Alquileres: no hay monoambientes por menos $70.000 mensuales y casi no se consiguen opciones de 3 ambientes

El problema habitacional en Argentina se intensifica, complicando la búsqueda de viviendas para alquilar a través de inmobiliarias. La inflación continúa impactando el mercado, con numerosos propietarios buscando incrementar los precios al renovar o prorrogar contratos.

En la Ciudad de Buenos Aires, Gran Buenos Aires y otras regiones del país, la situación es preocupante para quienes buscan alquilar. Un monoambiente ya tiene un costo mínimo de $70.000 mensuales, independientemente de la localidad o barrio, y hay una escasa disponibilidad de viviendas de 3 ambientes, lo cual afecta especialmente a familias con uno o dos hijos.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), informó a Infobae: “Los alquileres están elevándose a un ritmo superior al de la inflación, incluso duplicando el aumento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en un análisis interanual. Este fenómeno se debe a los incrementos mensuales, sumados al aumento estipulado en el Índice de Contratos de Locación (ICL), que actualmente alcanza un 124% anual”.

El sector rechazó la iniciativa oficial del Senado nacional que busca reformar la Ley de Alquileres sancionada en 2020. El debate se enfoca en la propuesta oficialista que plantea mantener la duración de los contratos de locación a tres años, en lugar de los dos años propuestos en la media sanción de Diputados; ajustar el precio del alquiler al menos cada seis meses mediante acuerdo entre las partes, en contraposición a las actualizaciones cuatrimestrales respaldadas por la oposición; y utilizar el coeficiente Casa Propia como indicador de ajuste, en lugar del Índice de Contratos de Locación (ICL) actual, que combina la variación de los sueldos y la inflación. Esta iniciativa oficial también descarta la alternativa aprobada por Diputados, que permitiría a las partes acordar libremente el índice, como el Índice de Precios al Consumidor (IPC), entre otras opciones. La propuesta de Juntos por el Cambio se enfoca igualmente en contratos de dos años y ajustes cuatrimestrales.

Ambas propuestas se debatirán la próxima semana en el recinto y, si prospera la del oficialismo, una vez aprobada regresará a Diputados para una nueva revisión.

“De este modo, el Poder Legislativo nacional no podrá ofrecer la solución habitacional urgente que los 5.000.000 de inquilinos de nuestro país requieren”, agregó García Malbrán.

Expertos consideran que los recientes acontecimientos en el Senado no contribuyen al contexto actual, generando incertidumbre y retrasando posibles soluciones al problema habitacional.

Jorge Alberto Pighin, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe, señaló: “No centraría la atención exclusivamente en lo sucedido en el Senado, donde no se tomó ninguna medida para revertir la tendencia. A pesar de los anuncios desde Diputados sobre una futura reforma a la Ley de Alquileres tras las elecciones PASO, y culminando con el dictamen del oficialismo, notamos un alto nivel de descontento tanto de propietarios como de inquilinos. No obstante, la media sanción de Diputados generó cierto optimismo”.

En la provincia de Santa Fe es común que las partes acuerden prórrogas de contratos entre 6 y 12 meses, con una actualización del precio en el rango del 140 al 150 por ciento.

“En cuanto a la informalidad, ha aumentado significativamente la cantidad de acuerdos fuera de la ley, así como las estafas virtuales debido a la escasa oferta y la urgencia de muchas familias por encontrar vivienda. Es relevante señalar la falta de implementación por parte del Estado de los alquileres sociales, como lo establece la actual ley, un aspecto que no se abordó en el Senado ni por las agrupaciones que defienden a los inquilinos”, añadió Pighin.

En la capital de Santa Fe, el costo de un departamento de 2 ambientes varía entre $95.000 y $110.000 mensuales; un departamento de 3 ambientes, entre $135.000 y $150.000; y una casa de 3 ambientes, entre $160.000 y $180.000 mensuales.

En esta provincia del norte argentino, la búsqueda de viviendas presenta desafíos significativos. La disponibilidad de unidades en San Miguel, la capital de la provincia, es escasa.

