Ley de Alquileres: los beneficios impositivos que propietarios e inquilinos deben tener en cuenta a la hora de firmar un contrato

Con la reciente reforma, la Ley de Alquileres experimentó cambios significativos. El martes pasado, el Gobierno dio luz verde a estas modificaciones y los nuevos acuerdos ahora incluyen actualizaciones semestrales mediante el coeficiente Casa Propia, en vez del Índice de Contratos de Locación (ICL) regulado por el Banco Central que antes se aplicaba anualmente.

También se sumaron beneficios tributarios para propietarios e inquilinos: ¿Cuáles son estos beneficios y cuál es su correcto procedimiento de aplicación?

Los inmuebles tendrán como finalidad la locación con destino de “casa habitación”, durante un plazo mínimo de tres años (no hubo allí cambios). Las excepciones son las sedes de embajadas, consulado u organización internacional, espacios de guardado, puestos en mercado o ferias; como así tampoco regirá para el alquiler temporario con fines turísticos con un plazo máximo de 3 meses.

Yanina Beade, titular del estudio contable homónimo y experta tributaria, destacó a Infobae que la ley menciona una serie de beneficios fiscales que serán aplicados desde el periodo fiscal 2023. “Lo primero a considerar es que estos beneficios sólo serán aplicados, tras cumplir el locador o propietario con la obligación de registrar los contratos de locación de inmueble ante la AFIP. Para ello se ingresará a través del servicio: Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (RELI) con CUIT y clave fiscal”, señaló.

El Código Civil y Comercial establece incentivos fiscales que requieren que los contratos de locación de inmuebles, tanto urbanos como rurales, estén registrados.

Humberto Bertazza, consultor impositivo socio del Estudio Bertazza, Nicolini, Corti y Asociados, enumeró a Infobae estos beneficios. “Uno es el Impuesto a las Ganancias. Los inquilinos pueden deducir el 40% de las sumas abonadas en concepto de alquileres, con un límite igual a la ganancia no imponible, siempre que no sean titulares de ningún inmueble. La deducción anual de la ganancia no imponible (GNI) es de $451.683, lo que equivale a un límite mensual de 37.640 pesos. Esto significa que, por ejemplo, en un alquiler mensual de $100.000, se podrían deducir el 40%, es decir, $40.000, lo que totalizaría $480.000 al año. Sin embargo, dado que el límite es de $451.683, la deducción no puede superar esa cantidad”, dijo.

Esta deducción ya se encuentra en vigor en el impuesto a las ganancias. Ahora, se introduce una nueva deducción del 10% tanto para el locador como para el locatario, sin ningún límite.

“Siguiendo el ejemplo anterior, el inquilino podrá deducir además el 10% del alquiler total ($100.000 x 12 = $1.200.000), o sea $120.000. Igual importe podrá deducir el propietario”, agregó Bertazza.

Se incorpora la exención en el impuesto a los inmuebles destinados a casa habitación con contratos debidamente registrados, en la medida que los mismos tengan un valor impositivo igual o inferior a $30.000.000, cada uno.

Se trata de una nueva exención pues actualmente se encontraba exenta solo la casa habitación hasta $30.000.000; “obviamente, el beneficio se aplica exclusivamente para el locador”, aclaró Bertazza.

Expertos tributaristas indican que, aunque se requiere la reglamentación para detalles precisos, la implementación de estos beneficios podría motivar a los propietarios a alquilar sus propiedades para uso residencial, desde el punto de vista fiscal.

Bertazza aclaró: “Para ser monotributista no se puede realizar más de tres actividades simultáneas o no poseer más de tres unidades de explotación. Sería el caso de un abogado que ejerce su profesión en forma liberal y alquila tres inmuebles de su propiedad.

La modificación legal considera cada inmueble como una unidad de explotación.

Desde el estudio Lisicki, Litvin y Asoc., explicacrona a Infobae que antes de la reforma, el monotributo excluía a quienes tenían más de 3 actividades simultáneas o unidades de explotación conjuntas. Con la nueva ley y contratos debidamente registrados, se considera una sola unidad de explotación sin importar la cantidad de propiedades. Ya no hay límite de 3 departamentos para inscribirse en el régimen simplificado.

