Ley de Alquileres: cuáles son los cambios de la reforma que aprobó el Senado

La Cámara de Senadores de la Nación aprobó esta madrugada las modificaciones a la Ley de Alquileres impulsadas por el kirchnerismo. Con 37 votos a favor y 29 en contra, se avanzó con la iniciativa que regresa a Diputados en segunda revisión.

El proyecto recibió algunos cambios propuestos por el interbloque del Frente de Todos, por lo que ahora será en la Cámara Baja donde se deberá decidir si se insiste con la sanción original o se aceptan las modificaciones.

El kirchnerismo contó con el respaldo de los senadores que integran el bloque de Unidad Federal. Por su parte, Juntos por el Cambio votó en contra porque pretendía aprobar la iniciativa que llegó desde Diputados y sancionar hoy mismo la reforma. De esta manera se estira aún más la modificación de una ley en medio de la parálisis que atraviesa el sector inmobiliario.

La senadora mendocina del FdT, Anabel Fernández Sagasti, fue la última oradora previo a la votación. En su discurso cruzó a la oposición al acusarlos de “no querer firmar nada hasta el 22 de octubre con el Frente de Todos”. De esta manera, defendió las propuestas del oficialismo sobre el tema. “El dictamen intenta equilibrar entre dos puntos contrapuestos”, resaltó.

“Sabemos que el tema de los inquilinos es un tema que afecta a 10 millones de personas, que la inquilinización de la vivienda es un fenómeno mundial, que hay que trabajarlo de forma holística”, recoció. Luego de eso, cuestionó el proyecto que tiene media sanción en Diputados por “producir incertidumbre y una paralización de los contratos de alquiler”.

Sobre la legislación vigente, Fernández Sagasti recordó que, al momento de ser aprobada, “vino a solucionar muchos problemas que se le presentaban a los inquilinos”. “Claramente, hay que debatir una ley que tenga que ver con volver a convertir a la vivienda en un derecho y no en un activo financiero”, señaló.

Minutos antes fue el turno del senador radical Martín Lousteau, quien apuntó contra el oficialismo. Si bien planteó que “está claro que en una relación contractual el más débil es el que no tiene la propiedad”, manifestó que “por cuidar al más débil, se lo perjudica”. De esta manera, explicó que, desde su punto de vista, “intervenir en una relación entre dos partes”, hace que se “genere un problema”, debido al contexto inflacionario que vive el país. En este marco, indicó: “No te renuevan el alquiler o te lo renuevan a un valor al que no se puede acceder”.

Por esto mismo, apuntó contra el índice que rige el precio de los alquileres al decir que “genera que los precios se eleven”, al tiempo que proyectó que “generaría un problema cuando la Argentina empiece a reducir la inflación”.

En un contexto donde la oferta de departamentos para alquilar en la ciudad de Buenos Aires se ha reducido drásticamente a menos de 450 unidades y los precios alcanzaron niveles elevados (por ejemplo, un departamento de dos ambiente subió un 238,5% interanual), la reforma de la Ley de Alquileres ganó alta relevancia en el recinto del Senado.

Se plantearon dos propuestas que buscan abordar la problemática del mercado de alquileres, pero que avanzan en direcciones opuestas. Por un lado, la propuesta impulsada por la oposición política, que ya ha recibido la aprobación de la Cámara de Diputados, se basa en el principio del libre acuerdo entre las partes y contratos a dos años de duración (como era antes de la normativa que entró en vigencia en 2020). Este enfoque permitiría que las partes elijan un índice de ajuste a su libre elección, que podría ser a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Por otro lado, el oficialismo ha rechazado esta propuesta en comisión y ha introducido cambios al dictamen que se trató hoy en el Senado, donde cuenta con mayoría. Esta iniciativa propone que los contratos de alquiler se ajusten cada seis meses según el índice Casa Propia y que la duración de los contratos se mantenga en tres años de plazo.

Casa Propia lo publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, y tiene en cuenta el menor índice entre el promedio de variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.

El objetivo para reformar algunos artículos de la ley que rige a las locaciones de viviendas es doble: incentivar la oferta de propiedades en alquiler y permitir que los precios se ajusten según las dinámicas de la demanda del mercado.

