Código Urbanístico y nuevas construcciones en CABA: cuáles son los cambios que se analizan y porqué serán claves las avenidas porteñas

El Código Urbanístico (CUR) regula el uso y la constructividad del suelo en la ciudad de Buenos Aires y desde 2019 habilitó mayores posibilidades en parcelas pequeñas y disminuyó la edificación en parcelas grandes. El movimiento generado y la ejecución de más de 50.000 viviendas en estos momentos generaron quejas de organizaciones vecinales y ahora la Secretaría de Desarrollo Urbano porteña, más constructores privados y representantes de organismos barriales trabajan en la elaboración de un proyecto para aplicar algunas reformas normativas que deberá tratar la Legislatura en 2024.

En diciembre próximo asume un nuevo Jefe de Gobierno porteño, Jorge Macri. La labor para reformar el CUR deberá emprenderse igual porque modificar el código, coincide con los cuatro años establecidos por ley. Fuentes de la Secretaría de Desarrollo Urbano, dirigida hoy por Álvaro García Resta (en unos días se confirmará si continuará al frente del organismo), explicaron a Infobae que están en un proceso recopilar opiniones de vecinos, asociaciones, consejeros del plan urbano ambiental e instituciones.

Actualmente, se está elaborando el proyecto que será presentado ante la legislatura los primeros días de diciembre, donde se determinará su aprobación y posibles modificaciones por parte de los legisladores porteños el próximo año.

“Al sancionarse el CUR, se contempló una revisión cada cuatro años. En ese lapso, asociaciones de vecinos señalaron tensiones con la norma en algunos barrios. En respuesta, el Gobierno porteño elaboró propuestas preliminares para abordar estas problemáticas. Actualmente, se está trabajando en la implementación de un nuevo esquema”, informó a Infobae Gonzalo Bustos, de la consultora FOT Libre.

Desde el sector indican que organizaciones vecinales, en colaboración con legisladores, impulsaron rezonificaciones que violaron procesos participativos al ser lideradas por un pequeño grupo de vecinos sin interacción con otros actores. En los últimos dos años, se presentaron propuestas en cinco barrios: Palermo, Chacarita, Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Santa Rita, sin el requerido debate participativo. Ni el Gobierno porteño ni este selecto grupo de vecinos efectuaron dicho debate.

La realidad actual es que las reuniones están en marcha para llevar a cabo la presentación del proyecto ante la legislatura. Bustos explicó: “El borrador fue presentado por la Secretaría de Desarrollo Urbano ante el Foro Participativo Permanente, marcando la primera etapa del proceso de modificación según lo establecido por la ley. Los siguientes pasos a seguir son: 1) Proceso Participativo; 2) Audiencia Pública; y 3) Doble lectura en la Legislatura”.

Los posibles cambios bajo análisis contemplan la posibilidad de reducir la altura permitida dentro de los barrios en comparación con las regulaciones actuales, además de considerar la implementación de alturas escalonadas en manzanas con corredores de medianos o altos niveles, particularmente en avenidas.

Vecinos y Gobierno proponen prohibir nuevas construcciones, permitiéndolas sólo en avenidas o barrios densos como Recoleta, Caballito, Palermo, Belgrano y Caballito. Sin embargo, el desarrollo se ve limitado por condiciones ambientales desfavorables y la necesidad de edificaciones de gran envergadura para ser viables.

El arquitecto Alan Schachter, consultor inmobiliario y experto en código urbanístico, señaló a Infobae que “aumentar la capacidad edificable en avenidas favorece a construcciones extremadamente grandes y de alta calidad que pueden mitigar las condiciones ambientales desfavorables para la vida. Un dato relevante es que, de todas las obras registradas desde la entrada en vigor del CUR (2019-2023), menos del 10% iniciaron la construcción”.

La mayor parte de la Ciudad presenta construcciones de hasta dos plantas, abarcando la totalidad de las parcelas (78% en toda CABA), siendo los jardines traseros poco comunes. En 1977, se establecieron zonas bajas que permitían la edificación en gran parte de las parcelas. En 2018, la reforma no alteró esta dinámica, similar a la alta conflictividad observada en 2004-2007 debido a la expansión constructiva.

“En ambos periodos, la crítica se enfocó en la altura, y en la actualidad, la preocupación recae en la profundidad edificable. La propuesta no aboga por reconocer manzanas con áreas verdes consolidadas, sino por rezonificar toda la ciudad en zonas bajas con un formato de casas de lujo, sostenible sólo en áreas específicas como Belgrano R y Villa Devoto”, amplió Schachter.

Se considera modificar la Unidad de Sustentabilidad (USAB) 1, de Altura Baja con un máximo de 9 metros, y USAB 2, con una altura máxima de 11,60 metros. Actualmente, el área edificable está restringida por la Línea Interna de Basamento (LIB).

Bustos añadió: “El proyecto contempla extender esta área hasta la Línea de Frente Interno (LFI), lo que implica una ocupación de menor superficie. Se propone que las parcelas se ocupen hasta la LFI en lugar de llegar a la LIB”.

Se prevé otorgar protección legal a propiedades catalogadas preventivamente, afectando a 4.200 lotes, considerándolos de valor patrimonial.

De las 135.000 edificaciones centenarias, alrededor de 20.000 tienen valor patrimonial, con solo 3.000 ya bajo protección legal. Un catálogo incluye otras, actualmente protegidas pero susceptibles a desprotección por acto administrativo. De aprobarse, obtendrían protección legal irreversible, exigiendo otra ley para revertirla.

“El borrador del proyecto refleja cambios importantes, impulsados no por expertos en normativa y urbanismo, sino en respuesta a demandas vecinales. Esta incertidumbre afecta al mercado inmobiliario, paralizando proyectos y ventas, en una ciudad necesitada de viviendas accesibles”, concluyó Bustos.