Mientras el Congreso nacional continúa revisando la posible reforma de la Ley de Alquileres, sancionada en 2020, un análisis privado del mercado inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires confirmó un nuevo récord de aumento de precios. Según el informe, en lo que va de 2023, los valores de alquiler de viviendas han experimentado un incremento acumulado del 143% hasta septiembre.
El estudio también detalla que los precios de alquiler en CABA se incrementaron un 13,5% el mes pasado. Desde abril, señala, los aumentos han superado el 10% en términos intermensuales.”
De acuerdo con el trabajo del portal Zonaprop, el valor de locación de un monoambiente en CABA es de $177.379 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $225.802 y una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $292.558 por mes.
En cuanto a los factores que contribuyen al aumento de los alquileres, más allá de la escasez de oferta, Leandro Molina, director comercial de Zonaprop, explicó que la inflación es “uno de los parámetros considerados” en el Índice de Contratos de Locación (ICL) que lleva a que los alquileres aumenten a este ritmo. “No obstante, hay propietarios que, ante la incertidumbre económica, optan por publicar sus propiedades con valores superiores como una forma de resguardarse de la inflación futura”, dijo a Infobae.
Expertos en el tema argumentan que una reforma de la ley es crucial y consideran que que los propietarios vuelvan a ofrecer sus inmuebles en el mercado de alquiler tradicional, sería ideal regresar a contratos de dos años con ajustes semestrales o cuatrimestrales.
De este modo, se podría mejorar la oferta y, en consecuencia, equilibrar los precios, que actualmente resultan difíciles de afrontar para los trabajadores asalariados.
“Es fundamental aportar certidumbre al mercado mediante legislaciones que beneficien tanto a inquilinos como a propietarios. De esta manera, se podría incrementar la oferta y equilibrar el mercado, facilitando el acceso a la vivienda”, añadió Molina.
Cuales son los más caros y los más baratos
Actualmente, Núñez se posiciona como el barrio porteño más caro con un precio medio de $320.362 por mes para dos ambientes. Le siguen Palermo y Colegiales con $300.732 y $291.229 mensuales, respectivamente.
“En el transcurso de los últimos 12 meses, los barrios que han experimentado los mayores aumentos de precio son Caballito, Núñez, San Cristóbal y Villa Urquiza. Estas áreas son altamente demandadas y se encuentran en ubicaciones estratégicas de la ciudad con buen acceso. Dada su alta demanda, son precisamente estos barrios donde los valores tienden a elevarse más, especialmente frente a la escasa oferta disponible en el mercado”, dijo Molina.
En la zona media se encuentran Saavedra ($246.806 mensuales), Parque Chacabuco ($241.432) y San Cristóbal ($229.973 mensuales).
Y los más baratos para alquilar son Floresta ($183.919 por mes), Liniers ($184.948) y Barracas ($190.208 por mes).
Escenario dolarizado
Según diversos portales especializados en el sector inmobiliario, aproximadamente el 70% de la oferta de alquileres está dolarizada, y una gran proporción de estos son para contratos de duración temporal.
Por tener la mayoría de sus viviendas en dólares no se tiene en cuenta a Puerto Madero para incluirlo en los informes sectoriales: en el barrio porteño más joven los precios parten desde USD 800 mensuales
Según los anuncios de alquiler publicados en Zonaprop, se observa un incremento en las ofertas dolarizadas, particularmente en el corredor norte de la ciudad. Molina atribuye esta tendencia a la inflación y la inestabilidad económica que atraviesa el país en este momento.
“En este contexto, la dolarización de los alquileres ofrece a los propietarios una forma de obtener cierta previsibilidad en los ingresos mensuales que recibirán de la propiedad durante la duración del contrato”, amplió.
Compra venta: leve ascenso del precio
Los precios de avisos publicados en el portal registran nuevamente un incremento mensual, suben un 0,2% en septiembre. Desde junio subieron un 0,6%, sin embargo, en 2023 el descenso acumulado es de 1,6 por ciento.
El valor de un monoambiente en venta es de USD 94.401; un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor promedio de 113.672 dólares. Un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 158.878 dólares.
La cantidad de avisos retasados en el portal se mantiene estable en torno al 22% una tendencia que sigue en vigencia desde hace varios meses.
“Creemos que los precios en venta estarían por tocar su piso. Ya no se aceptan contraofertas por parte de la demanda, y muchos propietarios han comprendido que ajustar los precios ha dinamizado el sector. De acuerdo con el último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, se registraron 4.135 escrituras en agosto pasado. A pesar de la devaluación posterior a las PASO, fue el mejor mes en cuatro años. Aún existe un mercado de oportunidades y estimamos que, antes de fin de año, aquellos que disponen de dólares los invertirán en el ladrillo”, aseguró a Infobae Mariano Lo Valvo, de la inmobiliaria homónima.
El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (USD 5.699 por m2), Palermo (USD 2.967 por m2) y Belgrano (USD 2.732 por m2).
Los barrios más económicos en la ciudad son Lugano (USD 1.013 por m2), Nueva Pompeya (USD 1.364 por m2) y La Boca (USD 1.429 por m2).
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