Vivir en un barrio cerrado: por qué sigue muy alta la demanda de departamentos en urbanizaciones privadas

Luego de la pandemia se confirmó que la tercera oleada de interés en la vivienda del mercado inmobiliario suburbano es una realidad, especialmente impulsada por familias jóvenes y adultos que se retiran de la vida laboral. Esta tendencia se manifiesta con fuerza en la zona norte del Gran Buenos Aires, particularmente en el partido de Pilar y Tigre, al igual que en las inmediaciones de La Plata, con foco en City Bell.

Los factores que impulsan esta opción incluyen la proximidad a entornos naturales, accesibilidad vial y disponibilidad de servicios. En el ámbito de las opciones de vivienda, se observa un creciente interés en la adquisición y construcción de departamentos en condominios y edificios con foco en la seguridad y los servicios. Varias unidades se han vendido rápidamente, mientras que nuevas propuestas edilicias emergen para atender la creciente demanda.

Y también los departamentos de reventa, que ya forman parte de este ecosistema urbano cercano al verde, están ganando terreno.

Gustavo Iglesias, de Iglesias Negocios Inmobiliarios que comercializa en Nordelta en Tigre, indicó a Infobae que “el mercado está activo, especialmente en la parte de usados. Los precios son muy competitivos. Hay movimiento. Parte de la demanda opta por estos inmuebles porque pueden disfrutar de la naturaleza sin tener que hacerse cargo del mantenimiento de jardines, piscinas, entre otras áreas comunes”.

El auge de los departamentos en barrios privados no solo responde a la búsqueda de un entorno más natural. Según expertos del sector, hay múltiples factores que impulsan esta tendencia. Uno de ellos es el costo más económico en expensas y mantenimiento en comparación con las casas. Además, la modalidad del home office facilita la migración hacia estos espacios.

“Hay varios perfiles de compradores, como parejas mayores que alquilan su casa grande para mudarse a un departamento, lo que les permite obtener una renta adicional, y hombres que, tras un divorcio, optan por vivir cerca de sus hijos sin incurrir en el doble gasto de mantener dos casas”, dijo Iglesias

En cuanto a la inversión, hay usuarios finales que suelen optar por propiedades usadas, cuyos valores oscilan entre USD 1.800 y USD 3.000 por metro cuadrado. Los inversores, en cambio, suelen entrar en proyectos en pozo, que también rondan entre los USD 2.000 y USD 3.000 el m2.

Las unidades disponibles son mayoritariamente de 2 y 3 ambientes, con pocos monoambientes y unidades de 4 ambientes. Los tamaños varían desde los 36 m2 en monoambientes hasta los 180 m2 en unidades de 4 ambientes.

Una de las zonas que concentra más de 1.000 departamentos en obra, que se suman a la oferta ya existente, es el partido de Pilar. Que se suman a la oferta ya existente.

Luis Signoris, de CGF y responsable de Lagoon Pilar, destacó a Infobae que “el mercado inmobiliario en Pilar está experimentando un crecimiento significativo. Este complejo con una laguna de 500 metros de largo y 120 metros de ancho, añade un valor diferencial a la hora de elegir un lugar para vivir”.

Los departamentos en espacios verdes son especialmente atractivos para quienes buscan un cambio de vida y valoran la cercanía a la naturaleza. Además, Pilar ofrece accesos rápidos a la ciudad de Buenos Aires, lo que lo convierte en una opción viable para quienes necesitan desplazarse ocasionalmente.

“En el emprendimiento apuestan inversores que también pueden obtener una renta aproximada del 8% anual en dólares por alquileres temporarios, esta cifra incluso puede superar el 10% en algunos casos. Los valores de las viviendas varían según el tamaño y las comodidades, con opciones que van desde monoambientes hasta unidades de cuatro ambientes”, dijo Signoris.

Los valores de venta, promedio, por un monoambiente están en torno a los USD 90.000 y USD 100.000; de dos ambientes en los USD 140.000 a USD 150.000, tres ambientes llegan hasta USD 180.000, y los de de cuatro ambientes hasta 210.000 dólares. Se ofrece plan de financiación con un anticipo del 35% y el saldo en hasta 36 cuotas, ajustables por el índice de la CAC.

Otra propuesta nueva es San Gerónimo, en el kilómetro 52 de la ruta nacional 8 que estrena su primer edificio.