Y brindaron un ejemplo: “Si un contador factura por su profesión y además lo hace por alquiler de inmuebles, los ingresos de las locaciones de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo. Seguramente haya que estar inscriptos y realizar las respectivas facturas C, pero no se ingresará la cuota mensual”.

Hasta la fecha de esta publicación, el organismo de control no ha aclarado si la exención se aplicará a toda la cuota del monotributo, especialmente en las provincias donde se compone con el componente provincial llamado monotributo unificado.

“También queda por definir la situación de los contribuyentes que poseen hasta 2 inmuebles y si se aplicará retroactivamente desde enero de 2023, además de la forma en que se devolverá el saldo a favor”, acotó Beade.

También la normativa alcanza al propietario que tributa el impuesto sobre los Bienes Personales (BP):

Los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados (en el Registro de Locaciones de Inmuebles de AFIP), quedan exentos de tributar Bienes Personales cuando el valor de cada inmueble sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24 de la Ley de BP. “Para 2022: $11.282.141,08 y para 2023 se tomará la variación interanual de IPC a octubre 2023. Mínimo, va a duplicar el importe)”, explicó Enzo Celleri del estudio Lisicki, Litvin y Asoc.

Los propietarios que tributan impuestos a los créditos y débitos bancarios (ICDB) no serán gravados. Esto se aplica a los créditos y débitos en cuentas bancarias utilizados exclusivamente para operaciones relacionadas con la locación de inmuebles con destino residencial y contratos debidamente registrados.

Celleri que aclaró que “tanto los propietarios que alquilan sus inmuebles para vivir como los inquilinos contribuyentes inscritos en ganancias podrán deducir el 10% del alquiler anual abonado de su actividad gravada”.

En cuanto al Impuesto a las Ganancias, la nueva ley establece una deducción del 10% del alquiler anual para tanto el propietario como el inquilino. Esto, siendo un impuesto anual, implica que las declaraciones juradas correspondientes al periodo 2023 se presentarán en 2024.

Para los propietarios, esta deducción se aplicará únicamente a las rentas de la primera categoría, y se basará en el 10% del total facturado durante el año en inmuebles destinados a casa-habitación.

Los inquilinos, por su parte, podrán continuar descontando hasta el 40% del impuesto, siempre y cuando no sean titulares de ningún inmueble. Es importante mencionar que, mientras la información sobre la titularidad de inmuebles ya se puede reportar en el aplicativo SIRADIG de la AFIP, la nueva deducción aún no está vigente.

La ley también insta a las provincias y a CABA a otorgar otros beneficios fiscales relacionados con la locación de propiedades destinadas a la vivienda.

“En cuanto a CABA, es relevante recordar que, desde mayo de 2023, existe una exención en ingresos brutos para los propietarios con hasta 3 inmuebles, siempre que el valor de cada uno no supere los $220.000. Se debe tener en cuenta que esta exención no se aplica a los contratos comerciales ni a aquellos con fines turísticos, que continuarán gravados por el mencionado impuesto”, señaló Beade.

Especialistas recomiendan a los contribuyentes estar atentos a las novedades que surjan como así también asesorarse bien con los requisitos que plantean las respectivas reglamentaciones. Para los inquilinos antes de firmar un contrato, es fundamental asegurarse de que el contrato pueda registrarse en la AFIP para acceder a los beneficios legales.

Las multas por rescisión del contrato se establecen según el valor del alquiler en el momento de la entrega del inmueble. Así, se recomienda notificar con anticipación cualquier decisión sobre el alquiler y cumplir los plazos estipulados por la normativa. Después de 6 meses de iniciado el contrato y notificando al locador con un mes de anticipación, no se aplica ninguna penalización. Si se notifica con un preaviso de 3 meses o más, y este preaviso se efectúa después de los 6 meses, tampoco se requiere el pago de indemnización.

Celleri concluyó que si se rescinde el contrato después de los primeros 6 meses pero antes de un año de vigencia “la penalización equivale a un mes y medio del alquiler al momento de desocupar el inmueble. Si la rescisión se produce después del primer año, la penalización se reduce a un mes de alquiler al momento de devolver la propiedad”.