Ley de Alquileres: qué cambió, qué no y a partir de cuándo rige la nueva normativa

La Cámara de Diputados de la Nación aprobó la reforma a la Ley de Alquileres y ahora resta que se publique la reglamentación para conocer los últimos detalles. En principio, la modificación satisfizo en parte a los inquilinos, quienes esperan que se realicen ajustes de renta más fáciles de afrontar, pero genera malas expectativas entre las empresas del sector, que advierten que no cambiará demasiado, al menos a nivel de la oferta.

Para entender ambos puntos de vista, es necesario repasar con precisión qué cambios se hicieron y en qué situación se encuentra hoy el mercado.

La nueva ley pone fin a una práctica que se había vuelto común en los últimos meses: los alquileres en dólares. La norma establece de manera clara que el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional, y la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.

En cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses. En consecuencia, los inquilinos pueden esperar dos incrementos de precio al año en lugar de uno. Estos cambios representan un hito importante en la regulación de los alquileres en Argentina. Lo que no varía, es que la extensión de la duración de los contratos seguirá siendo a tres años.

La nueva normativa establece que los precios se ajustarán utilizando como base el coeficiente “Casa Propia,” que es empleado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

El coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hace en un 90%.

El funcionamiento del sistema de actualización se puede comprender mejor con un caso testigo. Una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $100.000, por ejemplo, y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023, deberá seguir los siguientes pasos:

1. El inquilino deberá ingresar a la página Web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia (ver imagen siguiente).

2. Luego, tendrá que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557 x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.

3. Posteriormente, deberá multiplicar el resultado por los $100.000.

4. Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre de 2023 unos $139.000 durante seis meses.

Utilizando el método de ajuste anterior, o “Índice de Contrato de Locación” (ICL), aplicado a 6 meses, el ajuste sería de 57%, llevando el alquiler a 157.000 pesos. En otras palabras, para un mismo período de tiempo el nuevo sistema de ajuste determina un valor de alquiler 11,5% más barato que el que hubiera resultado de aplicar el ICL, aunque cabe tener en cuenta que con la norma anterior este ajuste era cada 12, no cada 6 meses.

Suponiendo dos períodos en que tanto el ICL como el índice Casa Propia se repiten, al cabo de un año el primer ajuste de un contrato inicial de $100.000 con la ley de 2020 llevaría el valor del alquiler a $246.500 (pero sin ajuste en los meses 7 a 12) y con el nuevo sistema lo lleva a $139.000 en los meses 7 a 12 y a $193.100 a partir del décimotercer mes. En el primer año, el volumen de pagos será mayor con el nuevo sistema, pero probablemente a partir del segundo año este sea más ventajoso para los inquilinos. El resultado dependerá de las variaciones de precios y de salarios y los índices de ajuste que resulten. En el fondo, el distorsionante es la inflación. De hecho, si esta fuera cero a lo largo de todo el período contractual, monto y volumen del flujo mensual de alquileres serían equivalentes con una u otra normativa.

Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló a Infobae que, a pesar de que en la práctica la fórmula es similar, su aplicación se torna complicada al requerir la consulta de dos fuentes para su cálculo. “Este índice se distancia más de la realidad inflacionaria que el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la Ley 27.551″.

“Estos resultados muestran que la reforma perjudica aún más a los propietarios, lo que podría desincentivar la oferta de viviendas en alquiler, exacerbando la crisis. La decisión de los legisladores del oficialismo en este sentido es vista como incomprensible por diversos sectores”, dijo Abatti.

En tanto, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci) y otras entidades insisten que el único camino para salir de la actual situación es volviendo a los 24 meses de plazo mínimo legal, con actualizaciones acordadas volunariamente entre las partes y con incentivos fiscales para alentar la inversión y la construcción de nuevas viviendas que sean volcadas al mercado locativo para aumentar una oferta hoy casi inexistente. “Hoy la vacancia de viviendas en alquiler en Argentina es técnicamente del 0%. Si esto sigue así los argentinos nos tendremos que olvidar por varios años de poder acceder a una vivienda en alquiler”, señaaron.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) también remarcaron que “mantener contratos de tres años de duración, junto con esta nueva normativa, se prevé que aumentará la retirada de unidades del mercado y elevará los precios, perjudicando aún más a los inquilinos”.

Luego de su conversión en ley, se espera que la nueva norma entre en vigor en el transcurso de este mes o inicios de noviembre. Según fuentes de la Presidencia de la Nación, la ley será promulgada de inmediato al llegar a la Casa Rosada. Además, se aclaró que, en caso de alguna demora en su promulgación, el Artículo 80 de la Constitución Nacional establece que si transcurren 10 días hábiles desde su envío al Ejecutivo sin promulgación expresa, la ley quedará automáticamente promulgada.