Sigue el boom de venta de lotes en barrios privados: qué hay que tener en cuenta para elegir el mejor terreno

El éxodo hacia urbanizaciones privadas sigue en auge y algunos hablan de una cuarta oleada, detrás los movimientos de la década del ´90 y de los que ocurrieron entre 2003 y 2005.

En medio de un boom que se sostiene, muchos optan por adquirir el lote y luego construir. Pero es crucial atravesar diversas etapas y considerar aspectos esenciales para tomar la decisión correcta y encontrar el barrio privado que mejor se adapte a las necesidades de las familias.

La elección del lote depende puramente del comprador, de sus necesidades y sus gustos.

“Hay que analizar estos aspectos antes de realizar una comprar. Qué la superficie sea acorde a la casa que se quiera construir y obviamente tener conocimiento de las especificaciones acerca de la constructibilidad permitida (metros cuadrados, retiros, entre otros aspectos); ver orientación; la geometría del lote; tener en cuenta la ubicación con respecto a la entrada, amenities, zonas deportivas y comerciales y clubhouse, entre otros; y si el barrio tiene laguna y salida hacia el agua”, enumeró a José Ignacio Viñas, director comercial de Consultatio.

En Puertos, proyecto ubicado en Escobar, no se hace una evaluación de admisión, pero sí se le piden al comprador cierta documentación, que tiene que estar en orden para poder firmar el boleto por la compra del terreno.

Allí, todos los lotes cuentan con financiación y van desde 100.000 a 500.000 dólares.

Viñas amplió: “Una vez adquirido el terreno no hay plazos impuestos para construir. El propietario puede comenzar esta etapa según su conveniencia y disponibilidad, con flexibilidad en el proceso”.

Al evaluar la elección del lote también se deben considerar varios factores que se detallan a continuación:

– Si el terreno es interno o perimetral.

– El nivel de tráfico en la calle donde se ubica el lote, para evitar la exposición constante al ruido del tránsito.

– Si el lote es regular o irregular, algo que pueda influir en el diseño de la vivienda. Es recomendable consultar con un arquitecto para evitar complicaciones en la planificación.

– Investigar si los vecinos ya han construido o si se trata de lotes vacíos, considerando que en el futuro podría haber obras cercanas que afecten la tranquilidad del entorno.

Germán Mieres, director de la sucursal Pilar de Mieres Propiedades, señaló que al evaluar un lote en un barrio privado no basta con considerar aspectos visibles como accesos y servicios, sino también es fundamental analizar la situación legal del barrio, incluyendo la escrituración y aprobaciones municipales y provinciales, para minimizar riesgos en la adquisición.

Los lotes al agua, al golf y al polo son altamente buscados debido a sus vistas panorámicas, privacidad y menor cantidad de vecinos. Sin embargo, suelen ser más costosos que los lotes internos o perimetrales.

En Pilará, un barrio en crecimiento en Pilar, residen más de 600 familias y posee varios barrios finalizados o en proceso. “Ofrece una cancha de golf diseñada por Jack Nicklaus, canchas de tenis, polo, fútbol, padel y lagunas. Los lotes en Tilbury, su último lanzamiento, tienen un precio inicial de USD 100.000 y se pueden pagar en hasta 36 cuotas en pesos, con posesión en 2024″.

Una vez adquirido el lote, el nuevo propietario comienza a abonar las expensas, sin un plazo fijo para construir la casa. No obstante, una vez que inicia la obra, se establece un plazo de finalización, generalmente entre 12 y 18 meses.

“Además, se solicita una reserva formal y en algunos casos antecedentes penales de futuros propietarios. La forma de registro, ya sea mediante boleto o escritura, depende de las aprobaciones del proyecto, siendo común que los barrios más antiguos cuenten con escritura”, amplió Mieres.

Es esencial tener en cuenta la accesibilidad a servicios como supermercados, centros de salud y colegios.

José Iribarren, director comercial de EIDICO, destacó a Infobae la importancia de considerar el promedio de edad de los residentes en el barrio, “ya que esto influye en la socialización y la participación en actividades comunitarias”.