La arquitecta Mercedes Gutiérrez, de Grupo Farallón, destacó que “el anhelo de la mayoría es tener su vivienda propia con un espacio verde amplio en donde además se puedan hacer actividades al aire libre, pasar por el gimnasio, jugar al tenis o comer un asado en el quincho después de un partido de fútbol”.

Hay un mix de usuarios finales y de inversores que lo destinan para alquiler luego del periodo de obra. Es una ventaja comprar al inicio ya que otorga la posibilidad de comprar en cuotas y con el correr de los meses la vivienda se va acomodando y los precios acompañando el crecimiento.

Allí los precios del bloque 1 oscilan en USD 2.400 por m2, y los del bloque 2, que está en obras, arrancan en USD 1.900 por m2.

Hay unidades desde casi 40 m2 a 70 m2, y a precio total, un dos ambientes oscila en 143.350 dólares.

Por su lado, Daniela Pérez de Graffe, de Grupo Coria, afirmó que “el crecimiento de Pilar en los últimos años ha sido notable, con una expansión significativa en infraestructura, colegios, hospitales y centros comerciales. Este desarrollo ha sido impulsado por el interés de las personas en mudarse a entornos más verdes. Haciendo que las viviendas en el mercado suburbano sean muy valoradas”.

Grupo Coria, lleva adelante Cañada Village III en el km 56,5 de la Panamericana ramal Pilar, ofrece unidades de alta calidad con plazos de entrega cortos.

“En cuanto al perfil del comprador, la demanda proviene principalmente de familias que buscan espacios más luminosos y contacto con la naturaleza”, amplió Pérez de Graffe.

Cañada Village II, un proyecto ya finalizado, ofrece departamentos de 2 y 3 ambientes a estrenar con precios a partir de USD 96.000; las unidades cuentan con diversas comodidades, incluyendo parrillas propias y cocheras privadas. Por otro lado, Cañada Village III ofrece financiamiento con un esquema de pago del 70% en dólares y el 30% en cuotas en pesos ajustadas por CAC.

En términos de alquiler, los complejos como Altos de la Cañada ofrecen contratos temporarios que incluyen todos los gastos y servicios, con precios que oscilan entre USD 550 y USD 700 mensuales.

Pérez de Graffe dijo que “hoy en los desarrollos no pueden faltar una amplia gama de amenities, desde piscinas y gimnasios hasta espacios para coworking y eventos, que los convierte en una opción atractiva tanto para residentes como para inversores”.

La demanda de departamentos en zonas verdes en las afueras de La Plata, especialmente en áreas como City Bell y Villa Elisa, ha experimentado un aumento significativo en post pandemia.

La flexibilidad laboral y el trabajo híbrido impulsaron la búsqueda de viviendas con espacios verdes y una mejor calidad de vida. Estos departamentos ofrecen múltiples ventajas, como sistemas de seguridad avanzados y mantenimiento de áreas comunes, lo que los hace atractivos para un público que valora la comodidad y la naturaleza.

Según Germán Otero Rossi, de Inmobiliaria Otero Rossi, reconoció a Infobae que “la mayoría de los compradores pertenecen al segmento ABC1 y son principalmente usuarios finales. Sin embargo, también hay una minoría de inversores atraídos por la alta rentabilidad que ofrecen estas propiedades, especialmente bajo la modalidad de alquiler temporario”.

En términos de precios, las viviendas terminadas varían entre USD 2.000 y USD 3.000 por m2, dependiendo de la ubicación y las terminaciones.

“Los departamentos suelen tener dos o tres ambientes, con metrajes que van desde los 55 m2 hasta los 100 m2. En cuanto a las terminaciones, se utilizan materiales de alta calidad como cuarzo natural para las mesadas y porcelanato símil mármol en los baños”, describió Otero Rossi.

En el ámbito de los alquileres temporarios, la renta puede llegar a triplicar el valor de un alquiler tradicional. Los departamentos se contratan completamente equipados y suelen ser por un plazo máximo de tres meses.

Los valores de alquiler aproximados para un departamento de dos ambientes son de $175.000, mientras que para tres ambientes ascienden a $250.000 mensuales.

“Estos datos reflejan la creciente demanda de este tipo de propiedades en una zona que se está consolidando como un área residencial y turística atractiva”, concluyó Otero Rossi.