“Existe una gran confusión entre la población. Desde que se aprobó la media sanción en Diputados, muchos creen que la ley ya cambió. Todo está pendiente y el Senado aún tiene por delante el tratamiento de dos dictámenes. Hay desconcierto en nuestro mercado y se están realizando pocas renovaciones de contratos; en cambio, son frecuentes las prórrogas”, dijo Fernando Guzmán, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán.

Guzmán añadió que la demanda de alquileres ha aumentado debido a la falta de crédito hipotecario y a la escasa construcción de unidades de calidad. “Existe un gran desequilibrio en el mercado. A diferencia de lo que ocurre en CABA, aquí no creció el alquiler temporario. Se necesita la construcción de viviendas, tanto por parte del sector privado como del público, para satisfacer las necesidades de quienes no pueden acceder a una vivienda propia”, dijo.

En Posadas, en el noroeste argentino, la situación es similar.

“Parece que la normativa no cambiará hasta que haya un cambio en el Gobierno nacional. En esta región, la mayoría de los propietarios que recientemente recuperaron sus inmuebles no están dispuestos a aceptar contratos a largo plazo; están a la espera de lo que se resuelva en el corto plazo”, destacó Pablo Daviña, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones.

Se han incrementado los acuerdos fuera del marco legal, ya que muchos propietarios optan por no registrar sus contratos ante la AFIP. Algunos dueños de propiedades que anteriormente las ofrecían en alquiler tradicional ahora las han puesto en venta, mientras que otras viviendas se alquilan de forma directa entre propietario e inquilino.

Daviña añadió que “un departamento de dos ambientes tiene un costo que oscila entre $70.000 y $80.000, y un departamento de tres ambientes puede llegar hasta 150.000 pesos. En el caso de casas de mayor nivel, los precios alcanzan hasta $200.000 mensuales”.

El tratamiento de la ley ha generado expectativas entre todos los involucrados, alimentando la esperanza de una reactivación basada en la posibilidad de retomar un camino de equilibrio y reglas claras.

“Sin embargo, el dictamen del oficialismo en el Senado nacional es contradictorio. Aunque reconoce la necesidad de modificar la ley y propone más incentivos impositivos, parece olvidar que la inflación afecta a la población diariamente. Opta por utilizar un índice que solo refleja el 50% de la realidad, lo cual resulta incomprensible”, señaló a Pablo Domínguez, presidente del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios de San Juan.

En San Juan, los contratos vigentes entre partes que se conocen y se cuidan mutuamente se están extendiendo por períodos inferiores a los estipulados por la ley. El desafío lo enfrentan aquellos que no encuentran opciones para alquilar.

Domínguez añadió: “Algunos propietarios han decidido retirar sus inmuebles del mercado hasta que se resuelva la situación en el Senado. Es una circunstancia que San Juan no había experimentado y que, ante la incertidumbre y los cambios constantes, continúa en aumento”.

En términos de costos, un departamento de dos ambientes en una zona céntrica tiene un precio de $71.700 mensuales, mientras que una casa de tres ambientes bien ubicada cuesta $135.000 mensuales.

Desde Puerto Madryn, se señala que el mercado inmobiliario está fragmentado y que los legisladores no logran alcanzar un consenso.

“Solicitamos la reforma de dos aspectos: regresar a contratos de dos años y que el período de indexación sea más equitativo para los propietarios, dada la tasa de inflación en este país. La resistencia a mantener congelado el monto del alquiler durante un año es la razón por la que muchos propietarios optan por no continuar alquilando sus inmuebles”, dijo Laura Zucheli, presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios del Chubut.

En Puerto Madryn, los precios de departamentos tipo monoambiente oscilan entre $85.000 y $90.000 mensuales. Los departamentos de dos ambientes pueden llegar hasta $180.000, mientras que una casa de tres ambientes varía entre $220.000 y $250.000 mensuales.

Zucheli concluyó: “En Puerto Madryn, notamos que la oferta se redujo notablemente pero lo que se observa en mayor grado es que la gente comenzó a prescindir de sus gustos, debe irse a un lugar más chico, irse a vivir con el novio, compartir con un amigo y en el caso de las familias, prescindir lugar y comodidades, de lo contrario no puede sostenerlo”.