vuelta a los 24 meses en los contratos de vivienda. Estamos analizando en profundidad todo el DNU para emitir una opinión de manera responsable en aspectos relacionados con la profesión y sus implicancias”.

Los expertos sostienen que la oferta comenzará a aumentar de manera sistemática, impulsando así un crecimiento. Actualmente, a nivel nacional, se registra una disminución del 50% en todas las plazas, y especialmente en la ciudad de Buenos Aires, una caída de casi el 80% interanual.

Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires, concluyó: “Entendemos que habrá más competencia y gradualmente habrá una mayor oferta. Se podrán establecer acuerdos entre las partes, permitiendo así un incremento en las unidades disponibles para alquiler y más opciones de elección. La libertad en los contratos se verá reflejada en ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, todo sujeto a cómo las partes logren consensuarlo, con la intermediación de las inmobiliarias”.