Alquileres sin freno: de cuánto será el aumento de noviembre y cómo calcularlo

El mercado de alquileres sigue en tensión extrema a pesar de los cambios que votó el Congreso, en de medio de una creciente inestabilidad macroeconómica e inflación. Desde noviembre, aquellos inquilinos que firmaron contratos de alquiler en el mismo mes del año anterior se enfrentarán a un aumento del casi 120 por ciento.

Para aquellos que celebraron contratos de alquiler de viviendas hace uno o dos años, que se actualizan anualmente a través del Índice de Contratos de Locación (ICL), estos contratos siguen en vigencia hasta su vencimiento.

Los aumentos en el valor de los alquileres se determinan en base al ICL, que elabora el Banco Central y considera dos variables: la inflación del Indec y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).

Como se dijo, sobre la base del ICL, el aumento en los alquileres para los contratos que se renuevan el 1 de noviembre de 2023 asciende al 119,5% interanual. Este porcentaje supera el 115,3% registrado en octubre y confirma una tendencia de tres dígitos.

Si por ejemplo, el acuerdo se hizo por $110.000 mensuales y el contrato se actualiza el próximo mes, desde noviembre y durante un año, el valor del alquiler ascenderá a $241.444. Más del doble.

Para conocer cuánto debe abonarse de alquiler desde el mes de noviembre, hay que multiplicar el monto del alquiler hasta este mes por el coeficiente correspondiente, según cuál sea la fecha de actualización del contrato.

Para aplicar el ajuste basado en el ICL, el índice se puede consultar en el sitio web oficial del BCRA, bajo la pestaña Estadísticas y luego en Principales variables. Otra opción para anticipar el aumento en el alquiler es el portal del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, que ofrece una calculadora en su sitio (cabaprop.com.ar).

En ambas, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento; seleccionar la fecha de actualización del contrato e indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar: a manera de ejemplo, si el contrato por $110.000 (por un 3 ambientes en CABA) vence el 1 de noviembre próximo, a partir de la semana que viene pasará a pagar $241.444 por mes y el aumento representa una suba del 119,5% interanual.

Con la reciente reforma de la Ley de Alquileres sancionada en 2020, los nuevos contratos (también a tres años) que se firmen a partir de ahora se ajustarán semestralmente mediante el coeficiente Casa Propia, publicado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la nación.

En CABA se estima que unos 13.000 contratos vencerán en noviembre (firmados en octubre de 2020). Sin embargo, surgieron dudas debido a que se calcula que un gran porcentaje de ellos no se renovarán y solo serán prolongados, siempre y cuando haya conformidad entre partes.

Según Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), la situación resulta desconcertante. “Es incomprensible que los senadores y diputados del oficialismo se hayan resistido a la norma. Introdujeron cambios que en lugar de mejorar la situación de inquilinos y propietarios tienen el efecto contrario. Como consecuencia, muchos propietarios retiraron sus propiedades del mercado. Ya enfrentábamos una oferta limitada de 400 inmuebles en CABA y ahora vamos inexorablemente hacia una oferta nula”, explicó.

El desafío de acceder a viviendas adecuadas es una problemática generalizada, con ciudades donde las inmobiliarias ofrecen menos de 40 propiedades en alquiler tradicional. Esta situación a menudo genera negociaciones complejas entre las partes involucradas en la firma de un contrato.

Mauricio Retamar, de la Asociación Inquilinos Entrerrianos, señaló a Infobae que “el ajuste semestral fue una solicitud de los propietarios y se implementó de esa manera en la reforma de la ley. La reducción de impuestos también fue una solicitud de los propietarios y se llevó a cabo. Esto ha aumentado la rentabilidad, ya que implica menos gastos con el tiempo. En mi opinión, la actualización semestral hace que la opción del alquiler resulte más atractiva”.

Al igual que otras entidades que representan a inquilinos sostienen que el Estado tiene una obligación constitucional de abordar el acceso a la vivienda de manera integral.

“Esto también implica establecer condiciones que limiten la oferta de departamentos temporarios, implementar políticas de créditos hipotecarios y crear un organismo encargado de supervisar el Alquiler Social, entre otras alternativas”, concluyó Retamar.