A partir de octubre, los inquilinos que firmaron contratos de alquiler en el mismo mes del año anterior enfrentarán un aumento del 115%, lo que podría afectar la economía de los hogares y de quienes viven solos. Para calcular el nuevo monto récord a pagar, existe un índice provisto por el Banco Central, conforme a la Ley de Alquileres sancionada en junio de 2020, que sigue vigente mientras se revisa en el Senado nacional.
Para determinar el aumento en los contratos de alquiler, tanto propietarios como inquilinos deben consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que el Banco Central publica diariamente. Este índice toma en cuenta la variación de la inflación, según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC, y los salarios, de acuerdo con la Remuneración Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
Alejandro Braña, analista del mercado y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, indicó a Infobae: “El ICL, generalmente se queda atrás de la inflación real, ya que los salarios han perdido terreno en los últimos años frente a esta distorsión económica”.
Hasta la fecha, el incremento según el ICL nunca alcanzó un nivel tan elevado como el 115%, que establece un nuevo récord. Sin embargo, los acuerdos que se están estableciendo de manera informal superan con creces este porcentaje.
El panorama podría complicarse aún más cuando se incorpore la inflación registrada a mediados de agosto en la fórmula del ICL. En ese caso, el aumento podría alcanzar el 122%, estableciendo un nuevo récord
“Actualmente, son pocos los propietarios que están dispuestos a firmar nuevos contratos con los mismos inquilinos y optan por no volver a alquilar. Como alternativa y solución transitoria, proponen hacer una prórroga de 6 o 12 meses o un nuevo contrato
La fórmula para el ajuste
Para aplicar el ajuste basado en el ICL, se utiliza una fórmula que toma en cuenta el valor del índice en dos fechas específicas: la del inicio de la última actualización de valores y la fecha en la que se aplicará el aumento. El índice se puede consultar en el sitio web oficial del Banco Central, bajo la pestaña Estadísticas y luego en Principales variables.
Otra opción para anticipar el aumento en el alquiler es el portal del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, que ofrece una calculadora en su sitio Web: cabaprop.com.ar
Cómo se realiza el cálculo
En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento
Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.
Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.
Allí también, en donde se calculan los precios explican que la fórmula utilizada es la siguiente y aclaran las iniciales de la siguiente manera:
VM = VM1 x (ICL / ICL1)
VM = Valor Mensual del año que se quiere calcular
VM1 = Valor Mensual inicial del Contrato
ICL = Índice del Contrato de Locación a la fecha de actualización
ICL1 = Índice del Contrato de Locación al inicio del contrato
En primer lugar, el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar: a manera de ejemplo, si el contrato por $90.000 (por un 3 ambientes en CABA) vence el 1 de octubre próximo, a partir de la semana que viene pasará a pagar $193.793 por mes y el aumento representa una suba del 115,33% interanual.
Este será el precio a pagar durante los próximos meses hasta la nueva renovación del valor en octubre de 2024.
Qué dice la Ley de Alquileres
Según la Ley de Alquileres vigente, el plazo mínimo para los contratos de alquiler de vivienda es de 3 años. En los acuerdos el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales.
Hasta fines de junio de 2020, antes de ser promulgada la Ley de Alquileres, el precio se definía cuando se firmaba el contrato, y ese monto total se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y, en general, se pactaba con subas semestrales (según el Código Civil y Comercial de la Nación).
Esta semana podría haber avances en el Congreso nacional si el oficialismo en el Senado aprueba el dictamen que propone mantener acuerdos a tres años con ajustes semestrales, pero no mediante el ICL. En su lugar, se utilizaría la fórmula Casa Propia, el coeficiente que emplea el Ministerio de Desarrollo Territorial para sus líneas de Procrear. Esto contrasta con la propuesta de la oposición aprobada en Diputados, que estipula acuerdos a dos años y ajustes que podrían ser interanuales, semestrales o incluso cuatrimestrales, utilizando otra fórmula que podría incluir el IPC, entre otros índices.
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), dijo a Infobae: “Tenemos expectativas de que el Senado aborde la reforma de la ley. Sin embargo, si se aprueba el dictamen oficialista, el tema volvería a Diputados. Por lo tanto, estimamos que la reforma se trataría con el futuro Gobierno, dado que la próxima semana la campaña electoral para el 22 de octubre tomará protagonismo y no habrá espacio para nuevas sesiones”.
Desde el sector, señalaron que continúan las extensiones de contratos que están por vencer y que la oferta de alquileres en la Argentina para acuerdos a tres años es escasa.
“Cada día es más difícil satisfacer la demanda. En CABA, actualmente hay menos de 400 departamentos disponibles para alquiler tradicional”, concluyó Bennazar”.