Ley de Alquileres: todo lo que hay que saber sobre su implementación y cómo funciona el coeficiente Casa Propia

La aprobación por la Cámara de Diputados de la Nación de la reforma a la Ley de Alquileres era esperada por millones de inquilinos que en todo el país reclaman soluciones al problema habitacional, agravado en los últimos años. Un interrogante es cuándo entrará en vigencia la nueva norma y cuáles son los puntos clave que definirán su impacto en el mercado de alquileres.

Luego de su promulgación como ley por parte del Ejecutivo, se espera que la norma entre en vigor este mismo mes o a inicios de noviembre. Según fuentes de la Presidencia de la Nación, la ley será promulgada apenas llegue a la Casa Rosada. Además, aclaran que de haber alguna demora, el Artículo 80 de la Constitución Nacional establece transcurridos 10 días hábiles desde su envío al Ejecutivo, la ley quedará automáticamente promulgada.

La nueva pieza legislativa pone fin a una práctica que se había vuelto común en los últimos meses: los alquileres en dólares, pues establece de manera clara que el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional y que la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.

En cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses. En consecuencia, los inquilinos pueden esperar dos incrementos de precio al año en lugar de uno. Estos cambios representan un hito importante en la regulación de los alquileres en Argentina.

La reforma que entrará en vigencia en las próximas semanas introduce un cambio significativo en la actualización de los alquileres. Esta nueva normativa establece que los precios de los alquileres se ajustarán cada seis meses, utilizando como base el coeficiente “Casa Propia,” que es empleado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

La fórmula Casa Propia considera el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Además, se incorpora un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se tomará el 90% del promedio de la variación salarial.

Este enfoque en el promedio de los últimos doce meses en la variación salarial promueve una mayor estabilidad en la actualización de los alquileres, reduciendo el impacto de eventos aislados en la evolución de los salarios. Estos cambios representan un enfoque más equitativo y predecible en la actualización de los alquileres en Argentina.

Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.

Expertos sostienen que Casa Propia no es un índice, sino un coeficiente. Allí sí se deben multiplicar cada uno de los meses para llegar al ajuste de seis meses. Sin embargo es de notar que los últimos meses la inflación estuvo entre 10% y 12% pero como arrastra la variación de 12 meses y entonces contempla meses de menor inflación, está actualizando solamente 6% mensual. Multiplicando los seis meses de junio a noviembre de 2023 da 1.3935. Es decir aumento del 39%. Si se aplica ese aumento nuevamente, da un aumento anual del 94% (1.3935 x 1.3935). A lo mejor corrige hacia arriba, pero el mismo índice que se apoyó en el cambio de los salarios.

Federico González Rouco, economista y autor del libro Dueños o Inquilinos, dijo a Infobae que “Casa Propia no es indicado porque estamos en un proceso de aceleración nominal, es decir, las variaciones mensuales por inflación vienen siendo siempre con números más altos. Hace un año, una inflación del 6% era crisis, hoy es lujo. Tomar promedio de 12 variaciones mensuales es desconocer ese proceso”.

Siempre va a correr de atrás mientras exista un esquema de aceleración inflacionaria. Es decir, Casa Propia siempre va a ir por abajo de la inflación. Como el componente de salarios está con tope en 90%, esa brecha es todavía mayor.

“El coeficiente Casa Propia virtualmente nunca va a subir como la inflación, salvo en procesos de caída sostenida de la inflación y del aumento nominal de salarios y, así y todo, los salarios tienen crecer por mucho tiempo 11% más que la inflación”, aclaró González Rouco.

Ejemplo: una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $100.000 y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023.

1. El inquilino deberá ingresar a la página Web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia (ver imagen siguiente).

2. Luego, tendrá que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557 x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.

3. Posteriormente, deberá multiplicar el resultado por los $100.000.

4. Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre de 2023 unos $139.000 durante seis meses.

El artículo 5 de la nueva ley introduce un cambio significativo en la fórmula de actualización de los alquileres al referirse al coeficiente publicado por el INDEC, el cual compara el promedio del 0,9 de variación del coeficiente de variación salarial (CVS) y la variación del coeficiente de estabilización de referencia (CER) publicado por el Banco Central.

Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló a Infobae que “A pesar de que en la práctica es similar, su aplicación se torna complicada al requerir la consulta de dos fuentes para su cálculo. Este índice se distancia más de la realidad inflacionaria que el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la Ley 27.551″.

Por ejemplo, un alquiler de $100,000 mensuales ajustado cada 6 meses con el ICL en tres semestres ascendería a $215,326, mientras que bajo los índices del artículo 5 de la nueva ley, ajustado cada 6 meses en tres semestres, sería de 180,657 pesos.

“Estos resultados muestran que la reforma perjudica aún más a los propietarios, lo que podría desincentivar la oferta de viviendas en alquiler, exacerbando la crisis. La decisión de los legisladores del oficialismo en este sentido es vista como incomprensible por diversos sectores”, concluyó Abatti.