Ley de Alquileres: cuáles son las excepciones que permiten hacer contratos por menos de 3 años

La Ley de Alquileres, sancionada en junio de 2020 y reformada recientemente por el Congreso nacional (la modificación entró en vigencia desde el 18 de octubre último), trajo consigo diversas modificaciones que requieren atención. No obstante, es crucial destacar que no alteró la duración estándar de los contratos, que continúan siendo por un período de 3 años.

Y la otra modificación es que los contratos nuevos se actualizan a través del coeficiente Casa Propia y de forma semestral, conviven con aquellos que mantienen contratos anteriores y siguen utilizando el Índice de Contratos de Locación (ICL) establecido por la Ley de Alquileres en junio de 2020. Esta coexistencia comenzó este mes.

Casa Propia permite la actualización semestral basada en el indicador más bajo entre el promedio de inflación del último año y el 90% de la variación salarial en ese período. A pesar de los beneficios para los inquilinos que ofrece Casa Propia, los propietarios aún muestran reticencia a ofrecer contratos a largo plazo.

La reciente modificación del Código Civil y Comercial (también llamada ley nacional 27.737) establece que cualquier contrato de alquiler de bienes inmuebles, sin importar su uso, se considera celebrado por un período mínimo legal de 3 años si no especifica un plazo expreso y mayor.

Expertos aclararon que en el artículo siguiente, el 1199, en la última parte de la reforma, que se puede usar para contratos con destino habitacional como para otros destinos como comercios u oficinas. El texto aclara que esa regla general seguirá teniendo una serie de excepciones.

Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, indicó a Infobae que “es la alternativa legal que tenemos para poder firmar un contrato de alquiler por un plazo menor a tres años, en ese acuerdo, se invoca ese artículo y el inquilino manifiesta cual es la finalidad que necesita cumplir justificando de esa manera porqué se celebra un acuerdo de un año y medio o dos años, según el pacto que se firme de común acuerdo con el propietario del inmueble”.

Existen cinco situaciones en las que los contratos de alquiler pueden tener una duración inferior a 36 meses.

A continuación, se detallan los tipos de acuerdos en los que no se aplica el plazo mínimo, permitiendo a las partes acordar alquileres de menor duración.

Alquileres con fines determinados

La ley 27.737 contempla excepciones al plazo mínimo legal de 3 años en los contratos de alquiler, permitiendo que estos sean de menor duración cuando tengan como finalidad específica el cumplimiento de un objetivo concreto expresado en el acuerdo. Esto brinda a los propietarios la posibilidad de arrendar viviendas a personas que requieran el espacio por un tiempo limitado para satisfacer necesidades particulares, como aquellos que llegan a la ciudad para estudiar, realizar pasantías de corta duración o recibir tratamientos médicos.

Luciano Lo Valvo, un profesional inmobiliario que opera en la zona de Almagro y Palermo, explicó a Infobae que esta disposición se aplica, por ejemplo, a quienes vienen del interior para tratarse en instituciones de salud como el Hospital Italiano o el Sanatorio de los Arcos. “En tales casos, suelen acordarse contratos de 3 meses o un año, lo que les permite acceder a viviendas compartidas con familiares o amigos que los cuidan, al tiempo que se encuentran cerca de los centros de salud donde deben recibir atención. Estos alquileres suelen involucrar propiedades amobladas y se pactan en pesos, a diferencia de las propiedades temporarias, que a menudo se negocian en dólares”.

Alquileres temporarios turísticos

Otras excepciones al plazo mínimo legal de 3 años se aplican para los contratos celebrados con fines turísticos, descanso o similares, los cuales deben ser sobre inmuebles amueblados, y su duración (sumado el plazo de las renovaciones, prórrogas o cualquier extensión del contrato) no puede exceder de los 3 meses en total.

“Si se supera dicho lapso, entonces se considera que es un contrato celebrado por el plazo mínimo legal y el locatario puede pretender permanecer los 3 años en el inmueble, lógicamente, abonando un precio mensual, ya que de otra manera habría un enriquecimiento sin causa en su favor”, aclaró Abatti (h.).

La ley actual permite alquilar viviendas amobladas por cortos períodos, con un máximo de 3 meses, siempre que se utilicen para fines de turismo, descanso u otros propósitos temporales en beneficio del inquilino.

Si el contrato o contratos consecutivos superan los 3 meses, se presume que no se realizaron con esos fines, a menos que se demuestre lo contrario, según establece la norma. Especialistas recomiendan que es importante evitar la prórroga o renovación más allá de los 3 meses, ya que el propietario podría tener dificultades para demostrar la finalidad y arriesgarse a reclamos basados en una duración de 3 años.

Para uso diplomático

La ley establece que no se aplica el plazo mínimo de 3 años a las propiedades destinadas a ser utilizadas como sedes de embajadas, consulados o por organismos internacionales. Del mismo modo, las viviendas arrendadas para alojar al personal diplomático o consular extranjero que presta servicios en dichas dependencias oficiales también se encuentran exentas de esta restricción de duración.

Acuerdos feriales

En cuanto a los alquileres feriales, la ley actual establece que no existe una duración mínima para los contratos de arrendamiento de puestos en mercados o ferias.

Alquileres para guardado

El plazo de 3 años tampoco es obligatorio para los alquileres de propiedades destinadas a funciones de “guarda de cosas”. Esto incluye inmuebles como cocheras, así como aquellos que se utilizarán como bauleras o depósitos.

Es esencial que el contrato indique explícitamente que se celebra por un período menor debido a que el inquilino persigue una finalidad específica.

Por ejemplo, si el inquilino se encuentra en pleno proceso de renovación de su vivienda y requiere un lugar donde vivir junto a su familia durante los 8 meses que durará la obra.

Un segundo ejemplo podría ser un inquilino que reside en otra región del país y comenzará un programa de posgrado en una ciudad distinta, el cual se extenderá durante 18 meses. Durante ese período, necesitará un lugar donde vivir.

Abatti (h.) concluyó: “Este enfoque es aplicable tanto a contratos de vivienda como a contratos de oficinas o locales comerciales”.