Alquileres en todo el país: cuál fue el impacto de los cambios y por qué se dispararon los precios en pocos días

Con la entrada en vigor de las modificaciones en la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario argentino enfrenta desafíos y cambios significativos. A tres días de su implementación, las cámaras del sector en el interior del país expresaron su preocupación acerca de una reducción en la oferta de propiedades para alquiler, lo que podría resultar en un incremento de los precios en los nuevos contratos.

Además, se registraron casos en los que acuerdos que estaban a punto de concretarse se frenaron, lo que refleja el desconcierto y la adaptación en curso a estas transformaciones legales.

Virginia Manzotti, titular de la inmobiliaria homónima y presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci), dijo a Infobae que “en el caso de los inquilinos, muchos han experimentado dificultades para encontrar inmuebles acordes a sus necesidades, mientras que los propietarios se mantienen en vilo, expectantes de lo que ocurrirá con las elecciones del domingo próximo. Javier Milei y Patricia Bullrich dijeron que si ganaban derogarían la actual norma, y hasta el propio Sergio Massa manifestó que cada provincia tendría que tener su propia normativa”.

En medio de un compás de espera a nivel nacional, los precios de alquileres subieron entre un 5% y 10% en pocos días.

Desde hace un año, la oferta de inmuebles para alquileres tradicionales disminuye significativamente, según el análisis del centro de estadísticas inmobiliarias de la provincia de Córdoba, con una reducción del 40 por ciento.

Manzotti destacó que la reforma tiene aspectos positivos, como la actualización semestral de los contratos. No obstante, señaló como negativo el coeficiente Casa Propia en los nuevos contratos. “Puede resultar desfavorable por la situación económica, ya que su ajuste tiende a quedar por debajo de la inflación. Esto podría desincentivar a los propietarios a ofrecer sus inmuebles en alquiler habitacional”, destacó.

Actualmente, en Córdoba capital los pocos departamentos disponibles de dos ambientes tiene un valor de entre $150.000 y $170.000 por mes. De tres ambientes, entre $230.000 y $270.000 en barrio Nueva Córdoba, y casas de tres ambientes parten desde $320.000 mensuales, según ubicación y comodidades. Las de 4 ambientes arrancan en 350.000 pesos.

En los Rosario, los propietarios analizan no renovar los contratos una vez que venzan.

Diego Ferreyra, de Diego Ferreyra Bienes Raíces y tesorero del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), comentó a Infobae que “la ley tuvo un impacto significativo en la oferta. Muchos propietarios, con la incertidumbre de un entorno inflacionario, prefieren esperar. Respecto a los nuevos contratos con inmuebles vacíos y nuevos inquilinos, se respeta el plazo mínimo de ley, incluyendo el nuevo Casa Propia”.

En la actualidad, hay solo 540 en alquiler habitacional y 45.000 en venta.

Cocir solicitó un informe al Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR) para evaluar el posible impacto de las exenciones impositivas de la ley, aunque Ferreyra expresó escepticismo acerca de ver resultados inmediatos en el corto plazo. “Los precios continúan en alza debido a la escasez de propiedades en alquiler tradicional”, destacó.

En la ciudad de Mendoza, inmediatamente después de la aprobación de la reforma, las inmobiliarias comenzaron a recibir consultas por parte de propietarios interesados en comprender el funcionamiento del nuevo coeficiente.

Como resultado, algunos que no tenían una urgencia inmediata en alquilar sus viviendas optaron por retirar sus propiedades de la oferta de las inmobiliarias para establecer acuerdos directamente con inquilinos. Aquellos propietarios que dependen de esta fuente de ingresos para complementar sus finanzas mensuales evaluaron si les resultaba conveniente o no, lo que llevó a la suspensión de varios contratos.

Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, dijo que la oferta se redujo de manera significativa. “De cada 100 inmuebles disponibles, solo dos 2 están destinados a alquileres tradicionales en moneda local. Si bien como entidad no fomentamos acuerdos al margen de la ley, en el actual contexto económico y político, nuestras posibilidades de revertir esta situación son limitadas”, afirmó.

Hasta la fecha, solo se contaban con 300 inmuebles disponibles para alquiler en toda la provincia de Cuyo.

“Muchos propietarios han expresado su intención de esperar los resultados del domingo y, en última instancia, los de noviembre en caso de un balotaje, para tomar decisiones con respecto a sus propiedades en alquiler a partir de diciembre próximo”, acotó Rosta.

Una casa de 3 ambientes en Mendoza capital supera los $200.000 mensuales y si tiene cochera cuesta un 20% más. Un departamento de dos ambientes ronda los $90.000 y uno de tres ambientes supera los $130.000 por mes.

En San Miguel de Tucumán la oferta se redujo casi un 30% en una semana y los aumentos de precios ya llevan un 150% interanual.

Los reclamos son mayores y desde el segmento esperan que esto cambie drásticamente. “Esperemos que el nuevo gobierno derogue la normativa y se haga una ley que realmente tenga sentido”, dijo Alejandro Aybar, de Aybar Propiedades y miembro del Colegio de Corredores inmobiliarios de Tucumán.

En San Miguel de Tucumán un alquiler de un departamento de 2 ambientes ronda entre $70.000 y $100.000 dependiendo de la zona, uno de 3 ambientes entre $80.000 y $140.000 mensuales. Una casa de 3 ambientes en Yerba Buena, parte desde $150.000 y de 4 ambientes desde $200.000 por mes.

“De la reforma solo son positivas las exenciones impositivas a los propietarios. Son negativos aspectos como el plazo de ajustes (dado que en un contexto de alta inflación, los índices que regulan los precios no son convenientes) y la duración de tres años del contrato”, expresó Aybar.

La situación en Mar del Plata refleja una perspectiva similar, con los cambios que tuvieron un impacto negativo.

Guillermo Rossi, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Mar del Plata, compartió con su preocupación: “Si esto continúa no podremos ofrecer más viviendas. Si bien la modificación refuerza la idea de que los valores deben expresarse en pesos, el coeficiente Casa Propia es inferior al ICL y no compensa las pérdidas mensuales debido a la inflación, incluso con los ajustes semestrales”.

En la ciudad, la oferta es escasa y no hay departamentos de tres y cuatro ambientes. Los alquileres de monoambientes comienzan en $80.000, mientras que los de dos ambientes parten desde $110.000 al mes.

En el sur, en los días previos a la consideración y posterior aprobación de la modificación de la normativa, los alquileres tradicionales quedaron en un compás de espera, aguardando la definición de las nuevas reglas.

Los acuerdos que se concretaron fueron a corto plazo, combinando el alquiler temporario y realizándose al margen de la ley, sin la intermediación de las inmobiliarias.

“Algunos dueños que no ven viable el alquiler temporario exploran la opción de aumentar los precios antes de firmar contratos de tres años, mientras otros propietarios consultan si la ley permite acuerdos de alquiler de duración menor, considerándola una de las alternativas elegidas,” señaló Sergio Arroquy, presidente de la comisión Fiscalizadora del Colegio Profesional de Martilleros, Tasadores y/o Corredores de Tierra del Fuego.

La oferta de alquileres permanentes se encuentra en niveles históricamente bajos en Ushuaia, y los alquileres son los más caros de Argentina.

Los precios promedio de monoambientes oscilan lo $300.000, mientras que los de dos ambientes varían entre $350.000 y $380.000, y los de tres ambientes parten desde $420.000 por mes.

“En el caso de casas de tres ambientes, los valores comienzan en $500.000, siempre dependiendo de la ubicación y las características de cada propiedad”, concluyó Arroquy.