Mientras el Senado sigue debatiendo la Ley de Alquileres (su posible tratamiento se postergó para la próxima semana), hay un aspecto crucial de la legislación aprobada en 2020 que permanece en gran medida fuera del foco público: el alquiler social. Este mecanismo busca abordar una de las facetas más críticas del déficit habitacional en el país.
Recientemente se hizo un encuentro que formó parte del capítulo argentino de la Fundación Hábitat para la Humanidad, en donde se desarrollaron las 1ras Jornadas de Alquiler Social. Allí participaron referentes en materia de vivienda de las tres principales fuerzas que aspiran a ganar las presidenciales.
Por Juntos por el Cambio participó el ex Secretario de Vivienda durante el gobierno de Mauricio Macri, Iván Kerr; por el frente Unión por la Patria el actual legislador porteño, Manuel Socías; y por La Libertad Avanza, el especialista en vivienda Ricardo Inti Alpert. Los tres tuvieron más puntos de coincidencia que en contra sobre cómo plantear esquemas que busquen abordar la problemática habitacional y sobre la necesidad de ahondar en un terreno que por ahora no pasa de lo declamativo.
El alquiler social es parte del Título III de la ley actual que rige a las locaciones. Allí se describe el Programa Nacional de Alquiler Social, destinado a “la adopción de medidas que tiendan a facilitar el camino a una vivienda digna en locación mediante una contratación formal”. En su artículo 18, la norma destaca que el organismo rector es el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda.
Nunca se puso en marcha y los exponentes de las fuerzas políticas hablaron de lo que puede venir como alternativa para un sector que pasa por una fuerte escasez (hay barrios porteños y ciudades con oferta nula) y precios por las nubes.
“Nosotros tres nos pondríamos de acuerdo en 25 minutos sobre los puntos principales a resolver, más allá de detalles, pero no sabemos cómo reaccionarían nuestros referentes si les anunciáramos que llegamos a ese entendimiento”, reconoció Inti Alpert en el encuentro realizado en la sede de la Universidad Blas Pascal.
Por su lado, Kerr señaló que “el Programa Nacional de Alquiler Social ha dormido estos cuatro años en el olvido. La posibilidad de que la política pública ayude a quienes tienen dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, con seguros y/o garantías que cubran el no pago de alquileres; van a quedar ya como una deuda pendiente para después del 10 de diciembre”.
Socías propuso: “Debemos suspender la producción pública de vivienda y destinar todo ese presupuesto a atender la emergencia crítica del mercado de alquileres”. El legislador porteño sugirió la creación de un fondo de estabilización del mercado de alquileres como medida inmediata.
Los alquileres están en el centro del debate. Subieron por encima del 160% en todo el país y por arriba del Índice de Contratos de Locación que para septiembre registró un aumento interanual del 113%
Kerr cree que hay que derogar la Ley de Alquileres: “En un mercado en el que sobran oferentes y demandantes, el Estado en vez de ser el que arbitra tiene que salir y decir cómo generar alquilares sociales para ayudar a los que no llegan y dejar que el mercado genere las propias condiciones”.
En esta línea, señaló que en los barrios populares la normativa no funciona: “Ahí nadie alquila bajo la ley. Donde se necesita más protección no la hay, viene el dueño de todas las propiedades y si no pagaste te saca sin juicio de desalojo de por medio”.
El programa de Alquiler Social buscó considerar en especial a víctimas de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres y a los adultos mayores. “Pero nunca prosperó y se convirtió en otra falla dentro del complejo escenario que atraviesa el mercado inmobiliario”, dijo a Paula Celestino Ayala, directora adjunta de Hábitat para la Humanidad Argentina, la institución que organizó el evento.
Propuestas y Desafíos
Kerr también abordó la cuestión de las garantías y la inclusión financiera, citando experiencias en Colombia donde los inquilinos reciben subsidios y deben demostrar su capacidad de pago. “El alquiler social es un excelente instrumento de inclusión financiera”, señaló.
Alpert, por otro lado, enfatizó la necesidad de aumentar el stock de unidades disponibles: “Lo que no existe, no es alquilable”. También dijo que hay que generar un shock de desarrollo sostenible que se enfoque en vivienda, urbanización y trabajo.
“Al menos 3 millones de familias necesitan construir una vivienda, ampliarla, repararla o dotarla de servicios básicos. No menos de 10.000 barrios necesitan mejorar su infraestructura y más de 200.000 edificios multifamiliares deben repararse. Nosotros queremos que el Estado deje de endeudarse para delirar dinero y generar inflación y que cada familia y comunidad tenga la posibilidad de pagar en cuotas lo que necesita y desea”.
El plan libertario sostiene que si 3 millones de familias pueden desarrollar una obra, otras 3 millones de personas tendrán un trabajo. “Y dejaremos de hablar de planes de desocupados para hablar de creación de trabajo productivo. La clave será un Programa de Fomento a los Fideicomisos de Urbanización Social y Vivienda al Costo”, añadió Alpert.
Colapso
El mercado de alquileres está colapsado. Sus principales patologías son la retracción de la oferta, la progresiva dolarización y los aumentos de cobertura. Socías puntualizó que está colapsado más por la macroeconomía, que por por la normativa. “La Ley nunca se cumplió y no se cumple. Y no se va a cumplir con esos niveles de volatilidad e incertidumbre. Fue pensada para un contexto de inflación baja o moderada”, expresó.
El referente oficialista cree que hay que cambiar completamente la mirada sobre el universo de los alquileres. Y aprovechar la crisis para asumir la necesidad de tener una política pública de locaciones, que es una enorme deuda de todo el sistema político.
“Esa política pública debe tener dos dimensiones: alquileres sociales, para los sectores más vulnerables; alquileres accesibles para los sectores medios. En el corto plazo, y para encarar la emergencia, eso puede hacer con la conformación de un Fondo de Estabilización del Mercado de Alquileres que le adelante a un segmento de los propietarios el valor presente neto de la totalidad del contrato (evitándose la exposición a la inflación) y le cobre al inquilino 36 cuotas consecutivas con una actualización anual por debajo incluso de lo previsto en el ICL de la ley vigente”, agregó Socías.
Una vez superada la emergencia, en el mediano largo plazo, aseguró que hay que avanzar en un Banco Público de Viviendas de Alquiler, para tener alquileres sociales y alquileres accesibles. “Ese banco hay que alimentarlo orientando toda la producción pública de vivienda para alquiler (no a entregarla en propiedad) y alineando los instrumentos urbanísticos ya existentes”, amplió.
Futuro Incierto
Kerr mencionó la importancia de utilizar terrenos ociosos del Estado y de particulares para abordar el déficit habitacional. “El Estado la debe disponibilizar, aunque no creo que deba ser el que la administre”, dijo.
A pesar de las conclusiones y propuestas, el avance en la implementación del alquiler social sigue siendo lento.
Celestino Ayala concluyó que: “No es útil un plan único de alquiler social, sino diferentes programas adaptados a las necesidades específicas de la población”.