El mercado inmobiliario, cada vez más distorsionado: el 64% de las propiedades en venta en CABA están sobrevaloradas

Actualmente, hay un promedio de 122.000 inmuebles en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de los cuales cerca de 100.000 son departamentos, casas y PH. Según datos del portal Zonaprop, esta cifra de inmuebles registró una significativa caída interanual del 29,6% en lo niveles de oferta. Es relevante señalar que gran parte de esta disminución se concentra en el sector de nuevos emprendimientos.

Desde el mercado inmobiliario porteño consideran que la reducción en la oferta, junto con la corrección en los precios de publicación, son indicadores positivos para el sector. La caída de casi 30% marcó la duodécima baja consecutiva en esa dirección. En comparación con el mes de junio, se redujo en un 4,7%, a pesar de que en julio se había registrado un ligero aumento del 0,4% en el stock ofrecido.

Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades, quien realiza el Radar Inmobiliario, corroboró esta tendencia en declaraciones a Infobae. “A pesar de las reducciones recientes, es crucial subrayar que el mercado sigue operando con un nivel de oferta históricamente alto. La corrección observada en el stock es multicausal y responde a factores que van desde la depuración de carteras y la retirada de anuncios por parte de inmobiliarias, hasta una menor entrada de propiedades al mercado en los últimos meses, algo que suele ocurrir en períodos electorales”.

Es crucial destacar que una proporción significativa de la oferta inmobiliaria en CABA está sobrevalorada.

“Según nuestras estimaciones, el 64% de los inmuebles en venta cae en esa categoría, mientras que el 36% se encuentra en un rango de precio de mercado o representa una oportunidad de inversión. Estos últimos son los que impulsan la actividad en el sector’, señaló Achával.

Hasta julio último, el Colegio de Escribanos porteños, confirmó que la combinación del menor stock de inmuebles en los últimos meses y el aumento en el volumen de transacciones ha reducido el tiempo necesario para absorber la oferta actual. En julio de 2023, este período fue de 3,7 años, 1,6 años menos que en julio del año anterior.

Este tiempo de absorción es considerablemente mayor al registrado durante la implementación del cepo cambiario en 2011, cuando el promedio era de 1,8 años. También supera el período de auge de las operaciones con créditos UVA, en el cual el stock total de inmuebles se vendía en menos de un año.

Durante la primera mitad del año, los precios de cierre de compraventa aumentaron un 3,1% interanual en términos nominales, según datos del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI). Entre el segundo trimestre de este año y el primero de 2019, la caída acumulada fue del 32,4% en términos nominales y del 43,5% en términos reales.

Achával advirtió: “Somos extremadamente cautelosos en la interpretación de este rebote. Observamos variables adicionales como el porcentaje de negociación y la dinámica de precios a nivel barrial y por segmentos. Estos factores indican que la situación no es homogénea, lo que nos lleva a considerar el impacto de la incertidumbre macroeconómica y electoral en el mercado”.

En relación a la negociación, el porcentaje de regateo aumentó 0,8 puntos porcentuales, situándose en el 8,7% respecto al último valor de publicación.

Según un análisis de Zonaprop, el 56% de los argentinos no está satisfecho con su situación de vivienda, y el 88% planea mudarse en el próximo año.

Un factor relevante es la modalidad laboral: el 35% de los usuarios trabaja de manera híbrida o remota, lo que ha llevado a una reevaluación de las necesidades residenciales. Las principales incomodidades reportadas son la falta de espacio (24%), la ubicación (15%), el costo de mantenimiento (12%) y la ausencia de áreas verdes (9%).

Por otro lado, aquellos que se sienten cómodos en sus hogares valoran principalmente la ubicación (70%), la luminosidad (55%), el espacio (49%), la posibilidad de tener mascotas (38%), la ausencia de ruido (29%) y la presencia de espacios verdes (28%).

Sin embargo, existen obstáculos para el cambio de propiedad, como la escasez de oferta en ciertas áreas (34%), los altos precios de los inmuebles (33%), la situación económica general (30%) y la falta de opciones de financiamiento (23%).

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El panorama macroeconómico de Argentina continúa siendo frágil en un marco donde el resultado de las PASO no sólo no logró despejar la incertidumbre política y económica, sino que la amplificó.

Durante este período de transición que comienza hasta las elecciones generales se se espera espera un mayor nivel de cautela.

“Durante las semanas siguientes a las PASO y de la mano del salto cambiario, las consultas bajaron fuertemente, aunque las visitas cayeron bastante menos. De acá a las elecciones generales esperamos un mayor nivel de prudencia, en especial hasta que sean mas claros los programas económicos de los tres principales candidatos”, dijo Achával.

Expertos en el segmento sugieren que en períodos de incertidumbre económica, la demanda se inclina hacia inversiones tangibles y seguras, como es el caso del sector inmobiliario de lujo. En estos contextos, los inversionistas suelen redirigir sus fondos hacia activos que no solo mantienen su valor, sino que también tienen potencial para apreciarse a lo largo del tiempo.

Víctor Arlandi, de Maxre Central Buenos Aires Argentina, concluyó a Infobae: “La adaptabilidad del sector inmobiliario de alta gama en Argentina es una de sus principales fortalezas para el crecimiento. Los desarrolladores están en una búsqueda constante de innovación para adaptarse a las nuevas demandas del mercado. Esto incluye desde la incorporación de tecnologías sostenibles hasta el diseño de espacios que mejoren la calidad de vida, factores que pueden atraer a más compradores, incluso en momentos de crisis económica”.