Los puntos clave del proyecto promovido por el oficialismo incluye:

• Mantenimiento de contratos por tres años.
• Ajustes semestrales en lugar de anuales.
• Aplicación del índice Casa Propia, que considera el menor índice entre la variación salarial y la inflación del último año. Actualmente, se utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
• Contratos en moneda nacional.
• Incentivos impositivos para propietarios que alquilen sus viviendas.

La ley vigente establece que los inquilinos pueden realizar pagos adelantados de hasta un mes de alquiler. El proyecto aprobado por la Cámara de Diputados propone una modificación que permitiría a los inquilinos hacer pagos anticipados por períodos más extensos, tanto al inicio como durante el contrato. Esta flexibilidad podría ofrecer margen para la negociación del precio del alquiler.

Por otro lado, el dictamen mayoritario en el Senado elimina esta opción y mantiene la normativa como está en la ley actual.

La propuesta ahora pasará a la Cámara de Diputados. Los cambios propuestos no alteran de manera estructural cómo se realizarán los contratos de alquiler en Argentina, y hay escepticismo entre los expertos sobre su efectividad en un mercado con oferta limitada.

Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario de Buenos Aires, señaló a Infobae que el proyecto “es nefasto para el sector y podría profundizar la crisis actual, reduciendo la oferta formal a cero y aumentando los precios”.

La entidad también emitió un comunicado en el que señala que el dictamen mayoritario no respeta las posiciones de las entidades representativas del sector presentadas en exposiciones anteriores ante las comisiones legislativas.

Lo que se aprobó en el Senado difiere de la iniciativa que sancionó Diputados, que volvía al plazo de dos años para los alquileres, con actualizaciones cada cuatro meses y libertad para elegir el índice entre las partes. Ese proyecto fue duramente cuestionado por las organizaciones de inquilinos, y en el Senado el oficialismo logró un acuerdo para modificarlo.

En caso de vivienda habitacional, el proyecto aprobado dispone que no puede exigirse al inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados ni depósitos de garantía superiores a un mes. Este último, además, debe ser devuelto al valor del último mes de alquiler o la parte proporcional si la garantía es inferior al mes. Tampoco podrá exigirse un pago de “valor llave o equivalente” ni la firma de pagarés “o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.

El plazo mínimo del contrato será de dos años y se considerará de ese plazo si su duración no está estipulada, pero el inquilino o locatario puede renunciar a ese plazo, en caso de preaviso, bajo ciertas condiciones.

El plazo mínimo de dos años no será válido para ciertos tipos de alquiler, como locación a contratos diplomáticos y, en particular, alquiler de unidades amuebladas “para fines de turismo, descanso o similares y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario”.

En cuanto a las reparaciones de la unidad en alquiler, algo que suele generar fricciones en los contratos, se establece que el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino o locatario y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes. Si transcurridos esos plazos no hay respuesta, el inquilino puede hacerse cargo de las reparaciones, con cargo de los costos al propietario. El artículo 4 especifica: “Se entenderá como urgente cualquier reparación de aquellas prestaciones que, por su gravedad, impidan u obstaculicen el uso y goce convenido sobre el bien locado”.

Especialistas del mercado inmobiliario no saben qué podrá ocurrir una vez que lo sancionado hoy en el Senado vuelva a analizarse en Diputados. Se estima que por faltar pocas semanas para las elecciones del 22 de octubre no se trataría hasta luego de esa fecha.

En la ciudad de Buenos Aires en dos años hubo una reducción de la oferta, según Reporte Inmobiliario, que oscila en el 63%, y es mayor si se la compara con tiempos de pre pandemia: en diciembre de 2019 había cerca de 10.000 inmuebles en locación tradicional por mes, entre agosto y hoy, menos de 450 departamentos.

Emilio Caravaca Pazos, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), señaló a Infobae que “todos los sectores coincidimos en el diagnóstico que tiene como puntos principales la falta de oferta de viviendas en alquiler, así como también condiciones que han ido desmejorando con el tiempo”.

Entienden que cualquier modificación, sea en los índices, el tipo de actualizaciones, o la duración de los contratos, que favorezca a una parte en detrimento de la otra, podría agravar aún más el actual escenario adverso.

“En definitiva, cualquier disposición que se aleje de la realidad económica, como índices que estén por debajo de los parámetros inflacionarios y de actualización de salarios reales, como ocurre con los períodos de actualización de 12 meses en un contexto de inflación en espiral, podría profundizar las condiciones adversas que experimentan actualmente propietarios e inquilinos”, concluyó Caravaca Pazos.”