Los costos de alquilar ya promedian $1 millón: todo lo que hay que pagar a la hora de firmar un nuevo contrato

Los costos iniciales para aquellos que firmen un contrato de alquiler en CABA y la provincia de Buenos Aires rondan $1.000.000, lo que refleja un incremento del 125% en comparación con septiembre de 2022.

La situación se complica cada vez más, tanto para los inquilinos como para las familias que no disponen de una vivienda propia. Esta problemática se ve agravada por el constante aumento de los precios, la persistente inflación y la falta de ofertas disponibles en el mercado. Esto se debe en parte al rechazo de los propietarios a ofrecer sus inmuebles en alquiler tradicional, una tendencia que se da desde la sanción de la Ley de Alquileres en 2020 y, más recientemente, tras la reforma que introdujo el método de ajuste del coeficiente Casa Propia para nuevos acuerdos.

Además, para aquellos que logran asegurar un contrato de alquiler, se suman los costos asociados a esta ecuación.

Daniel Bryn, experto en Real Estate y creador de Monitor Inmobiliario, informó a Infobae que “el problema radica no solo en estos valores que de por sí son altos para una persona asalariada –el salario promedio de un administrativo ronda los $318.000– sino que no hay oferta de alquileres”.

Para ilustrar este punto, basta con observar la situación en Villa Urquiza, un barrio con casi 100.000 habitantes y unos 55.000 inmuebles residenciales. Actualmente, hay allí menos de 140 propiedades disponibles para alquiler y muchas de esas publicaciones no están en moneda nacional.

Que se necesita

Según la ley vigente, que establece un contrato de tres años (mantenido tras una reciente reforma en el Congreso), con ajustes semestrales basados en el coeficiente Casa Propia en CABA, los inquilinos o familias se enfrentan a costos iniciales considerables. Para un departamento de 2 ambientes que hoy cuesta por mes unos $225.000, se requerirá un depósito por esa suma y otro correspondiente al primer mes de alquiler.

La forma en que se puedan presentar garantías también influye en estos costos. Si se cuentan con dos garantes con solvencia económica, sin necesidad de recurrir a un seguro de caución o garantía privada, no se incurre en gastos adicionales. Sin embargo, si se opta por un seguro de caución (que equivale al 5% del valor del contrato), esto implica un desembolso adicional de uno $406.000. Se trata de un monto que se paga de una sola vez y algunas compañías ofrecen opciones de financiamiento.

El inquilino en CABA no abona comisión inmobiliaria y en provincia bonaerense abona el 2% que suman unos 162.581,76 pesos.

Mientras que el propietario abona lo siguiente:

Gastos por honorarios en CABA de 4,15% del total del contrato de $225.000 mensuales: debe pagar $337.357,1.

Gastos por honorarios en Provincia: son el 2% de total del valor del contrato, unos $162.581,76.

Gastos por mudanza

En la actualidad, el costo de una mudanza de un departamento de 2 ambientes se sitúa en torno a los $300,000, y para un departamento de 3 ambientes, $400.000 aproximadamente. Estos valores cubren un servicio completo que incluye camión, personal, embalaje de muebles con mantas, seguros, cajas para guardar el contenido, roperos para perchas, desarme y armado de muebles, entre otros aspectos.

“Ya sea una mudanza familiar o empresarial, la prioridad principal es seleccionar una empresa que ofrezca un alto nivel de seguridad y confiabilidad. Es esencial que cuenten con personal y flota de camiones propios, además de seguros vigentes tanto para su personal como para el contenido que se trasladará. Además, es importante que proporcionen materiales adecuados para el cuidado de las pertenencias y garanticen la protección constante de los muebles”, aconsejó a Infobae Jorgelina García, socia gerente de la empresa de mudanzas Verga Hermanos.

El diferencial con Gran Buenos Aires, naturalmente, está sujeto a la distancia en kilómetros, pero es importante destacar que estos precios no suelen variar significativamente en un rango de 30 km, como ejemplo.

Alivio porteño

Según el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) de Buenos Aires, los gastos iniciales para alquilar una vivienda en el mercado formal, que incluyen seguro de caución, depósito, primer mes de alquiler y costos de mudanza, equivalen a 3 meses de alquiler.

“Esto nos llevó a pensar el programa Alquilar+fácil. Un crédito que ajusta por Coeficiente de Variación Salarial. Hoy prestamos a través de estos créditos del IVC hasta 1962 UVAS que equivalen hoy a $735.000 aproximadamente. En breve saldrá un aumento de este monto. Lo llevaremos a 3000 UVAS (aproximadamente $1.120.000) para acompañar la inflación y el aumento de precios de los alquileres”, comentó a Infobae Carlos Pedrini, presidente del IVC.

Además, las consultas a través del programa Asesoría + fácil son frecuentes. Estos créditos, junto con los otorgados en el marco de los programas Refacción + fácil y Garantía + fácil, han beneficiado a aproximadamente 6.000 familias que necesitan apoyo para acceder al mercado de alquiler formal.

Pedrini señaló que en algunos casos, “las familias no logran encontrar viviendas disponibles para alquilar, lo que refleja una disminución en la oferta de viviendas en alquiler”.

Otros consejos

La claridad en la redacción del contrato de alquiler es esencial. Este debe detallar de manera precisa aspectos como el monto, el plazo, las responsabilidades de ambas partes y los métodos de notificación para diversas situaciones, incluyendo la validez del correo electrónico como medio de comunicación.

Obtener viviendas en alquiler tradicional se ha vuelto cada vez más desafiante, lo que plantea un dilema para los inquilinos. Frecuentemente, optan por prórrogas para permanecer en sus hogares actuales hasta que encuentren una alternativa.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, recomendó a los inquilinos que consideren renovar su contrato, “incluso si esto implica un significativo aumento en el valor del alquiler. Esto se debe a que, al buscar una nueva vivienda en el mercado, es cada vez más difícil encontrar disponibilidad. Si deben abandonar su vivienda alquilada, se aconseja que comiencen su búsqueda con al menos seis meses de antelación antes de la fecha de vencimiento del contrato”.

Si alguien tiene planes de mudarse, resulta fundamental considerar la proximidad a servicios esenciales, como el transporte público, así como evaluar la seguridad de la zona.

Bryn amplió: “Es importante inspeccionar el estado general del inmueble. Esto implica verificar posibles problemas de humedad, evaluar el estado de los muebles si la vivienda está amueblada, y asegurarse de que los electrodomésticos incluidos, como la cocina a gas, termotanques y aires acondicionados, estén en funcionamiento adecuado. Además, es recomendable confirmar que las expensas publicadas coincidan con las reales y revisar las condiciones de entrega del inmueble que se detallan en el contrato”.