No hay casas en alquiler en CABA: por qué se da este fenómeno puntual en medio de una crisis sin precedentes

La crisis en el mercado de alquiler de viviendas alcanza su punto más crítico. En la actualidad, la ciudad de Buenos Aires no tiene casas disponibles para vivienda en la modalidad de alquiler tradicional. Las pocas opciones, que no superan las 250, se publican en dólares y están destinadas a acuerdos temporarios, uso profesional o comercial.

En CABA, la gran mayoría de sus habitantes reside en departamentos, o en aquellos que presentan características similares a casas espaciosas, como terrazas propias y una conexión fluida con el entorno exterior (incluso con piscina propia, en especial en el mercado inmobiliario de alta gama).

Según el Censo realizado en 2022, la población en CABA es de 3.092.942 que residen en 1.638.764 de viviendas.

A continuación se brinda un gráfico que revela que casi el 90% de los porteños residen en departamentos y en edificaciones horizontales de acuerdo a un análisis que hizo la Fundación Tejido Urbano y solo el 5,6% lo hacen en casas.

Las pocas casas disponibles que se alquilan en CABA están en dólares. Es relevante destacar que una parte significativa de estas propiedades muestra la misteriosa indicación: “Consultar precio” o “Dueño directo”.

En el primer escenario, desde el sector inmobiliario reconocen que los alquileres de casas con más de 3 ambientes y cochera superan los $850.000 mensuales, especialmente en barrios como Coghlan o Floresta. En zonas como Villa Devoto, Palermo, Belgrano o Núñez, los valores superan el millón de pesos por mes.

En cuanto al término “Dueño directo”, José Luis Álvarez, propietario de una vivienda en el barrio de Saavedra, compartió con Infobae su preferencia por gestionar el alquiler de forma directa, prescindiendo de intermediarios inmobiliarios.

Álvarez argumentó que esta elección le permite evitar el pago de comisiones, además de la capacidad de seleccionar minuciosamente al inquilino, evaluar su solvencia económica, garantías y asegurarse de que pueda cumplir con las obligaciones del contrato, evitando posibles litigios de desalojo en el futuro.

En las inmobiliarias, el 70% de las consultas diarias provienen de personas interesadas en alquilar viviendas, especialmente departamentos. Sin embargo, desde hace dos años, la escasez de oferta se transformó en una tendencia cada vez más acentuada. La carencia es más notoria en el caso de las casas en comparación con otros tipos de propiedades.

Nahuel Achával, coordinador residencial de la inmobiliaria Toribio Achával, señaló a Infobae que la escasez de casas se relaciona directamente con la disminución de la oferta de departamentos desde la promulgación de la Ley de Alquileres en junio de 2020, recientemente reformada en el Congreso nacional. “En solo dos años la oferta de propiedades residenciales disminuyó más del 65% en CABA. Los propietarios de las pocas casas disponibles buscan maximizar su rentabilidad y protegerse contra la inflación, lo que motiva la preferencia por ponerlas en venta o alquilarlas en dólares con acuerdos de corto plazo”, dijo.

Las casas que se ofrecen en pesos y tienen una ubicación favorable suelen alquilarse en menos de 48 horas.

“El alquiler en dólares proporciona a los propietarios una mayor rentabilidad y seguridad en sus decisiones. Durante las temporadas vacacionales, es común alquilarlas por semana o por un mes, mientras los propietarios se ausentan de la vivienda por viajes o se mudan a barrios privados durante el verano”, agregó Achával.

Otra característica destacada en este contexto es que una gran parte de las pocas casas disponibles para alquiler tiene un destino comercial o profesional.

Gabriela Favre, abogada y asesora inmobiliaria, explicó a Infobae que “varias de las amplias casas en Villa Devoto, Villa del Parque y barrios aledaños, como Villa Pueyrredón y Villa Urquiza, se ofrecen para acuerdos temporarios o para uso profesional. En su mayoría, las propiedades con más de 3 dormitorios se destinan a consultorios médicos, centros de estética o son compartidas por abogados, contadores y arquitectos, en última instancia, se convierten en inmuebles multifuncionales”.

También se observan casos en los que casas se destinan a gimnasios o a depósitos, especialmente para ciertos rubros como cotillón o archivos de documentos, lo que resulta en costos de alquiler inferiores a los de un depósito en el mercado inmobiliario industrial, donde se calcula en USD 4 por metro cuadrado al mes.

“Adicionalmente, algunos propietarios son personas mayores que ya no pueden mantener casas amplias, con más de 150 metros cuadrados, y sus hijos los mudan a departamentos más pequeños. Por otro lado, la gente joven suele optar por alquilar departamentos con servicios y amenities, como gimnasios o piscinas, debido a los altos costos mensuales que impiden el alquiler de una casa en CABA”, concluyó Favre.