En esta compañía, al comprador se le requiere abonar una reserva. Si adquiere un lote en pozo, debe esperar entre dos y tres años hasta que el barrio esté terminado para empezar a construir.

En el caso de lotes ya terminados, el inicio de la construcción depende del presupuesto del comprador, sin un plazo máximo establecido. La comisión es del 4% para el comprador y del 3% para el vendedor, y en la compra en pozo solo se solicita el DNI.

Iribarren acotó: “En función del último lanzamiento en Pilar este año, los lotes de 800 m2 costaron alrededor de 70.000 dólares. La venta de terrenos se mantiene activa como refugio de valor, especialmente en proyectos que se venden en pesos y luego la venta es en dólares”.

Es esencial que la ubicación del barrio esté consolidada y ofrezca seguridad, además de contar con infraestructura y servicios básicos como luz, gas, cloacas, y agua corriente, evitando cableados aéreos.

“La ubicación no solo debe considerar la seguridad interna del barrio privado, sino también su entorno, accesibilidad y ausencia de zonas problemáticas, como se observa en áreas como Canning y su corredor San Vicente, que ofrecen tranquilidad y seguridad en sus accesos desde la autopista Ricchieri, permitiendo llegar a CABA en 45 minutos”, explicó a Paula Peñal, directora comercial de P&P Negocios Inmobiliarios.

Las parejas jóvenes buscan seguridad y espacio verde para sus hijos, pero no priorizan amenities lujosos o vegetación añosa, ya que estos suelen encontrarse en barrios más exclusivos y costosos.

Los lotes a la laguna otorgan vistas únicas, pero algunas familias con niños pequeños pueden evitarlos por razones de seguridad.

En Saint Thomas, en Canning, para comprar un lote se requieren 3 expensas por adelantado, no acumulativas, de USD 100 cada una para el fondo de expensas. En La Providencia, se pide un formulario de admisión, antecedentes penales y una entrevista con el comité de admisión, además de un fee de ingreso equivalente a 10 expensas ordinarias.

En la Providencia los lotes varían su precio de acuerdo no sólo a los m2 sino que a su ubicación (vistas a lagunas, a cancha de golf o a cancha de polo), oscilan entre USD 65.000 y 250.000 dólares.

Peñal dijo que en Saint Thomas, al comprar un lote al desarrollador, hay un plazo de 2 años para iniciar la obra sin multa. “Para lotes sin posesión, se ofrecen hasta 60 cuotas. En La Providencia, no existe un plazo para comenzar la construcción, pero una vez iniciada, debe completarse en 18 meses”.

Es aconsejable que el comprador considere las necesidades de su familia al elegir un barrio. Debe buscar aquel que cumpla con sus expectativas en cuanto a amenities, ubicación y precio.

“También, es recomendable investigar opciones de pago en cuotas y explorar alternativas casas llave en mano. Esta última opción puede ser particularmente atractiva para aquellos que buscan una vivienda, ya que incluye el terreno, la casa con todas las terminaciones y piscina. Un ejemplo es Bell Barri, que ofrece esta alternativa a partir de USD 139.000″, comentó a Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades.

Otro requisito que surgió, en los últimos años, es el espacio de coworking. Mazzei añadió que muchos compradores exigen tener a disposición oficinas dentro de los barrios para poder cumplir con sus responsabilidades laborales cerca de sus hogares.

Una vez adquirido el terreno en proyectos de pozo como La Huella o con entrega inmediata como Bell Barri, no se establece un plazo desde la entrega. En Bell Barri, los lotes tienen valores desde USD 49.000 y se pueden financiar hasta un 50% en 24 cuotas. No se requieren más documentos que en cualquier otra compra de bienes: disponibilidad de fondos y ausencia de antecedentes penales.

“La comisión varía entre el 4% y 5% más IVA, dependiendo del proyecto, y se requieren boletos de compraventa para la operación, en los cuales se pactan los plazos y se designa la escribanía a cargo de la escrituración”, concluyó Mazzei.